房地產(chǎn)營銷策劃方案通用15篇
為了確保事情或工作有序有效開展，常常需要提前進(jìn)行細(xì)致的方案準(zhǔn)備工作，方案是解決一個問題或者一項(xiàng)工程，一個課題的詳細(xì)過程。那么你有了解過方案嗎？下面是小編為大家整理的房地產(chǎn)營銷策劃方案，希望對大家有所幫助。
房地產(chǎn)營銷策劃方案1
前言
在商業(yè)地產(chǎn)銷售發(fā)展日益成熟的的今天，房地產(chǎn)營銷策劃在商業(yè)地產(chǎn)的銷售與招商過程中越來越重要，商鋪要想賣得好，前期的營銷策劃必不可少，而且必須做到位。
XX商業(yè)城項(xiàng)目是XX房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的精品物業(yè)，將成為XX市北區(qū)的新型休閑地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)典作品。
XX商業(yè)城座落于XX市城區(qū)北部的XX廣場旁，是XX地產(chǎn)開發(fā)公司的新建項(xiàng)目。本項(xiàng)目占地XX平方米，根據(jù)目前的建筑設(shè)計(jì)建議方案，項(xiàng)目由三層裙樓（含負(fù)一層）和兩棟塔樓（分別高四層）組成，總建筑面積約為XX余平方米，地下車庫及設(shè)備用房建筑面積為XX多平方米，商業(yè)裙樓建筑面積約XX平方米，塔樓建筑面積約XX余平方米。項(xiàng)目總投資約XX萬元。
經(jīng)過前期的市場調(diào)研分析，本項(xiàng)目初步確定為現(xiàn)代化、多功能的休閑購物商城。根據(jù)這個初步設(shè)想，結(jié)合目前項(xiàng)目現(xiàn)狀，本營銷企業(yè)方案對本項(xiàng)目做了比較系統(tǒng)的市場定位及營銷可操作性分析，從營銷策劃的角度出發(fā)，對項(xiàng)目的整體形象包裝、營銷組織運(yùn)行、市場推廣、廣告策略安排、銷售促進(jìn)等方面都做了全局性和可操作性的論述。
一、項(xiàng)目營銷總體策略
營銷總體策略是仔細(xì)分析、科學(xué)劃分并準(zhǔn)確切入目標(biāo)市場，通過全方位地運(yùn)用營銷策略，最大限度提升項(xiàng)目的附加價值，獲取項(xiàng)目的最大利潤，并全面樹立和提升企業(yè)形象及項(xiàng)目形象。概括本項(xiàng)目的營銷總體策略，可以簡述為“五個一”，即樹立一個新銳概念、倡導(dǎo)一個財(cái)富理念、提煉一個鮮明主題、啟動一個前衛(wèi)市場、醞釀一場熱銷風(fēng)暴。
二、項(xiàng)目營銷目標(biāo)方針
根據(jù)本項(xiàng)目“五個一”的總體營銷策略，擬訂本項(xiàng)目的營銷目標(biāo)方針如下，作為本項(xiàng)目營銷工作綱領(lǐng)的完善和充實(shí)。
1、樹立一個新銳概念：休閑式購物商業(yè)。
2、倡導(dǎo)一個財(cái)富理念：創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購物、穩(wěn)定性回報(bào)。
3、提煉一個鮮明主題：產(chǎn)權(quán)式商鋪、休閑式商業(yè)。
4、啟動一個前衛(wèi)市場：崇尚“創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購物”，摒棄傳統(tǒng)商業(yè)的純購物環(huán)境壓抑與約束，主要面向年輕新銳、有自己個性的消費(fèi)群體，讓其體驗(yàn)到休閑模式的商業(yè)環(huán)境，購物主題明確。
5、醞釀一場熱銷風(fēng)暴：本項(xiàng)目將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè)，力爭推動商業(yè)房地產(chǎn)市場開發(fā)的全新變革，避開傳統(tǒng)商業(yè)的競爭，在一個全新市場里掀起一場熱銷風(fēng)暴。
三、銷售目標(biāo)及目標(biāo)分解
1、銷售（招商）目標(biāo)
2、銷售目標(biāo)分解
四、營銷階段計(jì)劃
根據(jù)項(xiàng)目的定位及施工進(jìn)度計(jì)劃，將營銷工作分為四個階段，各階段工作重點(diǎn)如表8—5所示。
五、項(xiàng)目銷售時機(jī)及價格
為了更好地在后續(xù)營銷過程中充分體現(xiàn)總體營銷策略和達(dá)成目標(biāo)方針的實(shí)現(xiàn)，綜合項(xiàng)目要素資源和營銷推廣傳播要素，結(jié)合項(xiàng)目定位，確定以下銷售時機(jī)及價格。
（一）項(xiàng)目入市時機(jī)及姿態(tài)
1、入市時機(jī)：根據(jù)規(guī)劃與工程進(jìn)度以及營銷準(zhǔn)備，在20xx年XX月份房交會期間開盤（或20xx年XX月），可以抓住20xx年春季房交會、五一國際勞動節(jié)等機(jī)會掀起第一個啟動高潮；在國慶節(jié)、20xx年秋季房交會、元旦等重要時期掀起新的銷售高潮。
2、入市姿態(tài)：以全市乃至西北地區(qū)“財(cái)富地產(chǎn)、休閑購物”形象登場，開創(chuàng)全新休閑商業(yè)投資經(jīng)營理念。
（二）價格定位及價格策略
1、價格定位的原則：采用比價法和綜合平衡法。
2、價格定位：整個商業(yè)項(xiàng)目的銷售均價為XX元/平方米，其中起價為XX元/平方米，最高價為XX元/平方米。
3、價格策略：采取“低開高走”型平價策略，開盤后半年作為第一階段的價格調(diào)整（略升），均價為XXXX元/m2，尾盤銷售變相略降。
六、宣傳策略及媒介組合
（一）宣傳策略主題
1、個性特色：“XX商業(yè)城財(cái)富地產(chǎn)投資商業(yè)”是我市首家也是唯一一家將商業(yè)開發(fā)從“建造建筑產(chǎn)品”上升到“營造全新休閑購物方式”，倡導(dǎo)“投資財(cái)富地產(chǎn)、獲取穩(wěn)定回報(bào)”的投資理念。
房地產(chǎn)營銷策劃方案2
在去年金融危機(jī)之前，我們國家的房地產(chǎn)市場一片繁榮，樓房的價格被炒到了歷史，不過在我看來只不過是虛假的繁榮，果然自從全球金融危機(jī)到來之后，我們國家的樓市持續(xù)低迷，雖然房地產(chǎn)廠家想出了多種促銷方式，不過似乎作用一直不大。
房地產(chǎn)的持續(xù)低迷也影響了國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，所以很多地產(chǎn)商在投資的時候更加謹(jǐn)慎了，一般的地段是不會再投資了，不過已經(jīng)蓋好的樓房卻需要銷售，我做房地產(chǎn)策劃工作已經(jīng)很多年了，奉命寫出了房地產(chǎn)公司營銷策劃書。
一般說來，“營銷策劃書”并沒有統(tǒng)一的格式和內(nèi)容，但是，大部分的“營銷策劃書”都是針對發(fā)展商的需要而撰寫的，通常包括下列內(nèi)容：
一、研展部分
1、項(xiàng)目簡介。其內(nèi)容包括開發(fā)商、基地面積、總建筑面積、住宅面積、公建面積、容積率、綠化率、建筑密度、停車位、自行車停放面積、住宅總套數(shù)、地理位置等。
2、區(qū)域市場分析。其內(nèi)容包括地理位置、交通配套、個案市調(diào)等。
3、swot分析。主要是在區(qū)域市場分析的基礎(chǔ)上分析本案的優(yōu)勢(strength)、弱點(diǎn)(weakness)、機(jī)會點(diǎn)(opportunist)及存在的問題(threats)。
4、客源分析。包含客層分析、年齡層分析、客戶來源分析等。通過對目標(biāo)客戶的分析，從而可以對產(chǎn)品進(jìn)行定位。這部分內(nèi)容通常可以用餅圖來顯示，較直觀。
5、產(chǎn)品定位。包括產(chǎn)品建議、價格建議及付款建議。在產(chǎn)品建議中必須羅列出為什么這樣定論的理由和房型配比建議，在價格建議中也要羅列出定價的理由和隨工程進(jìn)度和銷售率可能達(dá)到的價格。
二、企劃部分
包括：
1、廣告總精神。
2、訴求重點(diǎn)。
3、np稿標(biāo)題初擬。
4、媒體計(jì)劃。
三、業(yè)務(wù)部分
主要包括銷售階段的分析、業(yè)務(wù)策略及執(zhí)行計(jì)劃兩大部分。其中銷售階段分析一般分為三階段（引導(dǎo)期、強(qiáng)銷期、持續(xù)期）做詳細(xì)闡述。業(yè)務(wù)策略及執(zhí)行計(jì)劃也分為三部分：策略擬定、銷售通路及業(yè)務(wù)執(zhí)行等做一一陳述。
完成了以上研展、企劃、業(yè)務(wù)三大部分的報(bào)告后，一份提案報(bào)告書基本上出來了，但最后不要忘記還有一個關(guān)鍵的事情必須在報(bào)告書里涉及，那就是與開發(fā)商的“合作方案”，營銷公司一般可以有三種代理的方式：
（1）純代理；
（2）代理（即包括廣告）；
（3）包銷。這三種方式的代理價格與傭金提取方式都是不同的，可以在報(bào)告書中羅列出來，由發(fā)展商去選擇，雙方再做進(jìn)一步的商討。“提案報(bào)告書”寫出來后，做一個閃亮的包裝也是很必要的。這可以給開發(fā)商一個醒目的感覺，使開發(fā)商感覺營銷公司對提案報(bào)告是相當(dāng)重視的，也可以讓開發(fā)商對營銷公司的實(shí)力有充分的了解。從而贏得開發(fā)商的信任。
總之，撰寫“提案報(bào)告書”的主要目的在于能夠成功地取得銷售代理權(quán)，讓開發(fā)商覺得“非你莫屬”。
“以正合，以奇勝”房地產(chǎn)策劃之體會
成功的房地產(chǎn)策劃最重要的不是靠什么高招奇招，最重要是靠踏踏實(shí)實(shí)的規(guī)范操作；只要在每一步的操作都到位的基礎(chǔ)上，再加上一些突破之舉，策劃才能綻放異彩，取得成功！策劃工作中應(yīng)把握以下關(guān)鍵要點(diǎn)：
一、定位（市場定位、產(chǎn)品定位及規(guī)劃設(shè)計(jì)等）
你的市場定位是否適應(yīng)市場的需求，產(chǎn)品定位是否滿足目標(biāo)客戶需求，這是項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵所在。“金×豪園”失敗的定位是一個有力的反面例證。
二、時機(jī)（投資開發(fā)的時機(jī)）
投資時機(jī)的決定是建立在房地產(chǎn)市場把握的基礎(chǔ)上。如果對投資開發(fā)時機(jī)的決策失誤，則你所策劃的項(xiàng)目很可能在未出世前已注定失敗。“匯展閣、東海一期”的成功正是很好地把握時機(jī)的結(jié)果；“爵×大廈、中×?xí)r代廣場”的失敗正是生不逢時的例證。對時機(jī)的把握關(guān)鍵的要點(diǎn)是你要清楚在什么時候應(yīng)投資開發(fā)什么類型的房地產(chǎn)，還要清楚在不同的時期，房地產(chǎn)投資的利潤水平會有所不同。因此，做好項(xiàng)目的前期分析是策劃的第一步工作。
三、位置（項(xiàng)目開發(fā)所在的地理位置）
位置的選擇取決于發(fā)展商的投資眼光。同樣一塊地，對于不同的投資者有不同的價值；不同位置的地塊，其地價水平也不同，在選擇位置時要清楚地價成本是樓宇總建造成本中決定的因素，能否取得物有所值的地塊將直接影響著投資的利潤水平。因此，了解發(fā)展商地價水平，做好項(xiàng)目的可行性分析是策劃的第二步工作。“羅湖商業(yè)城”地塊是物業(yè)集團(tuán)在90年以4億2千萬的天價投標(biāo)所得，這在當(dāng)時被認(rèn)為是一個失敗的投資項(xiàng)目，但現(xiàn)在看來，再沒人懷疑其敏銳的投資眼光了。
在接受代理樓盤時，發(fā)展商往往會要求其寫出“營銷策劃書”。根據(jù)“提案報(bào)告書”的好壞，發(fā)展商決定由哪一家營銷公司來代理其樓盤，所以，“提案報(bào)告書”制作的好壞，基本上決定了營銷公司生存的命運(yùn)。一份好的“營銷策劃書”，必須由營銷公司的研展部門、企劃部門、業(yè)務(wù)部門通力合作，才能很好地完成。撰寫“營銷策劃書”來時，首先必須要求發(fā)展商提供個案資料、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)初稿或藍(lán)圖，以及其他相關(guān)資料。在此基礎(chǔ)上，再收集個案所處區(qū)域的都市計(jì)劃圖、人口統(tǒng)計(jì)資料、交通建設(shè)計(jì)劃、公共工程建設(shè)計(jì)劃及其他利多利空資料。同時，還要收集該個案區(qū)域市場的市場調(diào)查資料表，作為“營銷策劃書”的附表，據(jù)以作為提出“價格建議”、“產(chǎn)品定位”的數(shù)據(jù)資料。
其實(shí)我感覺策劃書并不是最重要的，最重要的還是樓房的設(shè)計(jì)和地位問題，策劃書只不過是一個參考，明眼人都知道策劃書的作用只不過是一種宣傳，至于宣傳的效果，樓房的質(zhì)量問題是最重要的。
做房地產(chǎn)策劃已經(jīng)還是不錯的，不過最近的房地產(chǎn)市場普遍低迷，我知道這也許是暫時的，不過樓房確實(shí)要降價了，現(xiàn)在的房子實(shí)在太貴，超出了一般人的承受范圍。我會在今后的工作中繼續(xù)努力的！
房地產(chǎn)營銷策劃方案3
一、項(xiàng)目簡介：
鳳凰城項(xiàng)目位于鄭州房地產(chǎn)市場的東南板塊，在鄭汴路路南，鳳凰東路、鳳臺路（在建）和青年路三條路呈型將社區(qū)同周邊的商品大世界、名優(yōu)建材市場等分開。
鳳凰城現(xiàn)有的物業(yè)形態(tài)由連排別墅、普通現(xiàn)房多層和在建的小戶型多層組成。一期連排別墅市場定位發(fā)生失誤，出現(xiàn)了銷售障礙。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六棟多層吸取了別墅的教訓(xùn)，以超低價位入市，順利的實(shí)現(xiàn)了
銷售，但沒有為開發(fā)商實(shí)現(xiàn)預(yù)期的利潤，沒有樹立中、高檔物業(yè)的品牌形象，無意中形成鳳凰城下一期小戶型開發(fā)和小高層開發(fā)的品牌障礙。
現(xiàn)在，一期多層尚有37套 現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房，銷售額850萬元。其中159.7m2的三室兩廳有23套，以五、六樓為主；127m2的三室兩廳7套；這兩種房型的銷售金額占一期余額的90.4%。
二期小戶型總銷售金額預(yù)計(jì)2800萬元，臨街商鋪1700萬元，合計(jì)4500萬元。預(yù)售許可證預(yù)計(jì)xx年5月底辦下。
由此可見，目前鳳凰城的可售資源由三種不同的物業(yè)組成：期房小戶型、現(xiàn)房大戶型和商鋪。其中二期小戶型占所有可售金額的52%，一期大戶型銷售額16%，二期臨街商鋪占32%。如何解決可售資源過于分散的障礙，是我們面對的重大挑戰(zhàn)之一。
二、市場概況及基本競爭格局：
a、東南板塊及鄭汴路商圈。
鄭州房地產(chǎn)市場的東南板塊主要由三部分組成：鄭汴路沿線、東明路南段沿沿線、航海東路與107國道沿線。
鄭汴路沿線主要由建業(yè)、英協(xié)、百合花苑、東方明珠等中高檔樓盤組成。在鄭汴路商圈的支撐下，這里已經(jīng)成為明確的高尚住宅區(qū)。鳳凰城位于這一區(qū)位之內(nèi)。與英協(xié)、建業(yè)幾乎是一路之隔。但鳳凰城在操盤過程中，沒有除理好商務(wù)環(huán)境與居住環(huán)境的品牌區(qū)分與借勢，純粹以低價位的品牌內(nèi)涵介入競爭，不僅沒有收獲天然的地段價格優(yōu)勢，而且為二期、三期制造了品牌障礙。
東明路南段沿線目前競爭非常激烈，主要由東明花園、佳藝花園等樓盤組成。
航海東路與107國道沿線是xx年以來的樓市亮點(diǎn)，寶景、金色港灣、悉尼陽光、燕歸園等一批中價位大型樓盤。其中燕歸園是鳳凰城二期小戶型明確的競爭樓盤，其它幾乎所有的樓盤都和鳳凰城一期159、127平米現(xiàn)房形成明確的競爭關(guān)系。
b、小戶型市場概況。
自xx年底時尚party介入鄭州樓市以來，小戶型這種物業(yè)形態(tài)迅速發(fā)展起來。尤其是xx年初，青年居易(easy-go)以1900余套的投放量沖擊市場，形成了小戶型的“市場黑洞”，徹底打破了市場的競爭格局，實(shí)現(xiàn)了小戶型從供小于求到供大于求的轉(zhuǎn)變。今年4月份更是破天荒地出現(xiàn)了小戶型銷售量的急劇下降局面。
燕歸園位于貨站街東段，由盛煌房地產(chǎn)公司開發(fā)，已成功實(shí)現(xiàn)一期的開發(fā)，在幾乎沒有什么競爭的情況下，收獲了小戶型市場的第一批需求者，現(xiàn)在燕歸二期正在認(rèn)購階段。燕歸園提前介入了小戶型市場，并且認(rèn)識到小戶型的主力市場是60-80平米的兩室戶型和100平米的三室兩廳。這與我們的市調(diào)結(jié)果完全一致。此次燕歸二期開發(fā)的正是此類戶型（兩室兩廳75平米，三室兩廳95平米）。可以說，同燕歸園的戶型配比上比較，我們沒有優(yōu)勢。
c、商鋪市場
商鋪是一個比較特殊的物業(yè)形態(tài)，商鋪的價格是由商鋪能為房東帶來的租金多少決定的。目前鄭州的商鋪市場尚處于起步階段。鳳凰城二期商鋪位于商品大世界、名優(yōu)建材市場南端，即將建成的大賣場的商業(yè)價值將會決定二期商鋪的價格。人們對大賣場的商業(yè)認(rèn)同也將影響二期商鋪的價格。
和二期商鋪有競爭的主要樓盤是建業(yè)新天地的臨街商鋪、英協(xié)尚未售出的部分商鋪。
三、項(xiàng)目swot分析
一)優(yōu)勢
1)鄭汴路商圈天然的地段優(yōu)勢，這里是財(cái)富的俱樂部，富翁的制造廠，在這里百萬富翁比比皆是，每年都有新一代需求產(chǎn)生，源源不斷的需求是我方樓盤最有力的支撐20xx房地產(chǎn)營銷策劃書策劃書。
市場細(xì)分如下：
a、高端市場被英協(xié)、建業(yè)等高檔樓盤滿足，這一部分客戶大部分是第二次或第三次置業(yè)，是終極消費(fèi)，10年內(nèi)不會再置業(yè)。
b、中端市場被東方明珠、百合花苑、虹景家園等中檔樓盤滿足，屬過度消費(fèi)和終極消費(fèi)的結(jié)合
c、復(fù)合市場。鳳凰城一期是一個大眾樓盤，從價位角度劃分，屬中低檔樓盤。鳳凰城二期小戶型項(xiàng)目的目標(biāo)群，預(yù)計(jì)業(yè)主身份復(fù)雜，置業(yè)心理不盡相同，故推廣過程中，不能拘泥于單一的推廣主線。
本區(qū)域年輕人多為收入較低的藍(lán)領(lǐng)階層，有效需求不足。如果鳳凰城二期銷售象青年居易一味的向年輕時尚族訴求，我方樓盤銷售可能面臨比較嚴(yán)峻的局面
房地產(chǎn)營銷策劃方案4
一、前言
在商業(yè)地產(chǎn)銷售發(fā)展日益成熟的的今天，房地產(chǎn)營銷策劃在商業(yè)地產(chǎn)的銷售與招商過程中越來越重要，商鋪要想賣得好，前期的營銷策劃必不可少，而且必須做到位。
xx商業(yè)城項(xiàng)目是xx房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的精品物業(yè)，將成為xx市北區(qū)的新型休閑地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)典作品。
xx商業(yè)城座落于xx市城區(qū)北部的xx廣場旁，是xx地產(chǎn)開發(fā)公司的新建項(xiàng)目。本項(xiàng)目占地xx平方米，根據(jù)目前的建筑設(shè)計(jì)建議方案，項(xiàng)目由三層裙樓（含負(fù)一層）和兩棟塔樓（分別高四層）組成，總建筑面積約為xx余平方米，地下車庫及設(shè)備用房建筑面積為xx多平方米，商業(yè)裙樓建筑面積約xx平方米，塔樓建筑面積約xx余平方米。項(xiàng)目總投資約xx萬元。
經(jīng)過前期的市場調(diào)研分析，本項(xiàng)目初步確定為現(xiàn)代化、多功能的休閑購物商城。根據(jù)這個初步設(shè)想，結(jié)合目前項(xiàng)目現(xiàn)狀，本營銷企業(yè)方案對本項(xiàng)目做了比較系統(tǒng)的市場定位及營銷可操作性分析，從營銷策劃的角度出發(fā)，對項(xiàng)目的整體形象包裝、營銷組織運(yùn)行、市場推廣、廣告策略安排、銷售促進(jìn)等方面都做了全局性和可操作性的論述。
二、項(xiàng)目營銷總體策略
營銷總體策略是仔細(xì)分析、科學(xué)劃分并準(zhǔn)確切入目標(biāo)市場，通過全方位地運(yùn)用營銷策略，最大限度提升項(xiàng)目的附加價值，獲取項(xiàng)目的最大利潤，并全面樹立和提升企業(yè)形象及項(xiàng)目形象。概括本項(xiàng)目的營銷總體策略，可以簡述為“五個一”，即樹立一個新銳概念、倡導(dǎo)一個財(cái)富理念、提煉一個鮮明主題、啟動一個前衛(wèi)市場、醞釀一場熱銷風(fēng)暴。
三、項(xiàng)目營銷目標(biāo)方針
根據(jù)本項(xiàng)目“五個一”的總體營銷策略，擬訂本項(xiàng)目的營銷目標(biāo)方針如下，作為本項(xiàng)目營銷工作綱領(lǐng)的完善和充實(shí)。
1、樹立一個新銳概念：休閑式購物商業(yè)。
2、倡導(dǎo)一個財(cái)富理念：創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購物、穩(wěn)定性回報(bào)。
3、提煉一個鮮明主題：產(chǎn)權(quán)式商鋪、休閑式商業(yè)。
4、啟動一個前衛(wèi)市場：崇尚“創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購物”，摒棄傳統(tǒng)商業(yè)的純購物環(huán)境壓抑與約束，主要面向年輕新銳、有自己個性的消費(fèi)群體，讓其體驗(yàn)到休閑模式的商業(yè)環(huán)境，購物主題明確。
5、醞釀一場熱銷風(fēng)暴：本項(xiàng)目將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè)，力爭推動商業(yè)房地產(chǎn)市場開發(fā)的全新變革，避開傳統(tǒng)商業(yè)的競爭，在一個全新市場里掀起一場熱銷風(fēng)暴。
四、銷售目標(biāo)
1、銷售（招商）目標(biāo)。
2、銷售目標(biāo)分解，根據(jù)項(xiàng)目的定位及施工進(jìn)度計(jì)劃，進(jìn)行營銷工作。
五、項(xiàng)目銷售時機(jī)及價格
為了更好地在后續(xù)營銷過程中充分體現(xiàn)總體營銷策略和達(dá)成目標(biāo)方針的實(shí)現(xiàn)，綜合項(xiàng)目要素資源和營銷推廣傳播要素，結(jié)合項(xiàng)目定位，確定以下銷售時機(jī)及價格。
（一）項(xiàng)目入市時機(jī)及姿態(tài)。
1、入市時機(jī)：根據(jù)規(guī)劃與工程進(jìn)度以及營銷準(zhǔn)備，在xx年xx月份房交會期間開盤（或xx年xx月），可以抓住xx年春季房交會、xx節(jié)等機(jī)會掀起第一個啟動高潮；在xx節(jié)、xx年秋季房交會、xx等重要時期掀起新的銷售高潮。
2、入市姿態(tài)：以全市乃至xx地區(qū)“財(cái)富地產(chǎn)、休閑購物”形象登場，開創(chuàng)全新休閑商業(yè)投資經(jīng)營理念。
（二）價格定位及價格策略。
1、價格定位的原則：采用比價法和綜合平衡法。
2、價格定位：整個商業(yè)項(xiàng)目的銷售均價為xx元/平方米，其中起價為xx元/平方米，最高價為xx元/平方米。
3、價格策略：采取“低開高走”型平價策略，開盤后半年作為第一階段的價格調(diào)整（略升），均價為xx元/m2，尾盤銷售變相略降。
六、宣傳策略及媒介組合
（一）宣傳策略主題。
1、個性特色：“xx商業(yè)城財(cái)富地產(chǎn)投資商業(yè)”是我市首家也是唯一一家將商業(yè)開發(fā)從“建造建筑產(chǎn)品”上升到“營造全新休閑購物方式”，倡導(dǎo)“投資財(cái)富地產(chǎn)、獲取穩(wěn)定回報(bào)”的投資理念。
2、區(qū)位交通：本項(xiàng)目地處xx廣場旁，地段絕佳，高尚居住區(qū)地標(biāo)建筑，交通便捷，是北部區(qū)域首選的理想商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境。
3、增值潛力：處于政府規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域的核心區(qū)域，發(fā)展前景好，購置成本低，升值潛力大，是投資置業(yè)的首選。
（二）宣傳媒介組合。
1、開盤前期：主要以軟性新聞及廣告進(jìn)行全新“財(cái)富投資，穩(wěn)定回報(bào)”理念的深度挖掘，媒體主要以報(bào)紙為主，電視為輔。
2、開盤后的強(qiáng)勢推廣期：即項(xiàng)目營銷推廣的重要時期，宣傳媒介以“報(bào)紙、電視、戶外廣告牌三位一體”為主，配以相關(guān)雜志、直郵廣告等形式。
3、開盤后的形象展示期：為了展示形象，以軟性深入挖掘?yàn)橹鳎浇檫x擇主要是電視和報(bào)紙，重點(diǎn)輔以論壇公關(guān)、促銷活動、項(xiàng)目招商說明會等形式。
房地產(chǎn)營銷策劃方案5
一、前景
介紹宏觀環(huán)境和市場前景;介紹行業(yè)前景;介紹企業(yè)該產(chǎn)品市場現(xiàn)狀。
二、營銷策劃的目的
分析產(chǎn)品目前所處的營銷階段，提出營銷策劃的目的。
為了實(shí)現(xiàn)公司產(chǎn)品在市場的銷售目標(biāo)為了向市場推出新產(chǎn)品為了提高品牌知名度和市場份額為了適應(yīng)環(huán)境新變化，重新制定營銷方案為了解決企業(yè)營銷面臨的某個具體困難……
三、市場環(huán)境分析
環(huán)境分析swot分析：營銷現(xiàn)狀與目標(biāo)差距優(yōu)勢劣勢機(jī)會威脅……
企業(yè)原來市場觀點(diǎn)的分析與評價。
重新進(jìn)行目標(biāo)市場策略決策的必要性。
四、競爭對手分析
1主要的競爭對手。
2競爭對手的基本情況。
3競爭對手的優(yōu)勢與劣勢。
4競爭對手的策略。
五、營銷策略
產(chǎn)品/定價(策略)渠道(策略)促銷(策略)其它配套策略具體行動方案(人物、時間、地點(diǎn)、事件)。
六、費(fèi)用預(yù)算
調(diào)研、策劃費(fèi)廣告費(fèi)人員促銷費(fèi)公關(guān)活動費(fèi)營業(yè)推廣費(fèi)。
七、應(yīng)急預(yù)案
各種危機(jī)處理預(yù)案/謠言、安全、政策突然變化、嚴(yán)重質(zhì)量事故…… /顧客投訴/貨物供應(yīng)不足或不準(zhǔn)時/發(fā)現(xiàn)假貨/有關(guān)方面發(fā)難……怎樣應(yīng)對。
八、營銷管理方案
營銷計(jì)劃的執(zhí)行、控制和管理等的措施。
九、效果預(yù)測
附：市場調(diào)查問卷。
市場調(diào)查結(jié)果分析。
資料來源表。
房地產(chǎn)營銷策劃方案6
一、目的及意義：
十周年是一個企業(yè)發(fā)展的里程碑，恰是時候回顧歷史，展望未來。而且借此契機(jī)提升企業(yè)知名度，大力打造企業(yè)和品牌形象，可謂師出有名，機(jī)遇難得；借助活動平臺，宣傳x總經(jīng)理榮獲“中國mba英雄”，塑造公司管理層的統(tǒng)帥風(fēng)范和領(lǐng)導(dǎo)魅力；促進(jìn)公司和俱樂部目標(biāo)會員的感情交流，為即將成立的俱樂部奠定基石，對俱樂部的傳播和推廣大有裨益；為x現(xiàn)代城網(wǎng)羅人氣和客戶資源，以便順利打開市場；高爾夫是健康時尚的體育運(yùn)動，歷來為高端人士所推崇，舉辦高爾夫球比賽能夠充分彰顯x公司和x城的不凡品位。
二、主題和口號：
主標(biāo)語：網(wǎng)聚現(xiàn)代商務(wù)英雄——采用的標(biāo)語與x現(xiàn)代城推廣主題語相互呼應(yīng)，突現(xiàn)與會者在現(xiàn)代商界的尊貴地位，同時表明這是一次精英的會聚。
參考標(biāo)語：
1、商務(wù)英雄聚精之源
2、重塑現(xiàn)代商務(wù)文明
三、時間：
20xx年7月25日（有待最后確定）；
地點(diǎn)：x高爾夫球場，x賓館（新聞發(fā)布會及聯(lián)誼會地點(diǎn)）
四、活動對象和規(guī)模：
本次活動的主要對象是在x商界出類拔萃的高層人物和具備消費(fèi)能力及購買能力的客戶。為了發(fā)揮媒體和口介的傳播作用，邀請一定數(shù)量的新聞記者和原x公司所開發(fā)項(xiàng)目的業(yè)主（如x灣、x花園、x等）。
1、x商界領(lǐng)袖人物（人數(shù)）
2、意向大客戶（人數(shù)）
3、x灣業(yè)主（人數(shù)）
4、新聞媒介記者（人數(shù)）
5、x公司企業(yè)員工（人數(shù)）
6、代理商工作人員（人數(shù)）
總計(jì)：若干人
五、活動組織及內(nèi)容：
活動安排大致分為三個部分，即上午舉行新聞發(fā)布會，下午高爾夫比賽，晚上舉行宴會。形式多樣。內(nèi)容豐富。
1、出于提高權(quán)威性、擴(kuò)大影響力的考慮，建議本次活動中的高爾夫球賽由x企業(yè)家協(xié)會作為主辦單位，x公司作為承辦單位。
2、本次活動面向x商界領(lǐng)袖人物、意向大客戶、業(yè)主、新聞媒介朋友、開發(fā)商工作人員和代理商公司員工
3、活動采用新聞發(fā)布會、戶外高爾夫球競賽活動、聯(lián)誼宴會三種形式貫穿進(jìn)行：
a。新聞發(fā)布會：邀請x企業(yè)家協(xié)會領(lǐng)導(dǎo)致辭，由開發(fā)商代表回顧企業(yè)十年成就，并對x項(xiàng)目和x俱樂部做宣傳介紹，建議邀請有廣東知名俱樂部組建經(jīng)驗(yàn)的權(quán)威人士或是屬于某俱樂部成員的名流暢談俱樂部。
b。高爾夫球賽：高爾夫運(yùn)動具有濃烈的商務(wù)性質(zhì)和紳士氣質(zhì)，能夠完美地詮釋本活動對象的不凡品質(zhì)。參賽者在揮桿比賽激烈角逐中，深化友誼，促進(jìn)交流，覽盡x山迷人風(fēng)光。凡是對高爾夫感興趣的活動參與者特別是意向大客戶都可以報(bào)名參加比賽，此次球賽意在為俱樂部成立和項(xiàng)目銷售做好鋪墊。
c。聯(lián)誼宴會：宴會目的在于在輕松的氛圍中拉近感情距離。宴會上由企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)對比賽頒獎，推薦x項(xiàng)目。企業(yè)家協(xié)會成員、媒體記者等與會者在會上自由交流溝通。
4、活動大體流程如下：
參與人員報(bào)到（x賓館）→新聞發(fā)布會（x企業(yè)家協(xié)會領(lǐng)導(dǎo)致辭、開發(fā)商代表發(fā)言、項(xiàng)目推薦、廣東嘉賓論俱樂部，x賓館）→中午作息（x賓館）→高爾夫比賽（x高爾夫球場）→聯(lián)誼宴會（領(lǐng)導(dǎo)總結(jié)陳述、宴會聯(lián)歡，以上活動中穿插頒獎和項(xiàng)目推薦，x賓館）→全天活動結(jié)束
六、組織渠道：
x企業(yè)家協(xié)會發(fā)函召集會員參加的方式是本次活動主要的組織途徑，除此之外，補(bǔ)充采用其它方式。
1、以x企業(yè)家協(xié)會名義通過直郵向協(xié)會成員、媒體記者發(fā)放本項(xiàng)目概念樓書及邀請函。
2、開發(fā)商以信函、電話等方式邀約其商界友人、x灣客戶。
房地產(chǎn)營銷策劃方案7
一、項(xiàng)目建設(shè)說明
空氣家苑小區(qū)，是河池新空氣投資有限公司投資籌建的。該小區(qū)的籌建是為空氣集團(tuán)河池科技園的配套設(shè)施，為園區(qū)入駐企業(yè)及百旺經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的企業(yè)提供了利于企業(yè)建設(shè)開發(fā)，方便企業(yè)員工生活，改善生活條件及美化開發(fā)區(qū)環(huán)境的項(xiàng)目。
二、項(xiàng)目選擇地理位置概況
該小區(qū)位于百旺開發(fā)區(qū)內(nèi)，在南新路與新建路交匯處的東南側(cè)，毗鄰兩條公路旁，交通方便、地勢平坦、周圍環(huán)境優(yōu)雅。距市中心20xx多米。
三、項(xiàng)目建設(shè)市場的需求情況及開發(fā)策略定位
1、市場需求狀況
(1)、百旺經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)已進(jìn)入駐許多企業(yè)，如鋼構(gòu)廠，橡膠制品廠等，目前沒有建設(shè)一定規(guī)模的、給企業(yè)提供方便條件的小區(qū)。
(2)、東江鎮(zhèn)內(nèi)沒有封閉式小區(qū)。住宅建筑規(guī)劃不太集中、建筑風(fēng)格、標(biāo)準(zhǔn)一般。
(3)、鎮(zhèn)內(nèi)較好地段新建房價，目前已達(dá)到2400元/㎡。
2、開發(fā)策略定位
(1)、小區(qū)規(guī)模、規(guī)劃占地5萬平方米以內(nèi)，規(guī)劃建筑面積10萬平方米以內(nèi)。
(2)、建筑類型：門市、住宅、車庫比例適宜，戶型面積適合市場需求。
(3)、建筑風(fēng)格、綠化、景觀具有特色。
(4)、較好的施工質(zhì)量。
(5)、科學(xué)的物業(yè)管理。
四、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模、小區(qū)規(guī)劃、建筑風(fēng)格
1、建設(shè)規(guī)模
規(guī)劃占地：41506平方米，建筑面積：85407平方米(其中住宅建筑面積：58485平方米，商業(yè)門市：17683.98平方米，物業(yè)及車庫：9013平方米)，住宅戶型60-70平方米的占60%;90平方米的占20%;50平方米的占20%，總戶數(shù)約835戶。車庫每套面積：19.8平方米，總套數(shù)約：400。
2、小區(qū)規(guī)劃、建筑風(fēng)格
(1)、小區(qū)規(guī)劃有創(chuàng)意、道路布局合理，要人、車分流，方便進(jìn)出。主入口為步行街，次入口為車輛出入口。
(2)、整個小區(qū)建筑風(fēng)格要高雅，建筑線條設(shè)計(jì)合理，美觀實(shí)用(尤其沿街樓面)，建筑顏色搭配合諧，明朗，且有對比度。
(3)、小區(qū)的綠化、景觀園林設(shè)計(jì)有特色，觀賞性強(qiáng)。設(shè)有體育、健身場地及設(shè)施。
五、環(huán)境影響、風(fēng)險分析及防范措施
1、環(huán)境影響
符合國家環(huán)境保護(hù)法律、法規(guī)和環(huán)境功能規(guī)劃的要求。
2、風(fēng)險分析
(1)、小區(qū)規(guī)劃規(guī)模較大，超過當(dāng)?shù)氐囊螅斐砷_發(fā)房屋積壓。
(2)、工地建設(shè)風(fēng)險，工程建設(shè)及工期是本項(xiàng)目的主要工程建設(shè)風(fēng)險，建設(shè)中招投標(biāo)的實(shí)施成功與否將直接關(guān)系到工程造價和質(zhì)量，工程如果延期將影響項(xiàng)目的資金回收。
(3)、戶型設(shè)計(jì)與市場需求不對接，造成房屋積壓。
(4)、周邊企業(yè)入駐數(shù)量不足，需求量不大。
3、防范措施
(1)、充分進(jìn)行市場調(diào)查(戶型面積需求，園區(qū)規(guī)劃綠化需求，價格需求等)。確定合理開發(fā)規(guī)模及戶型面積分類。
(2)、抓好前期規(guī)劃及施工圖設(shè)計(jì)，使設(shè)計(jì)先進(jìn)、符合市場需求。
(3)、抓好施工、監(jiān)理工作，保證施工質(zhì)量及施工工期。
(4)、加強(qiáng)對園區(qū)企業(yè)的招商引資及周邊企業(yè)的調(diào)查，加速有關(guān)配套設(shè)施的建設(shè)。
六、建設(shè)成本、銷售、稅金、利潤估算
1、建設(shè)成本估算：
(1)、住宅按900元/㎡(磚混)：58485×900元/㎡=52636500元。
(2)、商業(yè)建筑1200元/㎡(框架)：17683.98×1200元/㎡=21220776元。
(3)、車庫、物業(yè)等1100元/㎡：車庫7922.88㎡，物業(yè)450㎡(其它640㎡)，計(jì)：9013×1100元/㎡=9914300元。
(4)、土地成本：270元/㎡×41568.8㎡=11223576元，單位建筑面積地成本：132.5元/㎡。
(5)、前期費(fèi)：規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：3元/㎡(含外網(wǎng)豎向)，
審圖費(fèi)：2元/㎡，防雷檢測費(fèi)：1元/㎡，
測繪費(fèi)：2.72元/㎡，質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)：1元/㎡，
環(huán)保相關(guān)費(fèi)、環(huán)保評估費(fèi)、項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)告費(fèi)：0.6元/㎡，
公司費(fèi)用(工資、招待費(fèi)等，計(jì)180萬元)21.29元/㎡，
廣告費(fèi)：100萬元，即11.82元/㎡;
其它費(fèi)(暫設(shè)、圍擋、臨時道路、水、電等)：65元/㎡。
土地契稅(5%)：56萬元，即6.62元/㎡，
消防管理費(fèi)：2元/㎡，設(shè)計(jì)費(fèi)：8元/㎡，
勘察費(fèi)：1元/㎡，監(jiān)理費(fèi)：6元/㎡
質(zhì)檢費(fèi)：2元/㎡，
總計(jì)：134.5元/㎡。
(6)、小區(qū)配套費(fèi)：
①小區(qū)道路(含照明)，30元/㎡。
②小區(qū)綠化景觀，15元/㎡。
③小區(qū)外網(wǎng)：給水10元/㎡、排水10元/㎡、雨水10元/㎡、消防20元/㎡。
④小區(qū)供熱一次費(fèi)：40元/㎡。小區(qū)供電：90元/㎡。(含有線電視、電話、網(wǎng)線、監(jiān)控)。消防：40元/㎡。人防：35元/㎡。
上述計(jì)300元/㎡(建筑面積)。
(7)、住宅成本計(jì)：900+132.5+134.5+300=1467元/㎡，
總費(fèi)：1467×58485=85797495元。
商業(yè)成本計(jì)：1200+132.5+134.5+300=1767元/㎡，
總費(fèi)：1767×17683.98=31247592元。
車庫成本計(jì)：1100+132.5+134.5+300=1667元/㎡，
總費(fèi)：1667×9013=15024671元。
總計(jì)：132069758元，計(jì)6.65%貸款利息，
總計(jì)：140852397元。
2、銷售估算：
(1)、住宅：按2300元/㎡×58485㎡=134515500元;
(2)、商業(yè)：按3800元/㎡×17683.98㎡=67199124元;
(3)、車庫：按2700元/㎡×9013㎡=24335100元;
(4)、總計(jì)：226049724元。
3、利潤估算：
(1)、銷售利潤：226049724-139201524=86848200元。
(2)、稅金：暫按下三項(xiàng)計(jì)：
①營業(yè)稅：5%
5%×226049724=11302486元。
②所得稅：25%
25%×86848200=21712050元。
③城建、教育附加稅8%：
8%×11302486=904198元。
(3)、稅后利潤：
86848200-11302486-21712050-904198=52929466元。
七、項(xiàng)目資金運(yùn)作
1、項(xiàng)目初期投資
(1)、土地費(fèi)：270元/㎡×415068=1122.3萬元
(2)、前期立項(xiàng)、規(guī)劃、勘察、設(shè)計(jì)、審圖、消防審查、公司費(fèi)用、廣告費(fèi)等計(jì)：420萬。合計(jì)：1542.3萬元。
2、項(xiàng)目的融資
(1)、對工業(yè)園區(qū)已建廠房1-2#，6-11#租賃、出售。
(2)、對工業(yè)園區(qū)規(guī)劃廠區(qū)進(jìn)行租賃、出售。
(3)、尋找共同開發(fā)的合作伙伴，對方出資，我方出地，負(fù)責(zé)立項(xiàng)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、竣工、歸檔等全方位服務(wù)，達(dá)到利益雙贏。
(4)、房屋銷售過程融資。
(5)、銀行抵押貸款。
八、項(xiàng)目實(shí)施原則及建設(shè)周期
1、項(xiàng)目實(shí)施原則
(1)、嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)程序，統(tǒng)籌安排各項(xiàng)工作。
(2)、重點(diǎn)抓規(guī)劃、方案、施工圖設(shè)計(jì)，做到設(shè)計(jì)合理，技術(shù)先進(jìn)。
(3)、嚴(yán)把施工質(zhì)量關(guān)，質(zhì)量與進(jìn)度協(xié)調(diào)統(tǒng)一，保證質(zhì)量，按時完工，交付使用。
2、建設(shè)周期
(1)、20xx年3月20日-3月25日，地質(zhì)勘察。
(2)、20xx年2月1日-4月1日規(guī)劃、設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)階段。
(3)、20xx年4月1日-4月15日審圖、圖紙交底。
(4)、20xx年4月15-10月25工程施工階段，10月25日全部竣工交付使用。
九、銷售策劃
1、銷售宣傳的重點(diǎn)區(qū)域：金城江區(qū)
2、及時開展銷售宣傳，準(zhǔn)備工作(20xx年1月1日-3月1日)，3月1日開始正式銷售宣傳。
3、銷售中心辦公室，內(nèi)有小區(qū)規(guī)劃圖(景觀、園林)沙盤，各種戶型沙盤展示(20xx年2月20日做完)。
4、多方位廣告宣傳
(1)、網(wǎng)上宣傳：平面效果圖、戶型圖、銷售價格及相關(guān)說明。
(2)、通過媒體(報(bào)紙、廣播、電視)，銷售宣傳冊，單體廣告板，路燈廣告板宣傳。
5、與百旺經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、金城江區(qū)協(xié)商，由金城江開往東江鎮(zhèn)、空氣家苑小區(qū)的相關(guān)公交車，在小區(qū)門前設(shè)站。
十、項(xiàng)目立項(xiàng)結(jié)論
通過以上論述，該小區(qū)建成后，能夠達(dá)到對工業(yè)園區(qū)的企業(yè)有利生產(chǎn)，方便生活。能夠起到促進(jìn)中小企業(yè)入駐工業(yè)園區(qū)，拉動百旺經(jīng)濟(jì)開發(fā)及金城江區(qū)經(jīng)濟(jì)作用。
本項(xiàng)目在周邊企業(yè)入駐具有一定數(shù)量，且有相應(yīng)配套設(shè)施，戶型平面布局合理，戶型面積適宜，建筑風(fēng)格高雅，顏色搭配合諧，觀賞性強(qiáng)的景觀園林，優(yōu)良的施工質(zhì)量，科學(xué)的物業(yè)管理，把握好銷售市場，其項(xiàng)目是可行的。
房地產(chǎn)營銷策劃方案8
一、對接項(xiàng)目
皇家壹號
二、項(xiàng)目工程
進(jìn)度依據(jù)目前的工程進(jìn)展，預(yù)期可在20xx年5月10日左右封頂，12月份交房
三、項(xiàng)目當(dāng)前營銷背景
1、金融危機(jī)對目前房地產(chǎn)市場的影響，客戶購買欲望下降是重要原因之一
2、本地區(qū)對期房的抗性較大，持觀望態(tài)度的比較多
3、本案的目標(biāo)客戶群為本地區(qū)10%的高端尊貴客戶群而準(zhǔn)備，目標(biāo)客戶少
四、整合營銷的突破
1、由“公積金至函”引發(fā)的思考
由公積金中心授權(quán)西平郵政局使用公積金中心的公章，針對公積金客戶進(jìn)行一個全方位的宣傳，我們將巧妙的融入皇家壹號的此次的活動內(nèi)容，以公積金中心的名義發(fā)放信函，公積金客戶對此信函可信度的提高，必會翻看，不會隨宜丟棄。
2、新渠道，自然需要做一篇新文章。
毋庸置疑，文章的核心內(nèi)容就是要建立凰鳳置業(yè)和公積金客戶之間利益的關(guān)聯(lián)。顯然，當(dāng)前直接的購房優(yōu)惠說辭已經(jīng)不能充分打動客戶。在此，將購房優(yōu)惠金額與人民幣進(jìn)行概念置換，給客戶一個“美麗的誤導(dǎo)”，即：收到信函的公積金客戶到凰鳳置業(yè)開發(fā)的皇家壹號小區(qū)銷售部就有“錢”可領(lǐng)!
3、“6+1獎勵計(jì)劃”概念出爐及內(nèi)容確定
非常6+1是中國老少皆知的電視節(jié)目，其詼諧歡快的主持風(fēng)格受到大家喜愛，其知名度非常高，借用“6+1”大標(biāo)題吸引大眾的眼球，同時隱射我們項(xiàng)目在西平做到6個第一。如何利用好此次的廣告渠道，對1.1萬的目標(biāo)客戶群進(jìn)行最為直效的訴求?
這1.1萬人愿意相信什么?究竟什么才能重重觸動這1.1萬人的神經(jīng)，讓其產(chǎn)生強(qiáng)烈的購買欲望?人為放大“6000元購房優(yōu)惠”這個概念，在“6000元”上做足文章!計(jì)劃推出房源約284套，我們可以先算筆帳：6000(元/套)×284(套)=170(萬元)由此延伸出：推出的“170萬元購房優(yōu)惠”。
“6+1獎勵計(jì)劃”很好地解決了文章的命題問題：夠大，醒目。170萬元的虛擬總額足以引爆市場的興奮點(diǎn)!6+1獎勵計(jì)劃”來頭雖大，但是否還可以對其內(nèi)容體系繼續(xù)豐富?“6+1獎勵計(jì)劃”身上承載的多重目的該如何逐步實(shí)現(xiàn)?
假如我們是在設(shè)計(jì)一個游戲，在游戲設(shè)定中：
第一關(guān)是“吸引到場”，通過“6+1獎勵計(jì)劃”廣告公開宣傳和公積金信函吸引客戶到達(dá)銷售現(xiàn)場。
第二關(guān)是“放大誘惑”。客戶到銷售中心后，可轉(zhuǎn)讓的“6000元購房現(xiàn)金卡另外目的是留下個人基本資料。
借鑒前述“170萬元”虛擬總額的思路形成，將“6000元購房現(xiàn)金卡，憑證轉(zhuǎn)讓成交要予以獎勵的“500元”概念同樣放大：500(元/套)×284(套)=14.2(萬元)。“14.2萬元轉(zhuǎn)介紹成交獎勵計(jì)劃”，也最終敲定!
簡言之：6+1獎勵計(jì)劃=170萬元購房現(xiàn)金卡計(jì)劃+14萬元轉(zhuǎn)介紹成交獎勵計(jì)劃住房公積金客戶憑20xx年“公積金至函”至指定銷售中心，在規(guī)定時間內(nèi)均可獲得“6000元購房現(xiàn)金卡!
6+1獎勵計(jì)劃之二：14萬元轉(zhuǎn)介紹成交獎勵計(jì)劃“6000元購房現(xiàn)金卡，亦可由持有者授權(quán)他人享有;若受讓人持此卡購置旗下皇家壹號產(chǎn)品成功，經(jīng)置業(yè)核實(shí)無誤后，銷售人員在受讓人簽定正式購房合同的第一時間內(nèi)通知原持有者：可隨時至指定銷售部領(lǐng)取500元現(xiàn)金獎勵。
五、“6+1獎勵計(jì)劃”預(yù)期目的
鑒于房地產(chǎn)整體市場進(jìn)入淡季，皇家壹號在客戶積累情況不理想的現(xiàn)狀，利用“公積金至客戶函”，凰鳳置業(yè)針對“1.1萬公積金用戶”新開發(fā)的直效媒介渠道，達(dá)到：
1、近期目標(biāo)：實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的客戶積累和順利銷售;
2、遠(yuǎn)期目標(biāo)：緊抓該“1.1萬公積金用戶”，讓其關(guān)注皇家壹號、了解并最終成為置業(yè)鐵桿客戶;
3、企業(yè)品牌目標(biāo)：凰鳳置業(yè)第一新作，回報(bào)社會，提升企業(yè)知名度、美譽(yù)度。
六、“6+1獎勵計(jì)劃”實(shí)施細(xì)則
1、營銷節(jié)點(diǎn)劃分
蓄水期3月15日(暫定)→3月30日：“6+1獎勵計(jì)劃”懸念導(dǎo)入“6+1獎勵計(jì)劃”是一個針對性極強(qiáng)的集中公關(guān)、營銷方案。此次對“1.1萬公積金客戶”的大型公關(guān)，是否能如期產(chǎn)生足夠的銷售勢能，其成敗的關(guān)鍵決定于“6+1獎勵計(jì)劃”導(dǎo)入前期在整個西平樓市的影響力!因此，3月15日(暫定)的“6+1計(jì)劃”懸念導(dǎo)入期，必須做到高調(diào)!高調(diào)!
“高調(diào)”體現(xiàn)在兩個層面：
第一是要有足夠時間造勢，但目前的實(shí)際情況是時間相對有限;
第二，也是目前我們唯一能夠把控的，即概念的媒體釋放必須做到高度的集中和統(tǒng)一!集中所有的聲音，同時說一句話“6+1獎勵計(jì)劃”!
活動開始期4月1日→6月15日
經(jīng)過一定階段活動的蓄水期
宣傳方面，3月15日戶外廣告及其他媒體集中進(jìn)行“6+1獎勵計(jì)劃”公開客戶方面：4月1日第一個公積金客戶將接到“6+1獎勵計(jì)劃”至函。至4月15日最后一個客戶收到對帳單之后，時間向后順延15天，即4月15日前：基本可以認(rèn)定是“6+1獎勵計(jì)劃”目標(biāo)客戶的集中認(rèn)購期。
2、各節(jié)點(diǎn)媒體投放組合
3月15日(暫定)3月30日
主流媒體：戶外+飛播
小眾媒體：短信+電視飛播字幕+點(diǎn)對點(diǎn)派單
銷售現(xiàn)場：條幅+xx展架
4月1日4月15日(暫定)
主流媒體：戶外+夾報(bào)
小眾媒體：短信+電視飛播字幕+點(diǎn)對點(diǎn)派單
銷售現(xiàn)場：條幅+xx展架
直效媒體：住房公積金至函(從3月24日開始投放分二到三批次投放，約一周到兩周時間)
房地產(chǎn)營銷策劃方案9
一、xx樓市分析
個性化、形象化競爭日益激烈，將成為xx市地產(chǎn)發(fā)展的潮流。物業(yè)項(xiàng)目要取得優(yōu)異的銷售業(yè)績，就必須把握時機(jī)，盡竭利用自身的個性資本和雄渾的勢力，把自身打造成極富個性和口碑，擁有良好公眾形象的樓盤。
二、項(xiàng)目物業(yè)概述
三、項(xiàng)目物業(yè)的優(yōu)勢與不足
優(yōu)勢:
位置優(yōu)越，交通便捷
位置優(yōu)越:處于北城區(qū)的成熟社區(qū)之中心；徒步分鐘即可到達(dá)酒店、食府、劇院、商場、超市等社區(qū)設(shè)施一應(yīng)俱全。
交通便捷:公共交通比較便捷，有三趟公交線路途徑本案
區(qū)內(nèi)康體、娛樂、休閑設(shè)施一應(yīng)俱全
室外設(shè)施:活動廣場、小區(qū)幼兒園、醫(yī)院、購物廣場、籃球場
室內(nèi)設(shè)施:桑拿浴室、健身室、乒乓球室、桌球室、卡拉酒廊
小戶型
房廳、房廳，面積xx平方米之間的小戶型，以及提供菜單式裝修，對于事業(yè)有成、家庭結(jié)構(gòu)簡單、時尚、享受的目標(biāo)購房群極具吸引力。
不足:
環(huán)境建設(shè)缺乏吸引性景觀
環(huán)境建設(shè)缺乏吸引性景觀，不利于引發(fā)目標(biāo)購房群興趣；不利于提升花園在公眾中的知名度、美譽(yù)度和造成記憶；同時也不利于滿足區(qū)內(nèi)居民的榮譽(yù)感。（現(xiàn)代住宅不僅要滿足居住的需要，還要滿足居住者特殊的心理需求）
物業(yè)管理缺乏特色服務(wù)
物業(yè)管理方面未能根據(jù)目標(biāo)購房群的職業(yè)特點(diǎn)和實(shí)際需求（事業(yè)有成、時尚、享受）開展特色服務(wù)，使花園在服務(wù)方面缺乏了應(yīng)有的個性和吸引力。
四、目標(biāo)購房群
年齡在xx歲之間經(jīng)濟(jì)富裕有投資意識或有習(xí)慣在北城生活的中老年人
家庭構(gòu)成:x口、中老年夫妻或帶一小孩、單身中老年
年齡在xx歲之間事業(yè)蒸蒸日上月收入在元以上時尚、享受在北城工作的管理者或小私營業(yè)主
家庭構(gòu)成:x口、中青年夫妻或帶一小孩、單身中青年
五、項(xiàng)目物業(yè)營銷阻礙及對策
阻礙:
花園內(nèi)朝向差、無景、背陰的單位難于銷售。
區(qū)內(nèi)商鋪經(jīng)營狀況不景氣，銷售業(yè)績不佳。
對策:
把區(qū)內(nèi)朝向差、背陰、無景的單位作為特別單位重新命名炒作，作為特價單位適時限量發(fā)售。通過廣告炒作、整體形象和價格之間的落差以及增值贈送來促進(jìn)銷售。
商鋪經(jīng)營不景氣，銷售業(yè)績不佳，究其原因有二。
一是區(qū)內(nèi)人氣不旺，二是花園離大型購物中心太近。
故對策有二:
1、引爆住宅銷售，帶旺區(qū)內(nèi)人氣，促進(jìn)商鋪的經(jīng)營和銷售；
2、根據(jù)區(qū)內(nèi)居民的職業(yè)特點(diǎn)、年齡結(jié)構(gòu)、心理特征、追求喜好和實(shí)際需求開展特色經(jīng)營。例如:高品味的酒廊、咖啡廳等。
六、形象定位
根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目的自身特點(diǎn)和目標(biāo)購房群特殊的身份、社會地位和所處的人生階段，我們把物業(yè)項(xiàng)目定位為:凸顯人生至高境界，完美人生超凡享受的非常住宅。
主體廣告語:
輝煌人生，超凡享受
xx花園提供的（給您的）不止是稱心滿意的住宅……
輝煌人生
花園的目標(biāo)購房群大部分是事業(yè)有成的中青年老板和管理階層，或者是有固定資產(chǎn)投資的中老年。因此，他們的人生是與眾不同的，是輝煌的。
房地產(chǎn)營銷策劃方案10
前言
任何的廣告策劃方案的目的和宗旨都是在于提高產(chǎn)品的銷售，塑造、提升品牌形象。本方案在于為“站前廣場”提供一個準(zhǔn)確的定位與廣告方向，作出全程戰(zhàn)略性的指導(dǎo)。在對xx市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀進(jìn)行了深入細(xì)致的了解和研究分析的前提下，找出“站前廣場”項(xiàng)目的資源問題與機(jī)會，以達(dá)到或超出“站前廣場”原定銷售計(jì)劃，并為婁底定興房地產(chǎn)公司塑造品牌。
第一節(jié)市場分析
一、xx市房地產(chǎn)市產(chǎn)基本狀況
(一)20xx年以來房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅增長。
20xx年1-8月全市房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)16457萬元，同比增長87.4%，是近年來增長較快的。
(二)房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)的三個組成要素即房地產(chǎn)開發(fā)的土地、資金、市場同步增長。
1、土地前期投入增加。20xx年1-8月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積10.88萬平方米，土地購置費(fèi)3057萬元，分別比去年同期增長14.5%和19.9%;土地開發(fā)投資1250萬元，已完成土地開發(fā)面積9.7萬平方米。
2、開發(fā)規(guī)模擴(kuò)大，開發(fā)投資高速增長。20xx年1-8月份，全市房地產(chǎn)施工面積43.23萬平方米，比去年同期增加18萬平方米，本年新開工面積13.3萬平方米，比去年同期增加7.9萬平方米，增長145%。全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資16457萬元，比去年同期增加7674萬元，增長87.4%，對全市國有及其它經(jīng)濟(jì)投資增長貢獻(xiàn)率為2.1%。從投資用途看，住宅投資完成6630萬元，增長1.2倍，辦公樓房完成投資542萬元，增長3.9倍。
3、企業(yè)融資能力有所增強(qiáng)，資金到位狀況較好。20xx年1-8月房地產(chǎn)開發(fā)共到位資金22266萬元，同比增長2.6倍，從其構(gòu)成看，利用外資資金增長最快，企業(yè)自籌資金最多。1-8月企業(yè)自籌資金13152萬元，增長3.8倍;利用外資資金1050萬元，增長69倍，其他資金8004萬元，增長2.5倍。
4、住房銷售高速增長。今年全市商品房現(xiàn)房銷售，在去年增長27.8%的高基數(shù)基礎(chǔ)上，保持高增長勢頭，20xx年1-8月份全市共銷售現(xiàn)房1.79萬平方米，同比增長82.7%，其中住宅銷售1.72萬平方米，比去年同期增長1.2倍。
5、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與城市化建設(shè)緊密，城市化建設(shè)促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，我市北擴(kuò)南移的外延式城市擴(kuò)展建設(shè)促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，在我市今年從事房地產(chǎn)開發(fā)的20家企業(yè)中，xx區(qū)內(nèi)集中了14家，xx縣3家，xx縣2家，xx市1家。
二、房地產(chǎn)發(fā)展所面臨的困難和挑戰(zhàn)
一是商品房空置面積增加。今年1-8月份全市商品房竣工面積超過商品房銷售面積0.6萬平方米，商品房空置面積達(dá)1.1萬平方米(其中住宅空置0.61萬平方米)，占當(dāng)年施工面積總量的2.5%，空置面積增長63.6%。從商品房空置時間來看，空置時間在一年以上商品房面積占全部空置面積的比例增長，比上年提高4.4個百分點(diǎn)，空置房增多占用了企業(yè)的開發(fā)資金，對房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)生不利的影響。
二是房地產(chǎn)企業(yè)素質(zhì)良莠不齊，企業(yè)開發(fā)規(guī)模小、持續(xù)開發(fā)能力低，競爭力差。近幾年來城市化建設(shè)的發(fā)展推動了房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展，存在一個項(xiàng)目孵出一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的問題，其開發(fā)規(guī)模小。20xx年全市參加年檢的企業(yè)達(dá)65家，而今年來真正有開發(fā)任務(wù)的僅20家，僅占全部年檢企業(yè)的30.8%。就目前有開發(fā)工作量的20個企業(yè)而言，開發(fā)任務(wù)在3000萬元以下有10個，占總數(shù)的50%;開發(fā)任務(wù)在3000萬元以上5000萬元以下有5個，占總數(shù)的25%;開發(fā)任務(wù)在5000萬元以上有5個，占總數(shù)的25%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要以負(fù)債經(jīng)營為主，嚴(yán)重依賴銀行資金，有的開發(fā)項(xiàng)目前期靠施工單位墊資、中間靠銀行貸款開發(fā)、后期靠個人按揭貸款，缺乏后續(xù)開發(fā)能力。
三是物業(yè)管理落后，配套設(shè)施不全。房地產(chǎn)的開發(fā)應(yīng)該成龍配套，我市盡管有成片開發(fā)的住宅小區(qū)開發(fā)，但大多數(shù)是開放式、松散型的賣完房就走人的開發(fā)，即使有物業(yè)管理，其配套設(shè)施不全，管理也不規(guī)范，一些零星插建開發(fā)的住房沒有物業(yè)管理，用水、用電、行路、管道跑、冒、滴、漏、墻體裂縫等問題都不能妥善解決，抑制了消費(fèi)者的購買欲望，影響了持續(xù)開發(fā)。
四是外部因素制約。銀行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信貸政策調(diào)整，房地產(chǎn)貸款由開發(fā)性貸款為主轉(zhuǎn)為個人住房抵押貸款為主，國家對商業(yè)銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、個人商用房貸款、個人住房公積金貸款及個人住房貸款適用率等方面做了進(jìn)一步明確和規(guī)范：房地產(chǎn)開發(fā)貸款必須“取得國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及開工證”等四證，開發(fā)企業(yè)取得這四證，實(shí)際投入應(yīng)不低于項(xiàng)目總投資的30%，個人住房貸款要求貸款人有30%以上的首付款，有的項(xiàng)目要求項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)封頂，才可以放貸;還有就是居民收入低，抑制了住房需求，影響房地產(chǎn)業(yè)市場的擴(kuò)大;再有就是二級市場放而不活，房屋交易手續(xù)繁多，收費(fèi)項(xiàng)目多且雜，稅費(fèi)負(fù)擔(dān)比例過高，影響二級房產(chǎn)市場發(fā)展，從而影響整個房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
總體看來，我市房地產(chǎn)業(yè)具有巨大的現(xiàn)實(shí)和潛在需求，發(fā)展空間較大。
市委、市政府提出加快城市化建設(shè)步伐，城市化建設(shè)需要產(chǎn)業(yè)支撐，首先需要房地產(chǎn)業(yè)的支撐，20xx年我市城市化率僅26.48%，低于全省平均水平5.5個百分點(diǎn)，若每年全市城市化率提高一個百分點(diǎn)，至少增加住宅需求84萬平方米以上;國際經(jīng)驗(yàn)表明：當(dāng)一國人均GDP達(dá)到300-1000美元時，居民的住房需求進(jìn)入加速增長期，20xx年我市的人均GDP為5208元(651美元)，是房地產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展的時期;目前我市城鎮(zhèn)人均建筑面積僅20.05平方米，離國家“十五”規(guī)劃的20xx年城鎮(zhèn)人均建筑面積22平方米，人均還少1.95平方米，若達(dá)到這一標(biāo)準(zhǔn)，需求住宅在208萬平方米以上，顯然，我市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿κ志薮蟆?0xx年婁底市城建投資公司成立，婁底城市建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)實(shí)行市場化，通過項(xiàng)目招標(biāo)，實(shí)行市場化經(jīng)營，推行以地生財(cái)、招商引資、民間融資的方式，徹底突破資金“瓶頸”，使城建坐上了“特快列車”，加速了婁底市房地產(chǎn)業(yè)特別是商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。
三、xx市同類產(chǎn)品調(diào)查統(tǒng)計(jì)
“同類”定義為具有商業(yè)廣場、寫字樓、賓館等的商用大廈。現(xiàn)將xx市xx開發(fā)區(qū)，xx市xx區(qū)及xx區(qū)進(jìn)行大體對比分析如下：
1、xx開發(fā)區(qū)。
由于漣鋼為新開發(fā)城區(qū)，在整個大環(huán)境的綠化、城市規(guī)劃方面有其獨(dú)特的優(yōu)勢。總體來說，xx開發(fā)區(qū)地段房地產(chǎn)都在賣自然環(huán)境。
xx大酒店：
核心競爭力：五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)概念
其周邊自然環(huán)境好;
用綠色和五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)來吸引白領(lǐng)、外來投資者、社會成功人士等;
其定位為社會高薪階層。
2、xx地帶。以新開發(fā)的項(xiàng)目-城西農(nóng)貿(mào)綜合市場為主。
xx農(nóng)貿(mào)綜合市場：
核心競爭力：xx市、區(qū)兩級政府批準(zhǔn)興建的xx區(qū)唯一農(nóng)貿(mào)綜合市場。
規(guī)模大，規(guī)劃齊全，有功能優(yōu)勢：
擁有15畝的面積，其中有320個攤位，2480平方米生活超市，108個鋪面，1200平方米倉庫，48套配套住宅，40各農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)車位。
住房均價718元每平方米。門面2580元至4380元每平方米。
定位：集農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)、零售、加工、倉儲、大型超市，商住、飲食為主的大型農(nóng)貿(mào)綜合市場。
2、xx城區(qū)地帶。
xx商業(yè)廣場：
核心競爭力：1：八萬平方米湘中地區(qū)超大規(guī)模財(cái)富街區(qū);2.原xx批發(fā)市場，主樓統(tǒng)一經(jīng)營，超大規(guī)模優(yōu)勢。
有功能優(yōu)勢：
總建筑面積面積8萬多平方米，門面主力面積30多平方米
住房均價500多元每平方米。門面20xx元至11000元每平方米。
定位：xx地區(qū)經(jīng)營規(guī)模大型化、經(jīng)營手段現(xiàn)代化、經(jīng)營環(huán)境規(guī)范化的超大型、多功能財(cái)富街區(qū)。
xx商城：
核心競爭力：位于火車站正對面，有地位優(yōu)勢。
四、消費(fèi)者分析
根據(jù)《xx房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告》的結(jié)論，以及日前操作地區(qū)地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)，我們得出消費(fèi)者購房心理和對住宅(辦公樓)要求如下：
1、環(huán)境規(guī)劃一定要好，配套要齊全，各種活動場地、場所要足夠;在規(guī)劃時，一定要有超前的思想，更具現(xiàn)代化氣息，特別要注意智能化;在樓盤外立面的設(shè)計(jì)上要新穎，色調(diào)要協(xié)調(diào)，風(fēng)格要跟上潮流;92%的消費(fèi)者傾向于入住全封閉式的管理;
2、住宅(辦公樓)及其周圍的配套設(shè)施的基本要求為學(xué)校、幼兒園、菜市場、超市、醫(yī)院、籃球場、網(wǎng)球場、圖書館、棋*室等;
3、67%的消費(fèi)者選擇多層住宅，因?yàn)槎鄬幼≌膬r格相對高層住宅便宜。而且以后的管理費(fèi)用也相對較低。有一部分消費(fèi)者選擇小高層住宅，
4、消費(fèi)者對物業(yè)管理的要求
a、提供保安、清潔衛(wèi)生、房屋維修、園林綠化和一些特色服務(wù)(如家政、訂購車票、托兒、托老服務(wù)等);
b、物業(yè)公司應(yīng)與小區(qū)內(nèi)住戶增加聯(lián)系，加強(qiáng)溝通。
第二節(jié)“站前廣場”項(xiàng)目分析
一、項(xiàng)目優(yōu)勢分析
1環(huán)境：坐擁xx火車站正對面，坐享人流物流優(yōu)勢。xx、xx鐵路在這里呈十字交匯，東至xx、xx，南至xx、xx、西去xx、xx，北達(dá)首都。xx火車站是一編組站，每日接發(fā)客運(yùn)和貨運(yùn)列車200多對，是長江以南第二大鐵路樞紐，現(xiàn)有樓盤中少有的。
2地段：位于火車站正對面，附近樓盤以xx商業(yè)步行街、xx商貿(mào)城為主，該地區(qū)已聚集相當(dāng)?shù)娜藲夂途幼≈取ＥR近商業(yè)繁華地帶，酒店、賓館、火車站批發(fā)市場，水果批發(fā)大市場，形成較高具影響力的火車站商圈。
3發(fā)展：據(jù)有關(guān)信息xx火車站四年后有五六趟火車從這里始發(fā)，火車站周邊的土地、建筑物升值在即，同時，餐飲業(yè)、娛樂業(yè)、旅游業(yè)、物流及零售業(yè)將飛速發(fā)展。
物管：智能化管理，保證了業(yè)主的現(xiàn)代化要求，符合本案的定位主題。更是目標(biāo)消費(fèi)者著重考慮的主題。
4住宅(辦公樓)設(shè)計(jì)建設(shè)：小區(qū)的設(shè)計(jì)以天然為主題，各種樓層合理布置。更有現(xiàn)代藝術(shù)廣場，藝術(shù)、休閑與自然融為一體、相得益彰。
6配套設(shè)施齊全，(高檔會所、銀行、超市、停車場、幼兒園、親子樂園、運(yùn)動場所、藝術(shù)長廊等)。
7婁底市消費(fèi)市場樓價有上升趨勢，消費(fèi)者認(rèn)為手頭資金用于購買不動產(chǎn)保值是最好的選擇。
8本地市場樓盤不多，具有商住樓或?qū)I(yè)寫字樓更少。
二、項(xiàng)目劣勢分析
1)品牌號召力：xx房地產(chǎn)市場起步較遲，開始有競爭態(tài)勢，開發(fā)商優(yōu)勝劣汰局面已開始形成。現(xiàn)在以xx、xx為代表的房地產(chǎn)公司經(jīng)過房地產(chǎn)操作的成功，已積累了相當(dāng)?shù)慕?jīng)驗(yàn)，在消費(fèi)者中有著不錯的口碑。定興房產(chǎn)進(jìn)入房地產(chǎn)市場較晚，在這一方面并沒有太強(qiáng)的品牌號召力。
2)市場承受能力：由于xx市消費(fèi)偏低，市場上如此高檔的樓盤還未出現(xiàn)。是否能夠把高收入人士吸引過來，是相當(dāng)關(guān)鍵的問題，這要取決于本案品質(zhì)是否擁有高品質(zhì)這一因素。
3)競爭因素：由于近年來許多開發(fā)商為了趕上房地產(chǎn)加速發(fā)展的潮流，盲目開發(fā)，低價銷售，造成價格波動及銷售困難。
三、競爭對手分析
第三節(jié)推廣策略界定
一、目標(biāo)消費(fèi)群界定
從“站前廣場”項(xiàng)目本身的定位和素質(zhì)出發(fā)，結(jié)合中高檔住宅(賓館、寫字樓)的銷售特點(diǎn)，界定“站前廣場”的目標(biāo)消費(fèi)群及其相關(guān)特征是：
1目標(biāo)消費(fèi)者：418建材市場業(yè)主，果品批發(fā)市場業(yè)主，電腦大市場業(yè)主，通訊市場業(yè)主，城區(qū)附近投資置業(yè)者;以及自身具有經(jīng)濟(jì)能力較強(qiáng)的階層。
2年齡：年齡大約在35到55歲，
3家庭結(jié)構(gòu)已進(jìn)入中年期，居住空間之娛樂性與休閑性較大，對生活要求很有質(zhì)感。
4對家庭(辦公)環(huán)境有著高檔次的要求，有“物有所值”的消費(fèi)心理，他們追求品位，但他們又是商人，有商人的交易本性，既有“物有所值”。
5有強(qiáng)烈的虛榮心，喜歡攀比和玄耀，，但喜歡附庸風(fēng)雅，希望通過外在條件來追求文化品位。
房地產(chǎn)營銷策劃方案11
一、全員營銷的目的和意義
全員營銷是推動我公司營銷工作的重要手段，在公司內(nèi)部推動全員營銷其目的是通過此種形式充分發(fā)揮和調(diào)動全體員工的積極性，取得更好的經(jīng)濟(jì)效益，倡導(dǎo)員工愛崗敬業(yè)，營造一個團(tuán)結(jié)協(xié)作，拼搏進(jìn)取，人人促銷的工作氛圍。
二、實(shí)施辦法
1、方案采取采取“全員營銷、多銷多得”的辦法。員工需不影響正常的本職工作。
2、適用范圍：凡是通過自公司總經(jīng)理以下員工在公司所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目購買住宅或商鋪的，均適用本方案。（銷售部不參與此方案）
三、銷售流程
① 員工負(fù)責(zé)提供客戶所購物業(yè)涉及的位置、戶型、面積、價位、交房日期、物業(yè)管理、違約責(zé)任等相關(guān)資料和咨詢服務(wù)。
② 員工負(fù)責(zé)督促客戶按照規(guī)定按時支付房款（訂金、首付款、一次性付款、分期付款、按揭貸款及后期各項(xiàng)費(fèi)用等）。
③ 員工負(fù)責(zé)帶領(lǐng)客戶到財(cái)務(wù)部繳納現(xiàn)金或辦理轉(zhuǎn)帳手續(xù)，個人不得經(jīng)手現(xiàn)金。
④ 合同填寫由財(cái)務(wù)部售樓管理員、經(jīng)辦員工協(xié)同客戶共同完成。售樓管理員負(fù)責(zé)對所簽訂合同進(jìn)行立卷存檔、保管。
⑤ 如需按揭貸款的客戶，由售樓管理員協(xié)助其完成貸款手續(xù)。
⑥ 經(jīng)辦員工需與客戶作好溝通，向其闡釋國家有關(guān)政策規(guī)定及我公司的臨時性規(guī)定。
⑦ 以上工作完成，視為該項(xiàng)銷售工作完畢。
四、業(yè)績提成
1、按照公司規(guī)定，對不同樓號、不同形式的物業(yè)（商鋪、住宅）制定出不同的銷售提成比率。
住宅：提成比率為0.8％，商鋪提成比率為0.5％。
業(yè)績提成＝合同總房價×比率
2、銷售工作完畢，經(jīng)辦員工即可到公司財(cái)務(wù)部領(lǐng)取業(yè)績提成。
五、本方案（草案）自發(fā)布之日起試行。
XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
XX 年 xx月
房地產(chǎn)營銷策劃方案12
一、房產(chǎn)活動營銷概念
“房產(chǎn)活動營銷”，即是在樓盤推廣過程中，通過精心策劃、具有鮮明主題能夠引起轟動效應(yīng)的，具有強(qiáng)烈新聞價值的—一個單一的、或是系列性組合的營銷活動，達(dá)至更有效的品牌傳播和銷售促進(jìn)；它不但是集廣告、促銷、公關(guān)、推廣等一體的營銷手段，也是建立在品牌營銷、關(guān)系營銷、數(shù)據(jù)營銷的基礎(chǔ)之上的全新營銷模式。
二、房產(chǎn)活動營銷產(chǎn)生背景
縱覽房地產(chǎn)發(fā)展歷程，房產(chǎn)活動營銷觀念形成非一蹴而就，依其發(fā)展階段的不同，大致可分為以下三個層次：1994年以前，房地產(chǎn)市場尚未成熟，活動營銷似乎是一個生僻的詞語；1994年-1998年，當(dāng)幾十億平方米的空置房懸掛在每個發(fā)展商的腦海里時，房地產(chǎn)活動營銷便成了一個最時髦的觀念；98年以后到現(xiàn)在，由于樓盤競爭的日益加劇，房產(chǎn)活動營銷深入人心，開始由“產(chǎn)品營銷”向“服務(wù)營銷”和“定制營銷”轉(zhuǎn)型，但對其的詮釋理解也仍然存在魚龍混雜、良莠不齊的現(xiàn)象。
三、房產(chǎn)活動營銷發(fā)展階段
1、促銷活動——簡單的產(chǎn)品推廣活動，充其量不過是一種技巧手法，是局部的修飾舉措，其成功帶有偶然性，效益也僅限于產(chǎn)品本身。瀏覽1995－1998年房地產(chǎn)市場，大多數(shù)點(diǎn)子和絕招都是變相的讓利行為，它的耀眼也大多曇花一現(xiàn)。
2、行銷企劃——相對有組織、有系統(tǒng)的營銷行為，是根據(jù)市場在原有的基礎(chǔ)上對產(chǎn)品進(jìn)行修改和包裝，制定縝密的廣告計(jì)劃并予以強(qiáng)力貫穿執(zhí)行。相對于促銷活動而言，是一個質(zhì)的飛躍，是房地產(chǎn)市場成熟的前進(jìn)標(biāo)志，其成功建立在因市場的各項(xiàng)資源最優(yōu)化配置的基礎(chǔ)之上。
3、 營銷戰(zhàn)略——是房地產(chǎn)企業(yè)全方位、立體化的更高層次營銷行為，不單單是指企業(yè)的營銷決策，更著重于活動營銷觀念是否貫穿于企業(yè)經(jīng)營行為的每一個環(huán)節(jié)和每一個細(xì)節(jié)，包括經(jīng)營理念、組織架構(gòu)、社區(qū)生態(tài)環(huán)境與鄰里溝通，是通過滿足對購房者需求和欲望，將購房者利益、企業(yè)利益和社會效益綜合考慮所擬定出最佳營銷計(jì)劃。
小結(jié)：
縱觀房產(chǎn)活動營銷發(fā)展過程，顯然能納入到整體營銷戰(zhàn)略高度上的活動無疑更符合時代發(fā)展的趨勢。但目前現(xiàn)狀是，房地產(chǎn)活動營銷的三個層次依然相互并存、共同發(fā)展的，它們在不同的程度上服務(wù)于不同的房地產(chǎn)企業(yè)。
四、房產(chǎn)活動營銷策略分析
房地產(chǎn)營銷中的“活動營銷”策略，是基于其產(chǎn)品銷售的獨(dú)特性、艱巨性、創(chuàng)造更加強(qiáng)烈高效的“信息傳遞”手段，盡可能實(shí)現(xiàn)樓盤銷售的短時間、高效率。
第一，“活動營銷”策略，要努力傳遞樓盤信息中的獨(dú)特內(nèi)容——即樓盤所具有的稀缺性信息。醉翁之意不在酒。在一塊生地上，活動營銷顯示出它獨(dú)特的功效。
第二，信息傳遞的方式必須是獨(dú)到的、精彩的——即盡可能引起轟動效應(yīng)。為了獲得信息傳遞的高效性，樓盤產(chǎn)品信息的傳遞，必須要制造具有轟動效應(yīng)的“新聞事件”、具有高度獨(dú)創(chuàng)性的特色活動，以獨(dú)特的“形式”，高強(qiáng)度的刺激性特點(diǎn)，使消費(fèi)者對“活動”感興趣，進(jìn)而向消費(fèi)者傳遞產(chǎn)品信息、企業(yè)形象信息等，目的在于使特定公眾有意識、主動性地接受到產(chǎn)品的獨(dú)特信息。
第三，信息傳遞的.對象應(yīng)該“準(zhǔn)確”——必須是針對特定的公眾。
一個產(chǎn)品所針對的“公眾”與普通公眾不是一個概念，那些有可能成為該產(chǎn)品的消費(fèi)者的人群，才是該產(chǎn)品所對應(yīng)的公眾。
五、常見房產(chǎn)活動營銷手法列舉
1、按市面上的房產(chǎn)活動營銷呈現(xiàn)狀況---即橫向按市場面展開
⑴ 產(chǎn)品說明會——目的是通過一個互動性很強(qiáng)的說明會，開發(fā)商、建筑師、景觀師、合作商家等輪番上臺，對房產(chǎn)品進(jìn)行全方位的演講，把樓盤中的細(xì)節(jié)、配套、理念傳達(dá)給業(yè)主和意向客戶。
⑵ 客戶活動——在房地產(chǎn)樓盤銷售的整個時間序列上，選擇一個或幾個關(guān)鍵性的節(jié)點(diǎn)，安裝“發(fā)動機(jī)”，“助推器”，舉辦各種類型的促銷活動，即可以單獨(dú)也可以連成一個整體如文化周、地產(chǎn)節(jié)等，以便給一個特定樓盤的品牌建設(shè)或銷售工作合力加速。
房地產(chǎn)營銷策劃方案13
活動主題：
歡樂小長假，相“惠”在（項(xiàng)目名稱）（備選主題一）
我和（項(xiàng)目名稱）有個約“惠”（備選主題二）幸福，我們約“惠”吧！
（項(xiàng)目名稱），我們約“惠”吧！（備選主題三）
活動形式：
論壇、產(chǎn)品推介
活動時間：
20xx。05。01——20xx。05。03
活動地點(diǎn)：
（項(xiàng)目名稱）銷售中心
概要內(nèi)容：
答謝老客戶開發(fā)新客戶
活動背景
（項(xiàng)目名稱）地處渾南新區(qū)的核心地段，距奧體中心向南僅100米，北近渾南大道，東接富民南街，西鄰沈陽國際會展中心，交通便捷，配套齊全，是千萬家住戶經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的選擇。在這個蝶戀花舞的季節(jié)，（項(xiàng)目名稱）收獲了廣大業(yè)主的好評，業(yè)主收獲了家的溫暖，（項(xiàng)目名稱）特此舉辦一場來到（項(xiàng)目名稱）置業(yè)歡快度五一活動，旨在豐富（項(xiàng)目名稱）客戶的業(yè)余，娛樂文化生活，感恩老客戶，發(fā)掘新客戶，鞏固（項(xiàng)目名稱）置業(yè)的品牌形象。
活動目的
1、通過舉辦一系列活動提高（項(xiàng)目名稱）置業(yè)產(chǎn)品的知名度和美譽(yù)度。
2、通過活動執(zhí)行積累客源，引爆項(xiàng)目從而達(dá)到最終的銷售目的。
3、展示（項(xiàng)目名稱）地產(chǎn)的理念與服務(wù)，感恩老客戶，拓展新客戶。
活動前期安排
1、活動執(zhí)行人員的安排。
2、主持人，舞蹈演員歌手等安排就位。
3、迎賓人員到位。
4、現(xiàn)場活動內(nèi)容需要準(zhǔn)備的材料及冷餐的擺放。
室內(nèi)活動
1、5月1日當(dāng)天，有著名房產(chǎn)類節(jié)目主持人哥倆侃房在（項(xiàng)目名稱）銷售中心現(xiàn)場以房產(chǎn)論壇形式，為大家解說（項(xiàng)目名稱）項(xiàng)目優(yōu)勢，對產(chǎn)品進(jìn)行詳細(xì)解說，為（項(xiàng)目名稱）樹立良好的品牌形象，擴(kuò)大宣傳面。
2、5月2號由著名節(jié)目主持人一鳴攜手著名風(fēng)水大師，為現(xiàn)場來賓從風(fēng)水角度解讀（項(xiàng)目名稱）項(xiàng)目獨(dú)特之處，從而吸引意向客戶對產(chǎn)品產(chǎn)生傾向性，從而達(dá)到最終的銷售目的。 3，5月3日由著名電臺主持人蔡昊攜手時代商報(bào)、盛京門戶網(wǎng)房產(chǎn)頻道資深主編組成“（項(xiàng)目名稱）砍價團(tuán)”，做到你買房我砍價，活動現(xiàn)場為大家解說（項(xiàng)目名稱）產(chǎn)品優(yōu)勢的同時，幫購房客戶將房價砍至最低價格，從而增加購房者意向，達(dá)到最終銷售目的。
室外活動
來（項(xiàng)目名稱）、看星星、喝啤酒、吃炸雞
1、外廣場放置充氣城堡，集合所有孩子們的快樂，將與孩子一同前往的家長留在（項(xiàng)目名稱），感受生活在（項(xiàng)目名稱）的美好。
2、室外搭建舞臺，邀請知名樂隊(duì)親情獻(xiàn)唱，增加與顧客互動性，在外廣場打造聲勢，吸引客流。
3、傍晚時分，邀請大家來（項(xiàng)目名稱）、看星星、喝啤酒、吃炸雞，同時觀看精彩文藝演出，與大家進(jìn)行互動，增強(qiáng)活動氛圍。
DIY制作，全面升級，種類更多，玩法多樣，更方便娛樂客戶的業(yè)余生活。
DIY手工皂，讓客戶充分發(fā)揮自己的想象力，在設(shè)計(jì)及制作的過程中帶給其成就感，增加活動的樂趣，帶給其美好印象。兒童DIY風(fēng)箏，讓（項(xiàng)目名稱）業(yè)主的孩子們在五顏六色的世界中，描繪美妙的夏天，從而增加參與活動的積極性。
茶歇
歷來（項(xiàng)目名稱）的活動非常重視餐區(qū)的品質(zhì)和美食的種類，這次活動我們在以往基礎(chǔ)上再次升級，為客戶提供冷飲、水果、蛋糕等，真正做到不僅讓客戶賞心悅目，秀色可餐，進(jìn)而大快朵頤，流連忘返。
房地產(chǎn)營銷策劃方案14
一、項(xiàng)目銷售廣告目標(biāo)
(一)總目標(biāo)
根據(jù)本案營銷宣傳策略，通過切實(shí)、有效的廣告安排，突出重點(diǎn)，彰顯樓盤特點(diǎn)，提高本案的知名度與美譽(yù)度，支持本項(xiàng)目的銷售工作。
(二)廣告目標(biāo)綜述
1.樹立樓盤整體形象，對市場客戶及目標(biāo)客戶傳播銷售信息。
2.保證樓盤銷售順利進(jìn)行，配合xx年全年的項(xiàng)目開發(fā)，并實(shí)現(xiàn)預(yù)期的銷售目標(biāo)。
3.樹立本企業(yè)形象及本案項(xiàng)目的樓盤形象，強(qiáng)化本案“×××××”的居住理念及推廣主題。
二、本項(xiàng)目產(chǎn)品特點(diǎn)及目標(biāo)市場分析
(一)項(xiàng)目SWOT分析
經(jīng)過對本項(xiàng)目的調(diào)查，得出如表8-7所示的SWOT分析結(jié)果。
表8-7 ××項(xiàng)目SWOT分析表
SWOT
分析結(jié)果
優(yōu)勢
1．中高檔景觀房地產(chǎn)定位，緊鄰××學(xué)院，區(qū)域升值潛力與發(fā)展?jié)摿^大，加之交通便捷，居者既能享受景觀又能隨時步入都市，享受都市生活的便捷
2．本案周邊區(qū)域?qū)⑹恰痢潦形磥淼拇笮臀慕虆^(qū)，文化氛圍濃厚，人文氣息可作為本案較大的賣點(diǎn)之一，良好的景觀設(shè)置和深厚的文化內(nèi)涵是本案兩大重要優(yōu)勢
劣勢
1．本案所在地離市區(qū)稍遠(yuǎn)
2．項(xiàng)目內(nèi)不同品位的建筑類型融合在一起，建筑形態(tài)稍顯繁雜，在一定程度上影響到本案形象推廣的統(tǒng)一性
3．本案是招商引資引進(jìn)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，雖然開發(fā)商擁有雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，但其知名度與信譽(yù)度有待提升，品牌的建立還需要一個逐漸被市場認(rèn)同的過程
機(jī)會
1．××市經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長促使人們的居住消費(fèi)觀念日漸形成，房地產(chǎn)市場也已經(jīng)發(fā)展到較為成熟的階段，特別是20xx年××市的房地產(chǎn)價格增勢強(qiáng)勁，全年度房地產(chǎn)價格增幅近40%，預(yù)示著××市的房地產(chǎn)市場進(jìn)入到了一個快速增長的階段
2．××市正在進(jìn)一步拓寬城市空間，經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城區(qū)面積的擴(kuò)大促使××市正在往一個現(xiàn)代化的大城市方向發(fā)展，這也對本案是一個利好
3．××市距著名旅游城市××市僅一小時車程，處于該市“一小時交通圈”內(nèi)，具有可挖掘的周邊市場，可進(jìn)一步擴(kuò)大本案推廣外延，廣泛傳播本案形象
4．本案在××市屬于大規(guī)模景觀樓盤，秀美景致與規(guī)模優(yōu)勢相結(jié)合，成就了本案在××市樓盤項(xiàng)目的卓越品質(zhì)，使本案具有了塑造品牌的優(yōu)秀基礎(chǔ)
威脅
1．與本案處于同一區(qū)位的有“××”等三個競爭樓盤，其中“××”項(xiàng)目的建筑形態(tài)統(tǒng)一和諧，與本案眾多建筑形態(tài)融合在一起的特點(diǎn)形成鮮明對比，給本案構(gòu)成了一定的競爭壓力
2．本案周邊的樓盤項(xiàng)目雖可促使該區(qū)域形成一種統(tǒng)一的居住氛圍，但也容易分散一部分目標(biāo)消費(fèi)群，弱化本案的影響度和推廣度
3．××市人口有限，多年來房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展已消化了部分消費(fèi)力，增大了本案的市場推廣及銷售風(fēng)險
4．作為××市郊區(qū)的樓盤，本案所處區(qū)域要形成一個成熟的住宅區(qū)域還需要一定的時間，消費(fèi)者對該地塊也需要有一個認(rèn)同的過程
(二)項(xiàng)目廣告目標(biāo)市場
根據(jù)本案的特點(diǎn)及上述的SWOT分析結(jié)果，初步確定本案的目標(biāo)市場可包括：
1.第一目標(biāo)市場：××市本地(包括城區(qū)和郊縣城鎮(zhèn));
2.第二目標(biāo)市場：××市周邊地區(qū)(如××市等具有潛在購買力的地區(qū))。
(三)目標(biāo)消費(fèi)群定位
在市場定位與項(xiàng)目定位相結(jié)合的基礎(chǔ)上，將目標(biāo)消費(fèi)群鎖定為以下人群。
1.按購房動機(jī)：(1)居住者;(2)投資者。
2.按地理位置：
(1)××市本地人及在××市工作的外地人;
(2)周邊地區(qū)想將本案作為第二居所的人士。
三、本案的廣告推廣計(jì)劃
(一)廣告訴求重點(diǎn)
結(jié)合本案特點(diǎn)，在本案的不同銷售階段，將本案主題進(jìn)行輪流展示，著力形象介紹，使其盡快被目標(biāo)客戶群所了解和接受。具體廣告的訴求重點(diǎn)將從以下六方面突出。
1.項(xiàng)目的整體優(yōu)勢：可著重突出中高檔景觀樓盤和本市規(guī)模較大的樓盤。
2.地貌布局：本案遵循自然生態(tài)法則進(jìn)行布局，小區(qū)地貌獨(dú)具特色。
3.生態(tài)環(huán)境景觀：獨(dú)特的景觀生態(tài)環(huán)境是本案的一大亮點(diǎn)，在推廣時應(yīng)著重強(qiáng)調(diào)。
4.配套：本案擁有大型現(xiàn)代化購物商廈、大型景觀休閑廣場等完備的生活配套;與此同時，本案的智能化系統(tǒng)在本地也將是比較先進(jìn)的。
5.人文氛圍：毗鄰×學(xué)院，同時這一區(qū)域?qū)⒅饾u發(fā)展成為××市的文教區(qū)，是××市最具現(xiàn)代文明底蘊(yùn)的城市板塊，人文氣息十分濃厚，為本案營造了一種強(qiáng)烈的文化氛圍，這是本案最為珍貴的訴求點(diǎn)，應(yīng)著重突出。
6.居住理念：本案所營造的是一種天人合一的居住理念，人與自然和諧相融是都市人居品質(zhì)的極致彰顯，倡導(dǎo)一種健康的生活方式也是本案的感性訴求點(diǎn)之一。
(二)廣告表現(xiàn)
1.廣告主題圍繞本案“×××××”這一居住理念，在本案的不同營銷階段設(shè)置不同的推廣主題，包括上述幾大訴求點(diǎn)以及本案的銷售進(jìn)展情況。
2.廣告主導(dǎo)概念：秀麗的自然風(fēng)光條件與濃厚的人文氛圍完美結(jié)合。
3.廣告表現(xiàn)原則
(1)訴求單純形象力求突出產(chǎn)品品牌與產(chǎn)品本身的形象，文字感性而具有說服力。
(2)風(fēng)格統(tǒng)一化：從傳播的媒介上整體考慮統(tǒng)一風(fēng)格，包括選用的圖片、圖形、字體、色彩和編排樣式。
(3)系列化：在項(xiàng)目整個營銷過程中，根據(jù)項(xiàng)目的開發(fā)階段，按推廣的節(jié)奏，分為幾個推廣單元，形成單元系列，以加強(qiáng)每個階段的推廣與訴求重點(diǎn)，同時將本案各方面的優(yōu)勢點(diǎn)分章節(jié)進(jìn)行有側(cè)重的展示，讓人們能強(qiáng)烈、全面地認(rèn)識、認(rèn)同本案所獨(dú)具的優(yōu)勢與品位。
(4)廣告誘導(dǎo)重點(diǎn)：著重分階段提示“××項(xiàng)目”針對各個目標(biāo)消費(fèi)群對自身價值的定位，界定自身價值、生活階層、生活品位等一系列針對個性的訴求，以提供充分的心理暗示，貼近目標(biāo)消費(fèi)群的心理期待，引導(dǎo)其采取購買行為。
(三)廣告媒體發(fā)布計(jì)劃
電視、廣播、報(bào)紙、戶外和車體等廣告的表現(xiàn)形式都將成為本案可選擇的宣傳推廣媒體，形成全方位的強(qiáng)大推廣媒體組合。
在本案各銷售階段媒體配合情況如表8-8所示。
表8-8 本案各銷售階段媒體配合情況表
銷售階段
具體情況
引導(dǎo)期
首期推向市場，廣告運(yùn)用以一些新聞報(bào)道、大型戶外媒體和售樓部的全面啟用為主，結(jié)合項(xiàng)目奠基這一市場機(jī)會點(diǎn)
公開期
樓盤正式推向市場，廣告媒體的安排轉(zhuǎn)向以報(bào)刊媒體為主，同時可配合一定的促銷活動
強(qiáng)銷期
各種媒體攻勢互相配合、全面展開，推廣重點(diǎn)圍繞銷售進(jìn)展情況開展。在客戶對本案了解的基礎(chǔ)上，強(qiáng)化本案影響力，促使銷售迅速擴(kuò)大
持續(xù)期
廣告媒體的投放減少，銷售上的廣告宣傳主要依靠前期剩余的戶外媒體和印刷媒體維持
(四)廣告分期
本案廣告將依據(jù)市場銷售情況及銷售周期采取各階段不同的廣告活動，使受眾全面透徹地掌握本案信息，同時節(jié)省一定的廣告費(fèi)用。鑒于本案大型景觀住宅的定位，在本年度內(nèi)的廣告分期建議如表8-9所示。
表8-9 ××項(xiàng)目廣告分期情況表
階段
日期
媒介運(yùn)用
廣告主題
導(dǎo)入期
3月中
至7月中
戶外大型廣告牌：設(shè)置在××市區(qū)主干道上，引導(dǎo)型廣告建議尺寸在20米×10米
預(yù)告開盤日期；本案的總體規(guī)劃優(yōu)勢；著力介紹本案形象，塑造本案品牌及企業(yè)品牌形象，使消費(fèi)者對本案有一個整體的把握與了解；重點(diǎn)是感性、概念性的訴求，強(qiáng)調(diào)的是樓盤整體的品牌形象和企業(yè)形象
現(xiàn)場看板：在工地搭設(shè)大型看板，營造現(xiàn)場氣勢及銷售氣氛
墻體廣告：在工地現(xiàn)場設(shè)置，推廣樓盤和企業(yè)形象，吸引周圍群眾注意，依據(jù)現(xiàn)場實(shí)際情況設(shè)置尺寸
報(bào)紙廣告：在《××日報(bào)》上發(fā)布以軟新聞方式為主的廣告，使受眾對本案有一個基本的了解，開工奠基建議以整版平面報(bào)紙廣告的形式實(shí)施
燈廂廣告：在環(huán)城北路的主干道兩旁，每50米設(shè)置一對路牌，共40對
道旗制作：沿××市主干道布置
售樓中心：售樓處及樣板房設(shè)計(jì)布置完成，營銷道具準(zhǔn)備完畢
公開期（導(dǎo)入期后1周左右）
7月底至10月中
報(bào)紙廣告：主要以《××日報(bào)》為主，時間配合項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)程來實(shí)施
各個主題以系統(tǒng)的方式連續(xù)展開：開盤信息；樓盤形象宣傳；本案的規(guī)模優(yōu)勢；本案優(yōu)越的自然環(huán)境景觀及濃郁的文化氛圍；本案配套優(yōu)勢
夾報(bào)：每個月一次，以夾報(bào)形式推廣，加深受眾印象
電視媒體：××市電視臺專題報(bào)道，開盤時向各大媒體發(fā)布開盤信息，配合公關(guān)活動進(jìn)行樓盤強(qiáng)勢宣傳，強(qiáng)化樓盤形象
活動：在開盤當(dāng)日舉辦開盤慶典儀式
強(qiáng)銷期
10月底至春節(jié)前后
報(bào)紙廣告：整合公開期報(bào)紙媒介投放策略，《××晚報(bào)》與《××報(bào)》配合進(jìn)行，每月兩次投放
本案價格優(yōu)勢；本案熱銷進(jìn)展情況；與公開期相一致的規(guī)劃優(yōu)勢、環(huán)境景觀優(yōu)勢、配套優(yōu)勢等
廣播：在主要廣播媒體上發(fā)布，選擇早晨及晚上八點(diǎn)左右
電視媒體：××市電視臺專題報(bào)道
海報(bào)：定點(diǎn)定區(qū)域發(fā)送關(guān)于樓盤信息的海報(bào)，對訴求對象做密集轟炸，擴(kuò)大影響面
活動：可舉辦促銷活動，加強(qiáng)本案影響力，或參加房交會
持續(xù)期
11月中
報(bào)紙廣告：每半月投放一次廣告
銷售單位信息；價格優(yōu)勢；熱銷情況
電視媒體：××電視臺專題報(bào)道
四、本案的廣告費(fèi)用的預(yù)算
根據(jù)以上該項(xiàng)目的廣告策略，整個項(xiàng)目開發(fā)和市場推廣的總費(fèi)用以控制在總的銷售額的1.5%左右較為合適。如果房地產(chǎn)市場發(fā)生較長時間的低迷狀態(tài)，則本案總的廣告預(yù)算將做相應(yīng)的追加調(diào)整。
房地產(chǎn)營銷策劃方案15
一、前言
本案是市政府繼華苑、麗苑之后的又一重點(diǎn)、大型居民生活區(qū)，整體以“全國最大的生態(tài)居住區(qū)”為統(tǒng)一的、主要的訴求點(diǎn)。一期工程擁有6塊大小與規(guī)劃均不同土地范圍，去除商業(yè)用地和沒有水域面積的地塊以外，本案最主要的競品項(xiàng)目為3號地華夏梅江芳水園。
二、推廣策劃原則
本案藍(lán)水園在推廣策劃過程中我們的指導(dǎo)思想是“跳出地產(chǎn)做地產(chǎn)”，這種體現(xiàn)了片區(qū)或區(qū)域經(jīng)濟(jì)思維神韻的做法，將隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，給房地產(chǎn)開發(fā)提供前所未有的廣闊空間。我們理解的房地產(chǎn)推廣策劃是，不局限于某一個時期某一個樓盤的成功與否，而是放眼于一個小區(qū)樓盤發(fā)展到大的綜合社區(qū)，從單一的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目到不同產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行資源整合，甚至期望能夠帶動一個區(qū)域經(jīng)濟(jì)版塊的開發(fā)和興旺。
我們理解并提出“跳出地產(chǎn)做地產(chǎn)”的泛地產(chǎn)理論，說到底是一種思維方式的變革。是在房地產(chǎn)大盤化、郊區(qū)化、復(fù)合化的摸索中出來的。
一、兩個賣點(diǎn)就夠了。但如果是1000畝的大盤子怎么辦?小盤是獨(dú)奏曲，大盤是交響樂。它必須有一個主題和靈魂。因此，必須上升到泛地產(chǎn)的高度，來整合各種可以利用的資源。
從中觀層面說，今天的地產(chǎn)必將跳出單一地產(chǎn)的格局，也就是我們常說的復(fù)合型地產(chǎn)。
從宏觀上講，但凡人類活動、居住的建筑環(huán)境合空間，都可以納入泛地產(chǎn)的范疇，包括城市的規(guī)劃和經(jīng)濟(jì)區(qū)域的開發(fā)。
在對藍(lán)水園推廣策劃的考慮上，我們力求作到以上各點(diǎn)，宣傳新穎、獨(dú)到，能夠充分涵蓋本案的特色與特點(diǎn)，創(chuàng)造今后項(xiàng)目正式運(yùn)作、營銷通暢的生命力。
二、具體影響梅江藍(lán)水園推廣的六大因素
藍(lán)水園的具體推廣受項(xiàng)目規(guī)劃、價格策略、廣告策略、銷售執(zhí)行、市場競爭和政經(jīng)環(huán)境這六大因素的左右。其中，項(xiàng)目規(guī)劃、價格策略、廣告策略和銷售執(zhí)行這四個因素應(yīng)當(dāng)是屬于我們能夠控制的營銷組合的范疇，而市場競爭和政經(jīng)環(huán)境則是我們所不可控制的微觀環(huán)境和宏觀環(huán)境。
我們的任務(wù)就是知道應(yīng)該在哪里，應(yīng)該怎么去適當(dāng)安排營銷組合合理的項(xiàng)目規(guī)劃、周密的價格策略、有效的廣告策略和徹底的銷售執(zhí)行，使之與不可控制的環(huán)境因素市場競爭和政經(jīng)環(huán)境相適應(yīng)。其實(shí)這就是藍(lán)水園推廣能否成功的秘訣所在。
整個推廣過程類似一個完整的戰(zhàn)役。它的第一步是市場調(diào)研，如同戰(zhàn)前的敵情偵察，是一切推廣行為的決策基礎(chǔ);第二步推廣策劃就是坐在司令部的決策過程，對具體操作而言，就是從項(xiàng)目規(guī)劃策略、價格策略、廣告策略和銷售策略這四個可控制方面來入手策劃;第三部是策劃執(zhí)行，其中的廣告攻勢，只等于開戰(zhàn)后的飛機(jī)轟炸和炮火支援，而銷售執(zhí)行就如同士兵的沖鋒陷陣和實(shí)地占領(lǐng)。三個步驟相互配合，一氣呵成，才能完成既定的銷售目標(biāo)。
三、主要競品物業(yè)——芳水園情況簡介
1、芳水園開發(fā)商介紹
華夏經(jīng)濟(jì)房建設(shè)發(fā)展公司是國有一級資質(zhì)開發(fā)企業(yè)，以建設(shè)社會保障性質(zhì)解困、安居住宅為主。組建7年來，運(yùn)用十幾億資金開發(fā)了十多片近百萬平方米住宅小區(qū)，其中95年開發(fā)建設(shè)的福東北里榮獲全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)稱號，97年建設(shè)開發(fā)建設(shè)的華苑安華里、居華里，同時獲得全國住宅試點(diǎn)小區(qū)綜合金牌和五個單項(xiàng)一等獎，評為國家安居工程優(yōu)秀住宅小區(qū)，榮獲中國建設(shè)工程最高獎級——魯班獎。公司先后獲得“天津市房地產(chǎn)開發(fā)20強(qiáng)企業(yè)”、“天津市優(yōu)秀獎”、“天津市危改信得過企業(yè)”、“建行信用AAA級企業(yè)”等多項(xiàng)榮譽(yù)。
2、梅江3號地——芳水園簡介
芳水園的7個建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)：
1疏密有序的園林格局;
2綠地、水面合理分布，宛在水中央;
3家庭垃圾預(yù)處理，分類袋裝，分類收集;
4建立中水利用系統(tǒng)，充分利用水資源;
5熱電廠供熱，減少污染;
6提高住宅高科技含量，做到二步節(jié)能;
7健全安全防范及信息管理。
3、芳水園廣告運(yùn)作
目前由獨(dú)立個人工作室代理設(shè)計(jì)、發(fā)布。
四、藍(lán)水園客戶定位策略
一藍(lán)水園的目標(biāo)客戶群為“新中產(chǎn)階級”
曾幾何時，在"允許一部分人先富起來"的口號聲中，經(jīng)濟(jì)體制的不斷完善，市場經(jīng)濟(jì)的日趨活躍，人們不在沉迷于"今宵酒醒何處?"的感覺，發(fā)出了"再也不能這樣過"的吶喊。身體的成長需要日久天長，而觀念的更新轉(zhuǎn)換只是瞬間之事。大氣候與小氣候的成熟，一大批不甘寂寞的有識之士，擺脫了束縛，通過自身的努力拼搏，向著一個新的行列前行，那就是有絕對中國特色的--"新中產(chǎn)階級"。他們除了養(yǎng)車，購買豪宅之外，還要有足夠的時間和經(jīng)濟(jì)去追求其固有的高品質(zhì)的生活。追求精致的生活品味這便是新中產(chǎn)階級的又一大特點(diǎn)。
就中國國情現(xiàn)狀而言"新中產(chǎn)階級"的產(chǎn)生有著重要的局限性。它主要行業(yè)大致有：部分私營企業(yè)主，流通公司，非金融機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)開發(fā)商，三資企業(yè)，還有證券經(jīng)營者，特種行業(yè)主，以及策劃公司，文化產(chǎn)業(yè)等。這些行業(yè)經(jīng)營起來主要運(yùn)用的是知識與頭腦，所以知識經(jīng)濟(jì)時代的特征就由此體現(xiàn)出來。
2、“新中產(chǎn)階級”特征
"新中產(chǎn)階級"是一個源于西方的名詞，是只屬于社會中間層次的占社會人數(shù)比例較大的那一部分人。"新中產(chǎn)階級"是整個社會的安全發(fā)展重心，他們在經(jīng)濟(jì)來源方面占有明顯優(yōu)勢，大部分自己就是老板。他們沒有時間觀念，往往把工作和休息合二為一，以其獨(dú)立的姿態(tài)出現(xiàn)，是我們這個社會中最能吃苦耐勞的群體。他們以自己的智慧，不計(jì)勞動時間，不辭辛勞地做別人不做也做不了的事情。他們大都具有堅(jiān)強(qiáng)的毅力，所以才能飛快地發(fā)展起來。他們大都白手起家，他們的富裕生活90%都是靠自己努力奮斗而得到的。
他們具有強(qiáng)烈的自信心，相信自己所做的絕對能成功，便是他們的信條。生活講究，追求品味，但也不輕易消費(fèi)，有時甚至還不愿向外公開自己的財(cái)產(chǎn)也是他們的特征之一。同時，敢于投資，將所得的錢用于擴(kuò)大再生產(chǎn)，以期獲得更多的利潤。
"新中產(chǎn)階級"并不是都智商及高，但是他們善于理財(cái)，他們所選擇的投資大多是安全性高，獲利較大的項(xiàng)目。追求成功，追求財(cái)富的腳步永不停止，更是"新中產(chǎn)階級"的顯著特點(diǎn)。3、“新中產(chǎn)階級”的具體表象
第一組，經(jīng)濟(jì)問題：
1.有公文包專門存放動產(chǎn)票據(jù)，如股票認(rèn)購協(xié)議書
2.至少請一人幫做家務(wù)，如清潔女傭或帶小孩的
3.住所至少一處以上
4.有至少一部車
第二組，社會問題：
1.每周至少兩次在外享用晚餐
2.可能有家庭成員是外國公民
3.組織過20人以上的聚會或晚宴
4.認(rèn)識公眾人物，如藝術(shù)家、大老板和政客
5.常跟朋友一起外出度假
第三組，文化問題：
1、名校畢業(yè)或有博士學(xué)位
2.會至少兩種語言
3.定期參觀博物館
4.每月至少光顧一次音樂會、芭蕾或歌劇表演
5.收藏藝術(shù)品，或古董
第四組，特征問題：
1.是俱樂部成員
2.去過國內(nèi)大部分地區(qū)
3.每年因工作之故長途飛行5次以上
4.曾被邀至大眾媒體(電視、廣播或報(bào)刊)表達(dá)看法
5.每年個人捐款達(dá)1000元以上
二針對藍(lán)水園的目標(biāo)客戶群聘請形象符合的品牌形象代言人
由于“新中產(chǎn)階級”這個目標(biāo)定位群的特殊性與“新概念”性，我們建議在今后順馳梅江藍(lán)水園的宣傳推廣中聘請儀態(tài)、氣質(zhì)、形象與“新中產(chǎn)階級”能夠有機(jī)融合的品牌形象代言人。
聘請品牌形象代言人在藍(lán)水園宣傳推廣中的作用
1、能夠與大多數(shù)的房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)生有效的區(qū)別。
聘請一個項(xiàng)目的品牌形象代言人，在如今大多數(shù)的產(chǎn)品宣傳中被廣泛運(yùn)用，對于品牌代言人所帶言的產(chǎn)品，人們的認(rèn)知程度日益增高。但單就房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，聘請品牌代言人的案例很少，目前已知周邊地區(qū)物業(yè)聘請形象代言人的有北京的御景園程峻，天津的世紀(jì)花園葛優(yōu)，均屬高檔一流物業(yè)世紀(jì)花園在當(dāng)時天津的樓市中如此定位。雖然這兩個項(xiàng)目對品牌代言人的挖掘并不深入，但此種方式的宣傳推廣行為仍然為這兩個項(xiàng)目贏得了廣泛的知名度和銷售業(yè)績。2、能夠?qū)⑽覀兯麄鞯闹黝}充分的表達(dá)
由于品牌形象代言人屬于客戶定位群中最具有代表性的個體，所以他能夠準(zhǔn)確、直觀的將項(xiàng)目的精髓以個體的形式展現(xiàn)在人們的面前。
品牌形象代言人的選擇
有鑒于藍(lán)水園項(xiàng)目的客戶定位群，建議在品牌代言人的選擇上考慮著名電影、電視表演藝術(shù)家陳道明或濮存晰，陳道明的宣傳效果較之濮存晰更有代表性。
陳道明的在影視作品中的形象已經(jīng)被大多數(shù)人所接受。他的形象多為中國的民族資本家、企業(yè)家和有形象、有氣質(zhì)的高級知識分子。基本符合“新中產(chǎn)階級”的外在形象。且陳的商業(yè)形象沒有被完全的開發(fā)，品牌形象記憶度相對專注。
五、項(xiàng)目規(guī)劃策略
梅江生態(tài)居住區(qū)作為天津市政府繼華苑和麗苑之后的更大手筆，始終為天津市民所關(guān)注。而梅江所處的地理位置也日益被人們所認(rèn)可，并存在著無限的升值潛力，但是作為項(xiàng)目的地點(diǎn)是不可變更的，規(guī)劃設(shè)計(jì)好的外檐、房型等細(xì)節(jié)是不可變更的，項(xiàng)目規(guī)劃的核心是理念開發(fā)。就像一部交響樂不能沒有主題，藍(lán)水園的推廣不能沒有靈魂。我們把這個尋找靈魂的過程稱做理念開發(fā)。一旦這個理念確立，整個推廣過程都必須圍繞它進(jìn)行，這種理念創(chuàng)新在于適度超前的把握人們所追求的各種新的生活方式和思想潮流，然后量身定造、消化、提純，形成統(tǒng)帥全局的主題思想，并把它滲透、融合、演繹在藍(lán)水園的整個具體推廣策劃中。
方案A——時尚理念
一推廣主題——麗水天成時尚之都
1、推廣主題的延續(xù)運(yùn)用
本案運(yùn)作前期曾命名為“星嘉洲”，同時以“麗水天成時尚之都”作為本案的推廣主題與主打廣告語。這一階段，20xx年秋季房交會的亮點(diǎn)展示與海報(bào)、軟稿的聯(lián)合運(yùn)用使本案的知名度上升到一定的階段。雖然房交會結(jié)束后，由于更名等事件的影響，本案一度沉寂了一段時間，但由于梅江項(xiàng)目的集體品牌優(yōu)勢，“星嘉洲”和推廣主題即主打廣告語“麗水天成時尚之都”在人們的心目中已有了一定的地位和積累了一定廣告勢能。
就廣告的延伸度來說，在正式的推廣上市階段，繼續(xù)沿用“麗水天成時尚之都”這個主題可以有效的使品牌形象得以延續(xù)和擴(kuò)展，鞏固項(xiàng)目在人們心目中的地位，達(dá)到事半功倍的最佳宣傳效果，從而節(jié)約廣告支出。
2、推廣主題體現(xiàn)整合營銷的精神
“麗水天成時尚之都”這個推廣主題以“時尚”作為本案藍(lán)水園的項(xiàng)目定位，有著深刻的涵義。
首先“時尚”概念作為目前現(xiàn)階段的人們生活中必不可少的潮流趨勢，與人們的生活息息相關(guān)，與人們的衣、食、住、行配合默契。這就意味這“時尚”概念雖然給人以年輕、沖動、朝氣的形象但其適用人群并不僅僅局限于一般意義上特指的年輕人群年紀(jì)輕，而是所有追求無止境、對新生事物接受良好的“年輕人群”。
其次，由“時尚”這個概念可衍生、拓展出眾多引起人們興趣的諸如家居、消費(fèi)、投資、生活方式等的相關(guān)話題，可操作性強(qiáng)，可宣傳性強(qiáng)，具有良好的可對比性。對于游離于房地產(chǎn)概念之外的眾多其它產(chǎn)業(yè)概念均可兼收并蓄，為我所用，在充分引起人們對本案品牌關(guān)注度的同時精確的體現(xiàn)出“房地產(chǎn)整合營銷”這個新生的營銷觀念。
再次，由于“時尚”概念所具有的時效性的特點(diǎn)，在本案營銷推廣時，可以時刻變更“時尚”概念的主要訴求點(diǎn)，突破傳統(tǒng)的模式思維，將相對不變的房地產(chǎn)業(yè)營銷刺激得活潑、生動，充滿鮮活的生命力，予人以本案永遠(yuǎn)追求更好、積極向上的品牌印象。為本案藍(lán)水園銷售的有效貫徹執(zhí)行和今后梅江二期的營銷宣傳工作打在扎實(shí)的基礎(chǔ)。
二時尚一族分析
1、從生理年齡上區(qū)分
從生理年齡上區(qū)分，25周歲以上和以下兩個部分人群。
25周歲以下，實(shí)際上稱為“亞時尚一族”。人生經(jīng)歷上的短暫，決定了他們追求的是浮華的、表象上的時尚現(xiàn)象，對于真正的、我們所要宣揚(yáng)的時尚的生活方式并沒有深刻的理解和感悟。同時對他們來說他們尚未開始真正的創(chuàng)業(yè)，因此，他們這部分人群并不是本案藍(lán)水園的主要訴求目標(biāo)對象和購買人群。
25周歲以上，是本案真正鎖定的目標(biāo)客戶對象，是真正意義上的“時尚一族”。他們大都經(jīng)歷了真實(shí)而又艱辛的個人創(chuàng)業(yè)歷程，對所謂“時尚”生活方式的理解有自己獨(dú)到的見解，并時刻關(guān)注著世界最新鮮的“時尚”動態(tài)。引用ELLE亞洲區(qū)女總裁的一句話：所謂“時尚”，就是領(lǐng)先一步體驗(yàn)生活的感受。這與我們所宣揚(yáng)和宣傳的“時尚”的生活方式毫不沖突。渴望領(lǐng)先一步享受“時尚”的生活氛圍和“時尚”的生活氣息的這種“時尚”生活方式應(yīng)是我們最大的訴求支持點(diǎn)。
2、從性別上區(qū)分
中國5000年來的文化傳統(tǒng)積淀，使中國的男性公民在心理和心態(tài)上都較為成熟和深沉。他們對“時尚”概念較客觀的考量，使其可以理智的、有選擇性的接受“時尚”本身極其附屬衍生產(chǎn)品。同時，這種與生俱來的優(yōu)越與自信也使得他們會積極的取得自己的一方天地，具備了很高的接受和購買能力。也正是由于這種先天的優(yōu)勢和后天的養(yǎng)成，使得他們需要像本案這樣即可以享受到“時尚”生活樂趣有可以彰顯身份、地位的優(yōu)秀物業(yè)項(xiàng)目。
由于社會的進(jìn)步和自強(qiáng)不息的奮斗精神，中國女性公民的社會地位和家庭地位均日益提高。無論是單身女性還是在家庭中，她們的自主性都可以得到充分的體現(xiàn)。她們較之男性公民更加注重生活的質(zhì)量和生活的愉悅性，考量的因素更為實(shí)際和務(wù)實(shí)。由于本案本身的硬件條件和設(shè)施均考慮到她們的實(shí)際需要，所以說這樣的大型親水時尚社區(qū)對她們而言有著無比的誘惑力，可以進(jìn)一步激發(fā)她們的購買能力。
三“時尚”主題的內(nèi)涵發(fā)掘
1、“時尚”涉及到“房地產(chǎn)發(fā)展的資源整合”問題
①“整合營銷”是本案銷售的關(guān)鍵
房地產(chǎn)的開發(fā)和發(fā)展不是一個獨(dú)立運(yùn)作的過程，他需要各行各業(yè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的扶植與輔助，如何有效的將游離于房地產(chǎn)之外的、其它各行業(yè)的資源為地產(chǎn)的經(jīng)營、管理和銷售所用——即房地產(chǎn)整合營銷，是目前房地產(chǎn)業(yè)界面臨的一個重要的課題，也是本案藍(lán)水園銷售突破性創(chuàng)新的關(guān)鍵。
本案所提倡的的推廣主題“時尚”概念在“資源整合”上有較大的優(yōu)勢。因?yàn)檫@里的“時尚”概念不是單一的主要表現(xiàn)本案在硬件條件和設(shè)施上的“時尚與先進(jìn)”，而是將本案作為一種可以被廣泛推廣的生活模式范本進(jìn)行推薦和宣傳。這樣，外界各種與“時尚”相關(guān)的，可以引起本案的目標(biāo)消費(fèi)群充分關(guān)注的話題和主張均可以引入本案今后的宣傳和銷售中，作為本案除本身所具備的各種優(yōu)秀的硬件條件和設(shè)施外的有效支撐點(diǎn)和輔助賣點(diǎn)。
②“時尚”主題可延展到生活的方方面面
本案所提倡的“時尚”的生活方式涵蓋了生活的方方面面，我們在眾多的“時尚”中選擇“家居的時尚”、“休閑的時尚”、“運(yùn)動的時尚”、“渡假的時尚”、“消費(fèi)的時尚”這幾方面的內(nèi)容作為本案的主打訴求，其它“時尚”內(nèi)容作為輔助訴求進(jìn)行宣傳和闡述。
2、“時尚”主題可親密結(jié)合在梅江項(xiàng)目的建筑風(fēng)格中
本案藍(lán)水園的外檐設(shè)計(jì)采用流線型，在最大限度的多提供親水住宅的同時，保證了外觀上的美感風(fēng)格。這種流線型的設(shè)計(jì)在天津這座北方的城市中并不多見，即便是同為梅江的3號地芳水園也僅僅選用了一般的平行排列的方式，所以本案的外檐就是“時尚”生活方式的一種具體表現(xiàn)，與“時尚”主題有著親密的融合性。
3、“時尚”主題可具體表現(xiàn)在售樓現(xiàn)場
本案藍(lán)水園的售樓中心布置，可圍繞“時尚”主題，突出兩方面獨(dú)特魅力：
a本案藍(lán)水園獨(dú)創(chuàng)的時尚水文化生態(tài)園林
b本案藍(lán)水園率先倡導(dǎo)的“COSMOLIVING”生活方式
4、本案藍(lán)水園的售樓中心接待人員，可以在接待時遵循以下原則：
a可以不統(tǒng)一著裝，但“時尚”的風(fēng)格盡量大方、統(tǒng)一
b接待時除為業(yè)主提供必要的物業(yè)咨詢外，可根據(jù)業(yè)主的情況向他們推薦適合他們的“時尚”生活方式
5、“時尚”主題可自然聯(lián)系至媒體軟稿的利用上
本案打出“時尚”的大旗，可以將各種媒體上關(guān)于“時尚”的報(bào)道一網(wǎng)打盡，讓面向公眾的大眾傳播渠道免費(fèi)的為我所用，更好的將“時尚”主題作為本案藍(lán)水園的銷售支撐點(diǎn)。
6、“時尚”主題可囊括所有高檔項(xiàng)目的特色
方案B——兩棲住宅
一推廣主題——“兩棲住宅”，任你自由棲息
1、“兩棲住宅”的概念“兩棲人”，“兩棲人”的概念最初源于中國南部沿海地區(qū)，90年代初期改革開放的大好形式影響了一部分居住在當(dāng)時尚未收回的香港地區(qū)的居民，他們或者居住在香港，工作在內(nèi)地;或者工作在香港，居住在內(nèi)地，長期的兩地往返奔波，樂此不疲，內(nèi)地人就給他們起了個名字叫“兩棲人”。
2、其后，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展的進(jìn)一步深入，“兩棲人”的概念，逐漸演變成特指那些習(xí)慣在兩種生活方式之間游離的族群。比如：白天工作，夜晚兼職;上半年自住旅行，下半年打起領(lǐng)帶做回“白領(lǐng)一族”，自己開公司;是老板又是伙計(jì)等等諸如此類的人群。
3、現(xiàn)在，“兩棲人”已正式演變成“兩棲新人類”。這一類人群順應(yīng)時代的潮流而生，他們對生活和工作之間關(guān)系的理解是，既要自由奔放，又要踏實(shí)穩(wěn)重;既渴望安穩(wěn)而平靜的生活，又時刻對工作充滿好奇心，他們認(rèn)為生活就應(yīng)該是豐富多彩的，應(yīng)該是讓自己滿意和舒展的，工作有工作的快樂，生活有生活的快樂。在當(dāng)今社會中，他們不成功，還有誰能成功?
二“兩棲住宅”的賣點(diǎn)分解
1、工作與渡假兼得的“兩棲住宅”
現(xiàn)代人的生活忙碌而又匆忙，特別是像本案目標(biāo)消費(fèi)人群這樣的成功人士，更是難得能夠享受到悠閑悠長的假期。地處友誼路中央商務(wù)區(qū)的本案藍(lán)水園，憑借其優(yōu)越的地理位置和渡假村式規(guī)劃設(shè)計(jì)，可以同時達(dá)成這些本案目標(biāo)消費(fèi)人群的長久渴望，工作與渡假同時兼得。
2、居家與休閑兼得的“兩棲住宅”
居家生活本意上是指“柴、米、油、鹽、醬、醋、茶”這開門七件事，但即將生活在本案藍(lán)水園中的客戶會驚喜的發(fā)現(xiàn)，他們的居家生活多了幾分類似“琴、棋、書、畫、詩、酒、花”這種情趣的感覺。這種感覺的賣點(diǎn)支撐本案藍(lán)水園本身完善的休閑配套設(shè)施。
3、水陸相生的“兩棲住宅”
以“水文化”為主打的藍(lán)水園，除了3萬平方米、景色優(yōu)美的中央湖面景觀外，人工湖外圍的其他標(biāo)志性人文建筑和人文文化也將作為本案的賣點(diǎn)支撐之一。同時，岸邊呈現(xiàn)出的波浪式主體建筑造型，與湖景相映相生，相得益彰，是本案與生俱來的景觀文化特色賣點(diǎn)。
4、成就與時尚兼得的“兩棲住宅”
時尚是一個涵蓋面非常廣的話題，真正的“時尚一族”大多數(shù)都是事業(yè)有成的成功人士，有別于亞時尚一族，前面已有論證他們對成就的定義不僅僅體現(xiàn)在對待事業(yè)的執(zhí)著追求上，居家生活也是為他們所重視的，他們不單要享受時尚的物質(zhì)生活，還要享受時尚的精神生活，為他們提供一個事業(yè)、家庭兩得意的地方，是本案另外一個非常重要的賣點(diǎn)支撐。
5、虛擬與現(xiàn)實(shí)兼得的“兩棲住宅”
不同于網(wǎng)上組織的“虛擬社區(qū)”，這里的“虛擬”是指虛擬的數(shù)字化網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，正是這種技術(shù)，才支撐起現(xiàn)實(shí)中生活中藍(lán)水園快捷、安全、方便的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容。買房首先看物業(yè)，已成為人們購房時猶豫考慮的第一梯隊(duì)問題，用虛擬支撐現(xiàn)實(shí)，用現(xiàn)實(shí)反映虛擬是雖然在當(dāng)前已成為高檔物業(yè)必備的硬件條件之一，但社區(qū)網(wǎng)絡(luò)的優(yōu)良與否仍然會是今后幾年客戶考慮的主要問題，也是本案賣點(diǎn)支撐。
6、作為新住宅運(yùn)動奇跡的“兩棲住宅”
在去年上海召開的中國房地產(chǎn)峰會上，正式提出了新住宅運(yùn)動的口號，但至今仍未見有能夠稱得上為“新住宅”的項(xiàng)目出現(xiàn)，梅江整體工程作為全國最大的生態(tài)居住區(qū)，已經(jīng)為本案往“新住宅”的方向發(fā)展打下了一個堅(jiān)實(shí)的大環(huán)境氛圍，再加上本案在前期規(guī)劃設(shè)計(jì)思路上的大膽創(chuàng)新和“兩棲住宅”概念的具體應(yīng)用，本案已具備了成為“新住宅”的實(shí)力，所以說“兩棲住宅”本身就是本案藍(lán)水園最大的賣點(diǎn)。
方案C——都市生態(tài)理念
推廣主題——都市生態(tài)交響未來由你奏響
1、藍(lán)水園的都市生態(tài)概念打消了人們通常認(rèn)為的“生態(tài)城郊化”的觀念。往常人們一提到“生態(tài)小區(qū)”均會聯(lián)想到靠近城郊，靠近山區(qū)，藍(lán)水園以其自身擁有大面積湖景的優(yōu)勢和新加坡景觀大師規(guī)劃設(shè)計(jì)的生態(tài)風(fēng)光包括大型陽光植物園等將向人們證實(shí)生態(tài)居住區(qū)也可以在城市的政治文化的中心，也可以在城市的經(jīng)濟(jì)貿(mào)易中心。友誼路及延長線將會成為天津市政、文化及商業(yè)中軸線。
2、生態(tài)建筑必將成為21世紀(jì)的建筑主流。在綠色、環(huán)保口號盛行的今天，生態(tài)建筑已經(jīng)應(yīng)運(yùn)而生。高科技的應(yīng)用帶來了眾多的綠色建材，成為生態(tài)建筑的基本支撐點(diǎn)。再加上人們親和自然，接近自然的自覺意識的不斷增強(qiáng)，更加完美的生態(tài)建筑成為人們的必需。所以我們創(chuàng)造“景觀率”這個嶄新的概念，作為生態(tài)建筑和園林綠化指數(shù)之間的契合點(diǎn)。
3、生態(tài)文明在構(gòu)筑了城市可持續(xù)發(fā)展的動力的同時，也成為生態(tài)住宅、生態(tài)環(huán)境的內(nèi)在支撐。文明的含義包括了和諧的親友關(guān)系、和諧的鄰里關(guān)系、和諧的人生觀、和諧的自然關(guān)系等。在這些關(guān)系的包容下，人與人之間、人與自然之間，都是親密無間的，即“零距離”的概念。以這些與人們生活密切相關(guān)的關(guān)系和充滿人性光輝的概念作為生態(tài)的突破口，加深了其文化的品位，也起到了我們“跳出地產(chǎn)做地產(chǎn)”的初衷，使藍(lán)水園在整個梅江項(xiàng)目中，在天津市眾多房地產(chǎn)中有前所未有的突破。
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