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房地產估價報告
隨著個人的文明素養不斷提升，報告的用途越來越大，報告根據用途的不同也有著不同的類型。那么你真正懂得怎么寫好報告嗎？以下是小編精心整理的房地產估價報告，供大家參考借鑒，希望可以幫助到有需要的朋友。
房地產估價報告1
房地產業的迅速發展為房地產估價行業自身發展提供了廣闊的市場空間，同時對估價提出了更高的要求，但是從現階段我國房地產估價行業的發展狀況來看，估價的發展不能完全適應房地產市場發展的要求，因此還存在一些問題和不足，現就這些問題做如下分析：
1、管理體系交叉，不利于估價行業的發展
從我國目前管理體制來看，估價業有房地產估價、土地估價和資產估價，且主要分屬于建設部、國土資源部和國有資產管理部，相應的估價人員也分為房地產估價師、土地估價師和資產估價師，各自形成了自上而下的管理系統，制定的管理辦法多從本部門出發，未經過很好的協調與溝通。這樣限制了公平競爭和優勝劣汰，不利于估價行業的發展。
同時房地產估價收益頗豐，由于利益的驅動，對這一市場和業務行使管理或施加影響的政府職能部門很多，房地產管理部門、國家管理部門、土地管理部門“三巨頭”各自為政。還有的形容是“四駕馬車”，即再加上物價管理部門。由于金融部門對房地產估價干預和壟斷的力度也越來越大，因此實際形成了“五馬分尸”的局面。這五個部門在管理上各施其政，在政策上各行其是，無法形成統一的法規規定、管理制度，把完整的房地產估價市場和業務管理分割的七零八落，無法實施系統的規范化管理，使得估價機構和執業人員無所適從。
2、估價人員的素質難以滿足行業發展的需求
我國的房地產估價實行執業資格制度，從業人員必須經過全國統一考試方可取得執業資格。但由于我國的房地產估價起步較晚、考試頻率低等原因，房地產估價師執業資格考試前的資格審查各地松緊不一，考生做假現象嚴重。房地產估價師考試不能體現估價師水平高低和資歷深淺，不能激勵估價師為提高業務水平而繼續學習和深造。
3、房地產估價報告質量令人擔憂
當前各估價機構的估價人員主要包括兩類：一是從業的注冊估價師和估價人員；二是非專職的注冊估價師。自從房地產估價機構脫鉤改制成為合伙制企業后，正式注冊的執業房地產估價師大多成了估價機構的領導或合伙人，他們主要精力放在抓業務上，真正做估價的是那些根本沒有估價師資格也談不到估價經歷的人。這些人員多數對于房地產估價操作是一知半解，對于各項指標、數據只知其然不知其所以然，只簡單地、機械地套用，在估價報告模板上修修改改，房地產估價報告質量令人擔憂。
4、中介機構不按核準的資質和范圍執業
客戶一般只注意估價機構有沒有估價資質，但對估價資質如何分級及其意義卻不甚了解和關注，這一方面是我們的宣傳工作做得不夠，另一方面的一個主要的原因就是我們將估價資質種類、級別和執業范圍劃分得太細，并且這些劃分缺少充分的科學依據，超出了一般客戶的認知程度(絕非指客戶弱智)。在客戶需要服務時，不需要對律師事務所作較多的了解，而是注重所選律師的級別和業務能力。而在房地產估價中，客戶則需仔細了解有關的業務主管部門，否則就可能費時費財還辦不了事。有時即使機構資質符合條件，但由于主管部門的關系，而使下一步工作開展艱難。這些情況往往是多數客戶不可理解也無法充分理解的。當然，有人會說房地產具有地域性而不同于其它行業，就同一資質級別而言不宜再對執業范圍細分。我們將估價機構資質人為地復雜化，并沒有得到預想的效果，倒是造成了估價市場的混亂，造成了估價機構大量超資質、超業務范圍執業。
5、自律不夠
（1）行業自律不夠
國外房地產估價一般是依靠估價師協會管理，一方面在培訓、考試、資格管理和提供信息等方面協會有較強的吸引力：一方面在技術規范規程、行規行約等方面有較強的約束力。這幾年建設部做了大量的工作，成立了估價師學會，但這個行業學會遠遠沒有到位，還沒有承擔起行業管理的重任，各地也只有少數省市成立學會，多數還是空白，地方上的行業自律差距就更大了。
（2）法人自律不夠
現階段我國估價機構的性質模糊不清，表面上看是獨立運作，實際上只是各有關行政部門的附屬物，沒有成為自主經營的法人實體和中介組織，濃厚的行政色彩使這些估價所的估價行為變成行政行為，因此估價水平的高低和估價報告的優劣難以與估價所及估價人員掛鉤。雖然有關法規規定“估價機構違反有關法律法規和職業道德，情節嚴重的取消其估價資格”，“在估價活動中因違法違紀或嚴重失誤造成的經濟損失，估價機構和估價師都應承擔賠償責任，”但由于沒有保障機制，加上有些估價所有管理權，委托人即使吃了苦頭也不敢吭聲，因此這些條款形同虛設，有些估價機構和估價人員在業務活動中就無所顧忌不需自律。
6、制約力不夠
對房地產評估的技術規范和規程以及職業道德標準至今仍停留于理論探討，沒有出臺一部有權威的系統科學的法律或法規，因此評估機構和執業人員沒有一個遵循的規則，全憑個人悟性或自由發揮，往往同一宗或條件相似的房地產評估結果相差甚遠。筆者曾親眼看到有的評估報告其評估價值即為財務報表的帳面值，有的標的權屬不清就估出價值，有的把地價漏算或多算，更有甚者有的項目具有幾百萬元甚至幾千萬元的'價值，其評估報告只有一張紙，沒有評估程序，沒有計算過程，令人啼笑皆非。有些機構和人員違反職業道德，有的收取禮金，有的超越資格限定承攬業務，有的出賣評估機構的資格（即為沒有資格的機構或人員所做的評估報告蓋章收費），有的甚至搞欺詐，使其從事的評估業務偏離了公平、公正、科學、合法的軌道。而對于低劣的評估報告和不正當的經營行為沒有評判的依據，更無處罰的手段，攪亂了評估市場，禁錮了評估行業的發展。
目前，房地產估價行業運行情況已經逐漸進入良性循環的軌道。加入WTO 后，隨著國內房地產的市場的開放，房地產評估行業面對的國際、國內的競爭和挑戰更加嚴峻。我國房地產估價行業只有從現在起就直面自身的不足，提高管理優勢專業優勢，人才優勢，樹立行業品牌，迅速提高自己的市場競爭力，才能在無情的激烈市場競爭中取勝。
房地產估價報告2
一、問題
《資產評估法》施行以后，有關評估行政管理部門對評估機構實行機構備案管理，不再實行機構資質許可管理。那么，未進行房地產估價機構備案的資產評估機構從事房地產估價業務的，其出具房地產估價報告是否有效?應由哪個部門認定其效力問題?
二、典型訴訟案例
在(20xx)執申字第246號裁定中，最高人民法院認為，雖然《國務院對確需保留的行政審批項目設定行政許可的決定》(國務院令第412號)已明確規定房地產評估機構資質許可由住房建設部門負責，但是，財政部確實也已發布文件規定資產評估機構可以對房地產進行評估。資產評估機構究竟能否從事房地產評估業務，目前確系模糊問題或存在部門沖突，有待于政府部門再行發文予以解決，人民法院不宜對資產評估機構能否從事房地產評估業務進行審查認定。換言之，人民法院在對執行財產進行評估時，應當委托專門的房地產評估機構，但是，對于已經委托資產評估機構作出的房地產評估報告，人民法院不宜認定為無效。
三、效力認定問題
最高院認為，對于已經委托資產評估機構作出的房地產評估報告，法院不宜認定為無效。那么在實踐中應當由哪個評估行政管理部門對此進行效力認定呢?
《資產評估法》第七條規定，“國務院有關評估行政管理部門按照各自職責分工，對評估行業進行監督管理。設區的市級以上地方人民政府有關評估行政管理部門按照各自職責分工，對本行政區域內的評估行業進行監督管理。”目前，我國資產評估行業劃分了資產評估、土地評估、房地產評估、估價，礦業權評估、保險公估和舊機動車評估等6種專業類別，其中資產評估機構、房地產估價機構分別由財政部、住房和城鄉建設部監督管理。
根據《資產評估行業財政監督管理辦法》(財政部令第86號)第二條第二款的規定，資產評估機構及其資產評估專業人員從事資產評估業務，涉及法律、行政法規和國務院規定由其他評估行政管理部門管理的，按照其他有關規定執行。據此，資產評估機構從事房地產估價業務的，則涉及由住房和城鄉建設部管理的.問題。根據《房地產估價機構管理辦法》第四十七條的規定，未取得房地產估價機構資質從事房地產估價活動或者超越資質等級承攬估價業務的，出具的估價報告無效，由縣級以上地方人民政府房地產主管部門給予警告，責令限期改正。
綜上所述，未進行房地產估價機構備案的資產評估機構從事房地產估價業務的，其出具房地產估價報告無效，應由房地產主管部門責令限期改正。
房地產估價報告3
專業實習是教學過程中十分重要的理論聯系實際的實踐性教學環節，是對學生進行專業基本訓練，培養實踐動手能力和理論聯系實際能力的重要課程。通過這個階段的鍛煉，能培養學生具有綜合應用所學基礎理論和專業知識，獨立分析，解決一般問題的能力。認真抓好專業實習的教學工作，提高專業實習教學質量，是提高學生業務素質和政治素質的關鍵環節。本期實習為大家帶來一篇房地產經營與估價實習報告。
一、畢業實習目的和基本要求
通過專業實習，使學生熟悉房地產開發的基本程序和方法，加深對專業的了解，拓寬知識面，提高分析問題和解決問題的實際能力，同時畢業實習也有利于畢業生就業的雙向選擇。具體的實習任務如下：
1，訓練學生掌握搜集整理房源，客源的基本程序和方法。
2，培養學生理論聯系實際，從實際出發分析問題，研究問題和解決問題的能力，將學生所學知識系統化。
3，讓學生了解本專業業務范圍內的房地產交易相關的法律，如購房簽約相關的'法律法規，住房抵押貸款相關的法律法規，房地產稅費相關規定等，熟悉房地產銷售代理，居間業務的操作要求情況。
4，培養學生熱愛勞動，不怕苦，不怕累的工作作風。
二、畢業實習時間
專業實習時間規定在第六學期進行，具體為20xx年3月6日--20xx年7月16日。
三、畢業實習內容和要求
(一)實習內容
1，企業前期業務擴展工作；
2，房地產公司的制度建設，各項管理制度的實施；
23，日常經營管理工作，如業務洽談，項目調研，房地產銷售，推廣策劃的工作；
4。其它與房地產相關的項目。
(二)實習要求
1，服從安排，一切行動聽從實習單位有關人員和指導老師的安排。嚴格遵守實習單位的各項規章制度，注意安全和保密。
2，尊重實習單位的各級領導和工作人員，虛心向有實踐經驗的同志求教，在實習活動和旅途中做到文明禮貌。
3，畢業論文貫穿于畢業實習過程中，學生在現場要進行論文資料的收集，并及時與與指導教師聯系。
4，實習結束后學生應提交《實習報告》，填寫《實習鑒定表》。實習報告應包含以下內容：
(1)實習地點，所在公司概況，房地產企業的性質，組織架構等基本情況。
(2)相關區域市場房地產項目的分析。
(3)房地產銷售內容，項目和收費標準，收費管理等。
(4)實習中你具體分管哪些工作，并參與了哪些方面的管理工作，遇到了什么問題談談你的看法和認識。
(5)通過實習有哪些收獲，結合實際談談你對自己專業知識和能力的認識。
四、畢業實習成績評定
實習期間堅持記錄實習筆記，敘述具體的實習筆記和工作撰寫一篇畢業實習總結，題目自擬，以一主線展開內容，切忌記流水帳，字數要求不得少于3000字。實習結束后上交實習總結，并將簽有意見和蓋有公章的畢業實習鑒定表交回。
實習單獨記成績，實習成績由建工學院負責考核，成績依據主要是學生的實習表現，實習報告。成績分優，良，及格，不及格四級。
五、畢業實習注意事項
1，嚴格遵守實習紀律，聽從指揮，遵守公司的有關崗位工作規范，保質保量完成各項任務。
2，實習當中若有問題，可及時與學院聯系
3，提高職業道德修養，樹立高度責任感，端正工作態度。
4，加強安全防范意識，注意人身和財產安全。
5，謙虛謹慎，努力學習，吃苦耐勞，做到腦勤，手勤，不斷提高業務水平。
房地產估價報告4
一、實習目的及任務
房地產估價從表面上看，好像是估價人員在給房地產定價—估價人員認為值多少錢就值多少錢。但實際上，房地產估價不應是估價人員的主觀隨意定價，而應是估價人員模擬市場形成價格的機制和過程，將客觀存在的房地產價格或價值揭示、顯示出來，是科學與藝術的有機結合。要做好房地產估價，不僅需要通曉房地產估價的理論、方法和技巧，還需要具備房地產制度政策、開發經營，以及經濟、建筑、城市規劃、法律等多方面的知識，需要理論與實踐高度結合。實習中，通過與萬隆有關估價人員的接觸，可以了解到，他們原來有的是學建筑設計的，有的是學建筑經濟的，有的甚至是學會計的，但在實踐中他們則必須各方面的知識融會貫通，只有這樣，才能將估價工作做得盡可能的完善。
1、通過參觀實際建筑，加強了我們對建筑施工圖的認識，了解了建設項目的`總體設計，建筑物和構筑物的平面布置、立面形式、結構布置、裝飾構成等特點。
2、通過參觀在建工程及閱讀施工圖紙，還在老師的引導閱讀了整套圖紙，進一步提高識讀工程圖的能力。
3、通過實習，了解建筑工程施工工藝，熟悉房屋構造，了解建筑材料的特性及應用。
4、通過實習,將所學理論知識與實踐知識相結合，同時為以后的專業知識的學習打下了基礎.
二、實習地點，時間及內容
地點：中海國際社區E區二期工程
時間：20xx.07.08
內容：該工程有江蘇南通六建建設集團有限公司承包。建筑樓層達19層，結構為框架---剪力墻結構，地上為18層，地下一層。承重墻為鋼筋混凝土墻，隔墻為空心砌塊墻。在這個施工現場我們了解到建筑面積與使用面積的區別，為我們以后自己買房子做了一個初步的了解。
二期正在投資建設中。住宅用房采用的是混凝土結構，
項目負責人萬總為我們講解了單項工程、分項工程、分步工程，讓理論與實踐具體結合。
從上往下，我們了解了玻璃纖維可以作為保溫材料來貼于墻面，用密封膠將大理石板掛于外面來裝飾，用8-10公分隔離墻來減少施工成本，用石棉條來添塞空間。
項目負責人對我們的問題進行了詳細的解答，并向我們講解了此物業的主要特點：潔污分離、動靜分離、干濕分離、休閑區與私密區的分離。他們對業主的要求進行深入透徹的分析，針對不同的業主要求，他們有不同的設計來滿足，可謂用心良苦。
四、實習收獲匯總
1.本人在實習期間沒有缺席，遲到，早退現象。
2.積極遵守建筑工地的安全規章原則，不嬉笑打鬧，注意安全，認真聽從實習老師安排。
五、實習情況及自己認知情況
1、砌塊在厚度方向大多沒有搭接，為了加強砌塊墻在水平的整體性，因此砌塊的長向錯縫搭接要求較高。具體做法參見施工手冊。另外砌塊建筑還應在適當的位置設置圈梁。當圈梁與過梁位置接近時，往往用圈梁取代過梁。
2、砌塊的吸水性強，易受潮。在易受水的部位，如檐口、勒腳、窗臺、近應做好防潮處理。我們參觀的公寓住宅樓就是在砌塊墻的下部砌了5皮粘土磚，以做防潮。
3、不承重設置。為了保證砌塊墻不承重，應在砌塊墻的頂部與樓板相接處，應用粘土磚斜砌一皮或留20毫米的空隙，用木楔打緊，后用砂漿填縫。
4、當今的建筑主要采用的是框架結構或者是框架剪力墻結構，磚混結構也采用但用的比較少。我們所參觀的其中兩個施工單位采用的是框架---剪力結構。它是框架結構和剪力墻結構兩種體系的結合，吸取了各自的長處，既能為建筑平面布置提供較大的使用空間，又具有良好的抗側力性能。
5、這種結構是在框架結構中布置一定數量的剪力墻，構成靈活自由的使用空間，滿足不同建筑功能的要求，同樣又有足夠的剪力墻，有相當大的剛度，框剪結構的受力特點，是由框架和剪力墻結構兩種不同的抗側力結構組成的新的受力形式，所以它的框架不同于純框架結構中的框架，剪力墻在框剪結構中也不同于剪力墻結構中的剪力墻。
通過這一次認識實習，我對相關的專業知識有更進一步的了解，也學到了很多之前未曾接觸的東西，受益頗豐。深入工地一線的參觀，使我能夠將所學理論的知識與實踐相結合，系統地鞏固所學的理論知識，深化了對所學理論知識的理解，初步體會到建筑工程的設計與施工的工作特點，熟悉了J建筑預算與施工現場的各種技術和管理工作，在實習中，我發覺自己的分析解決問題的能力得到了很好的鍛煉和培養，為未來走向工作崗位做好思想準備。此外，通過實習，我開闊了視野，增加了對建筑施工的理性認識。
房地產估價報告5
房地產是一種稀缺資源、重要的生產要素和生活必需品，是人們最具體的財產形式。隨著經濟的發展、社會的進步、人口的增加，對房地產的需求也日益增長。在現代市場經濟中，房地產還是一種商品，是人們投資的好對象。房地產的投資開發、咨詢、估價、經濟、物業管理等組成了房地產業，是國民經濟中的一個重要產業。
在過去的幾十年，我國房地產產權屬性、管理制度頻繁發生轉變，這些變化對我國的社會生活、生產以及管理體制發生了深遠影響。特別是在1992年和1993年我國曾一度出現“房地產熱”，1993年以后開始實施“宏觀調控”，1998年提出把住宅建設培育為新的增長點，等等。房地產業在我國國民經濟中越來越重要。在20xx年我們來到這個學校的第一個學期，我們進行了認識實踐教育，在實習過程中我們熟悉和了解施工現場管理現狀和管理過程，加深對工程項目管理活動的感性認識。并通過實習調研活動，鍛煉學生分析實際問題的能力，培養認真、主動的工作作風和學習態度。下面是我們的實習內容：
第一課時，我們聆聽了專家的講座，了解了關于天津市和北京市房地產業的`發展歷程及規模，了解了未來的就業前景；第二課時，我們由姚老師帶領參觀了學校賓館，實地的認識了房子的內部結構，部件構成以及各部分的功能；第三課時，老師們請來了天津市某估價公司副總經理，為我們做了詳細的講解，包括房地產業的主要業務及英美的房地產業發展歷程和特點，讓我們更加細致的了解房地產業和未來就業，讓我們清楚的知道我們想要成為一個合格的房地產人應該從現在開始就做些什么。
這次的實習我們了解了很多關于房地產業的知識：
一、房地產開發的流程，房地產開發有很多種形式：
1，買地規劃設計施工建設銷售物業管理
2，買地規劃設計賣掉規劃方案
3，舊樓改造
二、房地產行業的性質和特點
1，房地產企業具備資金密集性的特點。企業擁有資金的多少直接關系到企業的房展和運作。濟南有530多家房地產企業，發展得很成功的也就只有30多家而已。春季房的房展有29家房地產企業參展從側面說明了這個問題。
2，房地產企業有很強的區域文化性。在不同的城市開發房地產要考慮不同城市的文化差異和審美差異，與當地的房地產公司存在文化競爭。
3，房地產企業的發展受政策制約性強。
4，房地產具有壟斷性。因為土地是一種特殊資源，不可復制。
5，房地產企業具有組織社會性。僅建設施工就需要40多個部門配合。
我們還了解了房地產估價是估價人員模擬市場形成價格的機制和過程，將客觀存在的房地產價格或價值揭示、顯示出來，是科學與藝術的有機結合。要做好房地產估價，不僅需要通曉房地產估價的理論、方法和技巧，還需要具備房地產制度政策、開發經營，以及經濟、建筑、城市規劃、法律等多方面的知識，需要理論與實踐高度結合。實習中，通過高經理的介紹可以了解到，現在許多從事房地產估價的人員原來有的是學建筑設計的，有的是學建筑經濟的，有的甚至是學會計的，但在實踐中他們則必須各方面的知識融會貫通，只有這樣，才能將估價工作做得盡可能的完善。從專業角度來講，房地產估價是指專業估價人員，根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房地產在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。影響房地產價格的因素多而復雜，估價人員必須熟練地掌握各種影響房地產價格的因素，以及它們是如何，及在何種程度上影響房地產價格的。目前影響房地產價格的因素主要有以下9類：1、自身因素；2、環境因素；3、人口因素；4、經濟因素；5、社會因素；6、行政因素；7、心理因素；8、國際因素；9、其他因素。
房地產估價程序，是指房地產估價過程中的各項具體工作，按其內在聯系性所排列出的先后進行次序。一般來說，從獲取估價業務開始至完成估價后的資料歸檔時止，一宗房地產估價活動的全過程和步驟如下：1、獲取估價業務；2、受理估價委托及明確估價基本事項；3、擬訂估價作業方案；4、收集估價所需資料；5、實地查勘估價對象；6、選定估價方法計算；7、確定估價結果；8、撰寫估價報告；9、交付估價報告；10、估價資料歸檔。房地產估價雖然應按照上述程序進行，但在實際估價中各個步驟之間并不是割裂的，相互之間回有一些交叉，甚至需要一定的反復。通過這次的學習我們受益良多，希望有機會能多多進行這樣的活動。
房地產估價報告6
一、摘要
認識實習是我們專業教學計劃中重要的教學環節，是我們在學習期間理論聯系實際、增長實踐知識的重要手段和方法之一。為了讓我們對這門自己即將從事的專業獲得一個感性的認識，為今后專業課的學習打下堅實的基礎，我們老師帶領我們進行了一周的認識實習報告。在實習過程中，我們以老師幫我們找的建筑工地及施工人員講解為主，在指導教師的帶領下，參觀了臨沂費縣的中華奇石城，臨沂費縣的藍色港灣等施工現場，了解了工程施工的主要流程，為將來的工作打下實踐基礎。通過這次實習，培養了學生的勞動觀點、群眾觀點，養成了不怕臟、不怕累的勞動習慣，樹立熱愛勞動和熱愛所學專業的好思想；也使學生對建筑功能、建筑結構和建筑材料以及施工現場平面布置形成基本理念，認識建筑工程中常用的建筑材料和裝飾材料，并能夠結合已學過的建筑工程基本知識對建設工程項目進行相應的描述或評判，力求達到理論聯系實際，學以致用的目的。
二、實習安排
1.實習地點：
2.實習時間：1周
3.帶隊教師：
三、實習內容
1、在指導教師的帶領下，參觀施工現場，請實習單位的工程技術人員講課或專題講座。
2、在施工現場了解學習施工生產的各種工藝、技術，了解完成一般民用或工業工程所需勞動工種。
3、了解民用建筑的基本部分組成、構件的型式和節點構造、屋面防水、保溫的做法等。
磚混結構：
①混合結構房屋施工全過程；
②基礎工程的施工；
③墻體工程的施工；
④樓板等預制構件的安裝；
⑤屋面、地面及裝飾工程的作法。
框架結構：
①混凝土結構的施工方法；
②模板的類型、構造；
③鋼筋的種類、布置和作用；
④混凝土的施工(配料、攪拌、運輸、澆筑、養護、拆模)。
4、組織學生觀看工程施工錄像。
5、撰寫認識實習報告。
6、利用假期深入到工地現場熟悉環境，學習相關專業知識及現場管理知識。由實習單位給出實習鑒定，并蓋章。
四、正文
認識實習認識實習主要對工地進行參觀，了解工程施工的主要流程，在實踐中認識到自己的價值，有利于以后更加全面的認識自己，更加準確的定位自己，認識實習報告就是對自己的一次審視、定位和認識。
1)通過這次實習讓我更多的了解中國建筑的。實習是一面鏡子，它可以照出我學習的成果；進行施工的施工企業是一面鏡子，它可以照出企業的實力；當地的建筑施工水平是一面鏡子，它可以照出中國建筑業發展的現狀；中國建筑業的發展是一面鏡子，它可以照出中國在世界各國建筑業中的位置！我為圓滿的完成實習而高興，更為以后能為中國建筑事業的發展做出貢獻而驕傲和自豪！
2) 振動影響，選擇低振動的樁錘，打樁時采用特殊緩沖器，采用預鉆孔、水沖法、靜壓法相結合的沉樁工藝，開挖防震溝等。
3) 土體擠壓影響，預鉆孔沉降法、合理安排打樁順序和工藝、采取排水措施降低超孔隙水壓力、設防擠防震溝、設置防擠防滲墻。
五、通過這次實習的收獲和體會：
這次實習給了我一個能夠更加直接的觀看和學習建筑工程技術知識的機會，更能讓我加強實踐與所學理論相結合，并且能比較理論與現實施工的差異，從而學到更多的知識。總體來說，實習的過程是愉快的.、充實的！真正的到了工作中，對那些課本上抽象的概念有了具體的認識。充分了解到了實際工作中因地制宜的重要性。實習的過程就是將所學的理論知識與實踐相結合的過程，系統的梳理了一遍理論知識。通過實習我的分析解決問題的能力得到了很好的鍛煉，培養了縝密思考的習慣。
在實習中，我得到了很好的鍛煉和培養，為將來走向任務崗位做好思想預備。此外，經過實習，我寬闊了視野，增加了對建筑施工的感性認識。緊張的一下午的實習生活結束了，在這一段時間里我還是有不少的收獲，使我近距離的觀察了整個房屋的建造過程，學到了很多很適用的具體的施工知識，這些知識往往是我在學校很少接觸、很少注意的，但又是十分重要的基礎知識。
實習如同老師所說的是一個擴大我們知識面的過程，它旨在培養我們更加從專業角度思考的理念，是讓我們從門外漢變成行家的引導階段。俗話說“師傅領進門，修行在個人”，在日后的工作學習過程中我們必須保持實習時發現問題的敏銳度，隨時補充自己的知識，給自己“充電”！這次的認識實習給我實際工作的認識和學習的動力，也給了我奮斗的目標，了解了以后自己踏上工作崗位后的工作性質，讓我受益匪淺，相信自己畢業后能夠更加自信的參加工作，有一個好的開始！
房地產估價報告7
實習時間：20xx年1月16日至3月5日
實習單位：xxx公司
實習地點：xxx
主要實習內容：大堂經理
實踐總結：
一、實踐目的
大學生寒期社會實踐是促進大學生素質教育，加強和改進青年學生思想政治工作，引導學生健康成長和成才的重要舉措，是學生接觸社會、了解社會、服務社會，培養創新精神、實踐能力和動手操作能力的重要途徑。為幫助、引導青年學生投身社會，主動進行實踐，豐富廣大青年的暑期生活，充分發揮大學生的科技文化優勢為社會服務，把所學知識運用于實際生活，為家鄉、為社會經濟發展作貢獻。
二、實踐內容
隨著人們對金融服務要求的不斷提升，銀行的大堂經理也越來越為人們所熟悉，并且成為銀行業改善金融服務，提高服務質量一個重要環節。銀行業涉及的業務很廣泛，因此，這一職務要熟悉幾乎所有的銀行服務內容，對綜合素質的要求也很高。銀行大堂經理所扮演的角色更多的是一個中間的服務，他要向客戶簡單的介紹所辦理的業務的條件和所需證件，指示客戶在相應的柜臺辦理，指導客戶在相應的設備上進行操作。對于這一職位的要求總結八個字：營銷、引導、指導、溝通。
三、實踐過程
這是一次真正意義上的社會實踐。
通過社會實踐，不管是對自己以后為人處世或是在社會立足都是一個莫大的幫助，經過這一個多月的社會實踐，讓我從中學到了不少的東西，這些學到的知識對我將是一生受用的。社會實踐加深了我與社會各階層人的感情，拉近了我與社會的距離，也讓自己在社會實踐中開拓了視野，增長了才干，進一步明確了我們青年學生的成材之路與肩負的歷史使命。社會才是學習和受教育的大課堂，在那片廣闊的天地里，我們的人生價值得到了體現，為將來更加激烈的競爭打下了更為堅實的基礎。我在實踐中得到許多的感悟！
1. 錢的來之不易
因為實習的是銀行的大堂經理之職，所以一天的工作形式就是站著，或是站在柜臺旁或是取號機旁，以此來有序地疏導顧客，而且一站就是7、8個小時，中間只能稍稍在更衣室休息一會兒，且不能超過15分鐘，中午也就一個小時的吃飯加休息時間，這讓我這個從未經歷過如此嚴格的工作環境的大學生有些受不了。而也就是那時候我才能真正地體會到父母掙錢的辛苦。
2. 人際關系的建立
銀行每天都會有各種不同行業以及不同身份的客戶來辦理各項業務，而那時候便是建立人際關系的最好時機。而這也是我感觸比較深的一點，我們都知道現在人際關系的復雜，非自己經歷不能了解。但是對方是客戶，直截了當與對方建立人際關系肯定是不行的，所以，和自己搭檔的另一位大堂經理便成了建立關系的首要對象。在另一位大堂經理的身上我學到了很多此前我從未接觸過東西，漸漸地，也慢慢了解了這份工作的實質性質，漸漸熟悉了部分顧客經常需要辦理的業務是什么，對這一職位的工作流程的了解也慢慢走上了正軌。
3. 微笑的重要性
微笑是一種讓人們和諧相處的力量，是寬容諒解的力量，更是一種美德。
交通銀行是一個管理比較嚴格的銀行，對大堂經理的著裝及妝容還有行為舉止都有著很高的要求。微笑，是交行對大堂經理最基本的一個要求；曾有一個支行的行長在早會上說過：“對客戶微笑是我們最基本的職業素養，我也知道要你們在面對客戶時發自內心地微笑是有點困難，但最起碼也要有一個職業性的微笑。”
而這對于我這個平時都不怎么愛笑的人來說，不免是一個小小的挑戰。而且在此之前也沒有經過專業的培訓。但工作需要沒辦法，在客戶來辦理業務時，我讓自己盡最大的可能把嘴巴往上揚，可是我發現我的笑容并不是很明顯。但是，有不少的客戶在一進門口就是帶著微笑，這讓我也不禁跟著一起微笑起來，走上前詢問客戶需要辦理什么業務，也因如此，客戶在從辦理業務到辦理結束的整個過程都是很愉快的。曾有一位客戶過來辦理業務需要找客戶經理，但客戶經理在接待其他客戶，我便讓她在接待區稍等，沒有想到的是她一坐下來就跟我說她買了什么東西，還說讓我也去看看，這讓我覺得很驚訝，這完全不像是在跟一個陌生人說話，倒像是在跟鄰里拉家常。而這恰巧證明了微笑的力量，一個微笑真的.可以融化冬天里的雪，暖進人的心里。
4. 收斂脾氣
客戶到銀行辦理業務，首先接觸到的就是大堂經理，且大堂經理不能把生活上的情緒或是脾氣轉到客戶身上，所以有的時候客戶會因為排隊等候的時間過長或是在柜臺辦理業務的時候忘記填表而遷怒于大堂經理。此時，就算不是大堂經理的錯，但作為大堂經理的你再生氣也不能沖客戶發脾氣，還要微笑著跟客戶說對不起。有過一次，接待的是一位老太太，她過來是要幫兒子交房屋的維修資金，由于支行有規定不能代替客戶填表，除了老人家外，但簽名還是要客戶本人簽，我便幫老太太填了表，但是簽名讓她簽，但是在柜臺辦理業務的時候柜臺里面的人說簽名有涂改，要重新寫一份表，老太太一下子急了，柜臺的人把我叫了過去，問我是怎么回事，我看了一下那張表，根本就不是我幫寫的那張，但老太太說是我寫的，這雖然是我接待的這位老太太，也是我幫寫的表，但這明顯不是我一開始寫的那張，可我又能怎么解釋呢，就這樣挨了一頓罵。這讓我既生氣又委屈，后來我才知道那張表是另一位大堂經理寫的，可就是有氣也沒法發了，都過去了，本來做大堂經理這一行的就是要時刻做好挨罵的準備，更何況我還是個新來的，有很多地方都需要學習。
5. 專業的重要性
大堂經理這一職位屬于金融方面的知識，而我是學建筑的，這無異于從一個專業轉到另一個專業。之前也從未接觸過金融方面的知識，這讓我感覺只能是逼著自己去接受一個新的知識。但是這對于我的成長也是一種幫助，人總是要不斷
去嘗試新的事物才能讓自己變得更加優秀，積累更多的經驗，提高自身水平。雖然這次的實踐沒能用上學過的課本理論知識，但是在這份工作中學到更多的是為人處事的道理以及面對事情的一個態度。
6. 認識來源于實踐
一切認識都來源于實踐。實踐是檢驗真理的唯一標準。高中學習的政治中的這兩句話說明了親身實踐的必要性和重要性。但是并不排斥學習間接經驗的必要性。實踐的發展不斷促進人類認識能力的發展。實踐的不斷發展，不斷提出新的問題，促使人們去解決這些問題。而隨著這些問題的不斷解決，與此同步，人的認識能力也就不斷地改善和提高!馬克思主義哲學強調實踐對認識的決定作用，認識對實踐具有巨大的反作用。認識對實踐的反作用主要表現在認識和理論對實踐具有指導作用。認識在實踐的基礎上產生，但是認識一經產生就具有相對獨立性，可以對實踐進行指導。實踐，就是把我們在學校所學的理論知識，運用到客觀實際中去，使自己所學的理論知識有用武之地。只學不實踐，那么所學的就等零。理論應該與實踐相結合。另一方面，實踐可為以后找工作打基礎。通過這段時間的實習，學到一些在學校里學不到的東西。因為環境的不同，接觸的人與事不同，從中所學的東西自然就不一樣了。要學會從實踐中學習，從學習中實踐。我們不只要學好學校里所學到的知識，還要不斷從生活中，實踐中學其他知識，不斷地從各方面武裝自已，才能在競爭中突出自已，表現自已。
這次社會實踐不僅充實了我的假期生活，更鍛煉了我自己，為以后步入社會積累了一定的經驗以及人際關系，我將繼續努力，學習更多的知識。
房地產估價報告8
第一條(制定目的)為了提高房地產估價報告質量，統一房地產估價報告評審要求和方法，保障房地產估價報告評審客觀、合理，制定本標準。
第二條(適用范圍)本標準適用于鑒證性房地產估價報告評審。
本標準所稱鑒證性房地產估價報告(以下簡稱估價報告)，是指房地產估價機構為委托人提供給第三方使用或者進行內部管理、接受外部監管而出具的起著價值證明作用的房地產估價報告。
延伸閱讀：房地產估價還有咨詢性估價，也稱參考性估價，是委托人自己使用的報告，如投資價值估價。
第三條(評審方式)估價報告評審采取定量評審和定性評審相結合的方式進行。
第四條(定量評審內容)估價報告定量評審，分為一般項目評審和特殊項目評審。
一般項目是指估價報告基本組成要素和外在質量，分為4大項：
(1)封面(或扉頁)、致估價委托人函、目錄、注冊房地產估價師聲明、估價假設和限制條件;
(2)估價結果報告;
(3)估價技術報告;
(4)附件及外在質量。具體分為27個評審項目(見附件)。
特殊項目是指特定估價目的的估價報告應當具有的獨特要素或者應當進行分析的獨特內容。房地產抵押估價報告的`特殊項目包括：估價對象變現能力分析、風險提示，以及對估價假設和限制條件、估價原則、估價結果披露和附件的特殊要求。
第五條(定量評審得分)估價報告定量評審的滿分為100分。在賦予每個評審項目標準分的基礎上，列舉估價報告可能存在的質量缺陷并分別賦予一定的扣分值。
估價報告存在本標準列舉的質量缺陷的，從相應評審項目標準分中減去該質量缺陷對應的扣分值，但該評審項目減去的扣分值之和不應超過其標準分。各個評審項目的評審得分為該評審項目的標準分減去扣分值之和。
不具有特殊項目的估價報告評審得分，為各個一般項目評審得分之和。具有特殊項目的估價報告評審得分，為一般項目評審得分與特殊項目評審得分累加后按照100分制換算而成。
第六條(測算過程評審)一般項目評審中，估價測算過程的評審得分按照下列方式確定：
只能采用一種估價方法估價的，該估價方法的評審得分為估價測算過程的評審得分。
房地產估價報告9
估價項目名稱：天津市開發區宏達街19號濱海投資服務中心大廈房地產
委 托 方：天津津濱發展股份有限公司
估 價 方：深圳市同致誠土地房地產估價顧問有限公司
估 價 人 員：胡衛和 范紅梅 黃麗云 沈曉偉
估價作業日期：二○○九年八月三十一日至二○○九年九月九日
估價報告編號：深同誠評字（20xxA）09QB第009號
致 委 托 方 函
天津津濱發展股份有限公司：
承蒙委托，我公司對位于天津市開發區宏達街19號濱海投資服務中心大廈房地產進行估價，估價目的是為委托方整體轉讓估價對象房地產提供市場價值參考依據。
估價對象建筑面積65,400平方米，土地用途為商業用地，使用權終止日期至二○三八年十一月七日止。
估價人員本著獨立、客觀、公正、合法的原則，在進行實地查勘、廣泛收集有關市場信息和估價對象信息的基礎上，全面分析了影響估價對象公開市場價值的各項有利和不利因素，根據國家有關房地產估價的法律法規和估價目的，按照科學的估價程序，并運用適當的估價方法，對本次估價對象進行估價測算，確定估價對象于估價時點 20xx年08月31日整體轉讓條件下的的市場價值為561,790,000元(取整至萬位)，大寫人民幣伍億陸仟壹佰柒拾玖萬元整，詳見《估價結果明細表》。
估價結果明細表
估價對象 土地用途 房地產證號 建筑面積 估價單價 估價值
（㎡） （元/㎡） （元）
濱海投資服務中心大廈 商業用地 津字第 65,400 8,590 561,790,000
114030903309
深圳市同致誠土地房地產估價顧問有限公司
法定代表人：
（注冊估價師）
二○○九年九月九日
估價師聲明
我們鄭重聲明：
1、估價人員在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。
2、本估價報告中的分析、意見和結論是估價人員自己公正的專業分析、意見和結論，但受到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。
3、估價人員與本估價報告中的估價對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有個人利害關系或偏見。
4、估價人員依照中華人民共和國國家標準《房地產估價規范》進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。
5、估價人員范紅梅、沈曉偉已對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘。
6、本報告書含若干附件，與報告書正文具同等效力，不可分割對待。
7、沒有人對本估價報告提供了重要專業幫助。
中國注冊房地產估價師：
黃麗云
估價假設和限制條件
一、假設和限制條件
1、本估價報告中的市場價值，是指估價對象在采用市場價值標準并假設未設立法定優先受償權利的條件下最可能形成的客觀合理價值。所謂公開市場，是指一個競爭性的市場，在該市場上交易各方進行交易的目的在于最大限度地追求經濟利益，他們并且都掌握了必要的.市場信息，有比較充裕的時間進行交易，對交易對象具有必要的專業知識。此外，市場交易條件公開并不具有排它性，即所有市場主體都可以平等自由地參與交易并同時滿足以下條件：
(1)自愿銷售的賣方及自愿購買的買方；
(2)有一段合理的洽談交易時間，可以通盤考慮物業性質和市場情形進行議價；
(3)在此期間物業價值將保持穩定；
(4)該物業可以在公開市場上自由轉讓；
(5)不考慮特殊買家的額外出價。
2、對于估價對象產權，以委托方提供的房地產證記載為依據，我們并未到有關主管部門對房地產證登記內容的真實性進行核實，由委托方保證其產權的真實性。
3、估價對象的土地面積、建筑面積等有關數據，均以委托方提供的房地產證記載為準，我們未進行專業測量，無理由懷疑證載數據與實際數據不符。
4、對于估價對象建筑結構我們僅作一般性勘察，未對其進行結構測試，不能確定其結構是否存在內部安全隱患。此次評估假設估價對象建筑結構是安全的。
5、根據委托方提供的《租賃合同》，估價對象目前帶租約出租給天津經濟技術開發區管委會，租約期至20xx年09月30日，租金水平為3.31元/天平米,較客觀租約水平稍高,鑒于評估目的為了解房地產在整體轉讓條件下的市場價值，本次估價測算時僅以正常市場租金水平為依據，并未考慮租約受限對估價對象估價值的影響，提醒報告使用人注意。
6、本報告中的估價值為估價對象于估價時點狀態、在市場價值標準及滿足估價的假設和限制、并假定未設立法定優先受償權利的條件下的市場價值，其中包含市場地價及預計轉讓時應發生的各項稅費。
7、估價對象的估價時點設定為完成實地查勘之日。
二、需要特殊說明的事項
1、本報告中市場趨勢分析等專業意見，是估價人員根據具體情況和估價時點的市場狀況分析推斷、預測得出，僅供委托方參考，其結論受估價人員經驗、能力的限制及一定程度主觀因素影響，特提請報告使用人注意。
2、委托方提供的房地產證等資料是本次估價所需的重要依據，估價人員已對其給予了必要的關注。該資料的真實性、合法性和完整性均由委托方負責，對由此而引起的后果及相關責任，我公司不承擔任何責任。
3、本報告僅針對委托方估價目的進行估價，報告相關意見及結論僅供參考，不對其他用途負責。
4、如無特別說明，本估價報告中所使用的貨幣均為人民幣。
5、未經我公司書面同意，本估價報告全部或部分內容不得公開發表。
6、本次評估是基于上述假設和限制條件成立的，如以上假設和限制條件發生變化，本報告結果必須作相應調整。
估 價 結 果 報 告
一、委托方
天津津濱發展股份有限公司
二、估價方
深圳市同致誠土地房地產估價顧問有限公司
法定代表人：陳 平
營業執照工商注冊號：440301104011324
營業執照營業期限：自二○○一年五月十八日至二○一一年五月十八日
資質等級：國家一級房地產估價機構（證書編號：建房估證字[20xx]070號，有效期為20xx年7月1日至20xx年6月30日）
全國范圍內從事土地評估業務（注冊號：A200944004 號，有效期限至20xx年6月30日）
地 址：深圳市福田區僑香路裕和大廈九層901-906室
電 話：（0755）83778788
三、估價對象
1、 估價對象位置及環境
估價對象名稱 濱海投資服務中心大廈
地理位置 估價對象位于天津市開發區宏達街19號
道路通達度 物業南側緊臨宏達街,北側緊鄰第三大街，道路通達度好。
通過估價對象的鄰近公交站為"投資服務中心"站，主要公交線路有交通便捷度 503路 506路 513路 515路 605路 805路 815路 936路(區間)936路，交通便捷程度好。
估價對象周邊公共配套較為完善，分布有南開大學泰達學院、濱海學院中小學、泰達一中、泰達小學幼兒園、泰達第三幼兒園；太平洋百公共配套情況
貨，鴻泰千佰匯郵局，開發區郵電局，銀行有農業銀行、建設銀行、光大銀行，醫院：泰達心血管醫院、泰達醫院等。
估價對象位于天津市開發區宏達街北、第三大街南，附近有大型物業商務氛圍 泰達金融廣場、天津口岸通關服務中心等辦公物業，總體而言，片區商業氛圍好。
2、估價對象概況
估價對象名稱 濱海投資服務中心大廈
建筑面積 共65,400平方米 建筑結構 鋼混
總樓層 A、B區為配樓共六層；D區為 評估樓層 整棟
單層；C區共十四層
現實用途 商業（辦公） 法定用途 商業
大廈共分A、B、C、D四個區，A、B、C區呈品字形結構。A區與B
區呈對稱性分布于D區的東西兩側，一至五層為辦公及服務性用房，
平面布置
六層為設備用房。C區位于正北，均為辦公及服務性用房。D區為單層室內花園。外墻 微晶石掛板墻面 內墻 進口大理石
裝修 天花 明鋁礦棉吊頂 樓地面 進口大理石
情況 門 不銹鋼全玻門 窗 塑鋼窗
A、B區分別裝有4部普通
水電 暗設 電梯 電梯，C區東側設有5部
設施 電梯，4部自動扶梯
設備 空調 -- 消防 消防栓，自動噴淋
其他設備 網絡接線，監控系統，地下停車場，地面停車位，
竣工年月 -- 成新度 九三成
使用 使用狀況 目前空置，未裝修 租金水平 3.31元/天m2
與維 維護與保養 有正常的維護,使用狀況良好
護
物業管理 天津天孚物業管理有限公司
3、估價對象權利狀況 估價對象名稱 濱海投資服務中心大廈房地產 估價對象位置 天津市開發區宏達街19號 房地產證號 房地證津字第114030903309號
權利人 天津津濱發展股份有限公司
宗地號 120110004013001 宗地面積 16157.5平方米
土地用途 商業用地 房屋用途 --
建筑面積 65,400平方米 竣工日期 --
土地使用（終止日期） 20xx-11-07
登記價 -- 登記日期 20xx-05-27
設定他項權利摘要 估價對象目前處于抵押狀態
四、估價目的
為委托方整體轉讓估價對象房地產提供市場價值參考依據
五、估價時點
二○○九年八月三十一日
六、價值定義
本報告中的估價值為估價對象于估價時點狀態、在市場價值標準及滿足估價的假設和限制、并假定未設立法定優先受償權利的條件下的市場價值，其中包含市場地價及預計轉讓時應發生的各項稅費。
七、估價依據
1、《中華人民共和國土地管理法》 2、《中華人民共和國城市房地產管理法》 3、《房地產估價規范》GB/T50291-1999 4、房地產證及委托方提供的其它法律性文件、相關資料
5、天津市20xx年至20xx年建筑安裝工程預算基價及相關造價信息
6、天津市房地產市場租售價格調查及有關信息
7、估價人員實地勘測調查獲得的實況和資料
八、估價原則
本估價報告在遵循獨立、客觀、公正、科學的基本原則下，結合估價目的對估價對象進行估價。具體依據如下估價原則：
1、合法原則
估價對象房地產符合城市規劃對土地用途、容積率、覆蓋率、建筑高度、建筑風格的要求，即應以估價對象合法使用、合法處分為前提進行估價。
2、最高最佳使用原則
考慮估價對象的用途時，應取其最高最佳利用狀態，在法律上允許、技術上可能、經濟上可行，能使估價對象發揮最高價值的利用狀態。
3、替代原則
根據經濟學原理，在同一市場內效用相同的商品的價格趨于一致，這一原理同樣適用于房地產市場。即在同一市場供需圈內，可以通過調查近期發生交易的、與待估房地產有替代可能的房地產價格和條件，通過與待估房地產進行比較，對其間的差別進行適當的修正后，確定待估房地產的價值。
4、估價時點原則
房地產市場是變動的，在不同的時間上，同一宗房地產往往會有不同的價格，估價通
常僅是求取估價對象在某個特定的時間上的價值，這個時間就是估價時點，確定估價時點原則的意義在于，估價時點是評估房地產時值的界限。因為房地產價格與政府頒布的有關房地產法律、法規等密切相關，這些法律、法規的發布、變更、實施日期，均有可能影響待估房地產的價值。
九、估價方法
常見的房地產估價方法有市場比較法、收益還原法、成本法、假設開發法和基準地價系數修正法五種方法。根據估價對象的特點和估價目的、估價人員對鄰近地區市場狀況的調查和對估價對象的實地勘查，以及遵循房地產市場價格評估的確定原則，如《房地產估價規范》5.1.4 中規定：有條件選用市場比較法進行估價的，應以市場比較法為主要的估價方法。估價人員在認真
分析所掌握的資料并對估價對象進行實地勘察后，根據估價對象的特點及本身的實際情況，遵照國家標準《房地產估價規范》，最終選擇收益法和市場比較法作為本次估價的基本方法來求取估價對象價值。
市場比較法：市場比較法是將估價對象房地產與在近期已經發生了交易的類似房地產加以比較對照，從類似房地產的已知價格，修正得出估價對象客觀合理價格的一種估價方法。收益法定義：收益法是將預期房地產的未來各期的正常凈收益，選用適當的報酬率折現到估價時點上的現值，求其之和得出估價對象房地產的公開市場價格的方法。
十、估價結果
估價人員本著獨立、客觀、公正、合法的原則，在進行實地查勘、廣泛收集有關市場信息和估價對象信息的基礎上，全面分析了影響估價對象公開市場價值的各項有利和不利因素，根據國家有關房地產估價的法律法規和估價目的，按照科學的估價程序，并運用適當的估價方法，對本次估價對象進行估價測算，確定估價對象于估價時點 20xx年08月31日整體轉讓條件下的的市場價值為561,790,000元(取整至萬位)，大寫人民幣伍億陸仟壹佰柒拾玖萬元整，詳見《估價結果明細表》。
估價結果明細表
估價對象 土地用途 房地產證號 建筑面積 估價單價 估價值
（㎡） （元/㎡） （元）
濱海投資服務中心大廈 商業用地 津字第 65,400 8,590 561,790,000
114030903309
十一、估價報告應用的有效期
本報告在市場情況無較大波動時有效期為一年（自二○○九年九月九日起至二○一○年九月八日止），若市場有較大波動或超過一年，需重新進行評估。
估 價 技 術 報 告
一、個別因素分析
濱海投資服務中心大廈：位于天津開發區宏達街19號，東側為宏達圖書館，南側為濱海廣場，西側為天津口岸通關服務中心大廈，北側為第三大街，隔第三大家對面為泰達金融廣場，地理位置優越。濱海投資服務中心大廈項目總用地面積16,157.5平方米，建筑面積為65,400平方米，由天津津濱發展股份有限公司開發建設。
估價對象房地產面積為65,400平方米，該塊土地用途為商業用地，土地使用權期限至二〇三八年十一月七日止。估價對象室內呈辦公布局，房屋現實用途：出租給天津經濟技術開發區管委會作辦公，使用情況較好。根據委托方提供的《房屋租賃合約》，估價對象目前出租租金為3.31元/平方米天。其具體的裝修狀況見《估價對象概況》 。
估價對象優勢劣分析
優勢：
房地產估價報告10
為進一步規范我縣房地產估價活動，維護房地產市場秩序，保護估價當事人的合法權益。對照省住建廳下發贛建房{20××}12號文件《關于開展房地產估價管理工作檢查的通知》的要求，結合我縣實際，現將我縣房地產估價機構管理工作自查情況匯報如下：
一、法規制度落實情況。
凡在我縣行政區域內從事房地產估價活動的房地產估價機構，要求自覺接受房地產主管部門的監督管理。房地產估價機構從事房地產估價活動，應當堅持獨立、客觀、公正的原則，認真執行《房地產估價機構管理辦法》和《房地產估價規范》。
二、估價機構資質審批情況。
局行政服務股受理估價機構的備案。目前，我縣只有“福地房地產土地評估咨詢有限公司”于20××年9月4日通過省住建廳電子政務大廳房地產估價機構管理系統的網上審批，取得了全國統一的房地產估價機構三級資質。對在我縣執業的估價機構和估價人員進行動態考核，并根據房地產估價機構和估價人員在我縣執業情況，將逐步建立、健全我縣房地產估價行業信用檔案。
三、行業監管情況。
在我縣執業的估價機構中，沒有一級資質的房地產估價機構在我縣設立分支機構，沒有出現行政干預房地產抵押業務，強制評估、制定評估等問題，也不存在阻礙和排斥外地機構進入本地市場的情況。
四、估價機構執業情況。
異地來我縣執業的估價機構目前有2家，我們要求異地估價機構應委派熟悉我縣房地產市場情況且相對固定的三名估價師執業，對首次來我縣開展估價業務的機構，應持估價機構的.營業執照、資質證書以及估價師的執業證書原件來我局行政服務股辦理備案登記手續后，才能從事房地產估價工作。
五、存在的問題：
通過對多家異地房地產估價機構的檢查，發現存在如下問題：
1、房地產估價機構承接業務，與委托人普遍沒有簽訂書面估價合同。
2、對需要經過房管部門的房地產抵押的估價業務，房管部門對估價機構可以取得比較好的監管作用，但對于不需要經過房管部門的估價業務，對估價機構就很難監管到位。
因此，今后我局將整頓規范房地產估價秩序，采取現場巡查、合同抽查、投訴受理等方式，加大對異地房地產估價機構的檢查力度，對異地來我縣開展業務的估價機構實行備案有效期為一年，期滿前30日內可向我局辦理續期手續的方法實行有效監管，促進我市房地產估價行業健康、有序的發展。
房地產估價報告11
近日，我省房地產（中介）專家委員會對《房地產估價報告評審表》評審細則進行了規范，以更利于各估價機構完善房地產估價報告，也方便了各評審人員具體操作。《房地產估價報告評審表》仍采用中國房地產估價與房地產經紀學會的統一格式，但對房地產技術報告的評審僅只有在“數據來源與確定、參數選取與運用及計算過程”中提出了要求，也就是依據“數據來源依據充分或理由充足，參數選取客觀、合理，理論和現實上有說服力，有必要的分析和過程，計算過程完整、嚴謹、正確”進行評審。根據《城市房屋拆遷估價指導意見》第二十三條規定：估價專家委員會應當自收到申請之日起10日內，對申請鑒定的估價報告的估價依據、估價技術路線、估價方法選用、參數選取、估價結果確定方式等估價技術問題出具書面鑒定意見。所以對房地產估價報告進行專業技術鑒定，也主要是對其估價技術報告進行技術鑒定，估價報告不存在技術問題的，應維持估價報告；估價報告存在技術問題的，估價機構應當改正錯誤，重新出具估價報告。其實，作為一份完整的房地產估價報告，估價技術報告應是其最核心的部分，如果沒有比較明確的評審要求，對估價機構和評審人員都不利于具體操作，報告評審會有失公允，也會使估價機構難以發現自身技術報告的缺陷而不求改進。
本人經過多次參加全省范圍內的房地產估價報告的專家評審和司法技術鑒定工作，閱歷過一些估價機構所完成估價報告，結合自身工作經驗和相關資料，對房地產估價技術報告存在一些常見問題進行綜述，以供同行參考。
一、估價技術路線和估價方法常見問題及分析
《房地產估價規范》中對估價技術報告的要求是應詳細說明估價技術思路，采用的方法及其理由、估價方法的定義。估價人員應熟知、理解并正確運用市場比較法、收益法、成本法、假設開發法、基準地價修正法以及這些估價方法的綜合運用。但通過調查各估價機構所完成的報告，常見缺陷有：
（1）報告的技術思路、估價方法描述不清，估價方法也無定義。從估價報告的全局看，從價方法的選用是否正確，此問題很關鍵。選用方法應全面、恰當，是否有合理的說明和理由。不選用的，充分說明理由，選用的，簡述了道理。
（2）只使用了一種估價方法。盡管《房地產估價規范》中有規定對同一估價對象宜選用兩種以上的估價方法進行估價，但實際中我們大多數估價機構所出具的估價報告只采用了一種評估方法。當然，這其中也受到估價對象特殊性和當地估價條件的限制。但現在很多銀行和拆遷管理部門都已明確提出，估價方法還是應選擇兩種以上評估方法，不得隨意取舍；若必須取舍，應在估價報告中予以說明并陳述理由。
（3）能用市場比較法的沒有用。市場比較法適用于同類房地產交易案例較多的估價，有條件選用市場比較法進行估價的，應以市場比較法為主要的估價方法。《城市房屋拆遷估價指導意見》第十六條規定：拆遷估價一般應當采用市場比較法。
（4）有收益或有潛在收益的房地產的估價沒有選用收益法作為其中的一種估價方法。有些估價機構對賓館、酒店的評估，特別是在拆遷估價報告中對商鋪或門面的評估不采用收益法而采用其它評估方法，致使委托方或有關當事人也會提出疑議。
（5）已明確的估價目的，適宜采用多種估價方法進行估價的，沒有同時采用多種估價方法進行估價。估價方法的選用沒有結合估價對象的特點或不符合有關的規定。我們評審報告就應就估價方法是否與估價目的、估價對象適用，以確定估價技術路線是否正確。
（6）具有投資開發或再開發潛力的房地產的估價，未選用假設開發法作為其中的一種估價方法。一些拆遷戶在質詢估價機構時經常會問到為什么沒有采用假設開發法？這其實原因很簡單，無論采用何種評估方法的估算結果，都必須是“拆遷估價時點一般為房屋拆遷許可證頒發之日”的房地產市場價格。
（7）簡單的采用成本法對任何物業進行進行估價。在無市場依據或市場依據不充分而不宜采用市場比較法、收益法、假設開發法進行估價的情況下，可采用成本法作為主要的估價方法。而一些估價人員為了操作方便，一直沿用成本法或重置成本法直接估價，這已不適應市場的需要。
近日，筆著評審過某估價機構完成的對一賓館的拆遷估價報告，該報告技術路線是對土地和建筑物價值分別進行評估，其中地價采用比較法和成本逼近法評估，建筑物價值采用成本法和收益法評估。看似采用了多種評估方法，其實質是只有一種評估方法，且沒有堅持房地合一的評估原則，對一份有技術含量的拆遷估價報告而言是不妥的。
二、市場比較法常見問題及分析
市場比較法是估價機構應用得比較多的一種評估方法，基本上大多數的估價人員都能夠熟練運用。但并不是說，每個人都能將該評估方法做得天衣無逢而無紕漏或瑕疵。盡管各估價機構所使用的市場比較法的格式都不會一致，但其要求或內涵應完全一樣的，所以估價人員應嚴格按照要求進行操作，在能使估價結果真正符合市場價值。
（1）可比實例選擇不當或可比實例不符合條件（用途相同、結構相同、所處地段相同）。如：比較實例的價格過高或者過低，交易日期與估價時點相隔過長（不能超過1年的時間，《房地產估價規范》和《城市房屋拆遷估價指導意見》對此已有明確規定），房屋用途內涵不一致（如門面與商場鋪面比較），非同一區域內案例比較。
（2）修正系數的確定沒有充足的理由，修正系數的取值不統一、不規范或比較物與參照物相互顛倒。不同性質的房地產（如：居住、工業等），其因素修正時選取的側重點和權重應不同。
（3）單項修正對可比實例成交價格的調整幅度超過了20%，或者各項修正對可比實例成交價格的綜合調整幅度超過了30%。這種可能性主要是因為估價人員在選擇比較案例的不恰當，或者有無意識讓估價結果偏離正常值，手段并不高明而容易讓人產生誤解。
（4）比較修正的方向錯誤。因素修正時，將修正方向搞反，分子分母顛倒，土地未作年期修正；在比較情況說明時判斷有差異應予修正，但在實際計算中未修正。
（5）區域因素比較修正的內涵理解錯誤或區域因素與個別因素混淆不請。區域因素與各別因素具體比較修正項目的選擇沒有結合估價對象與可比實例的差異。可比實例的狀況必須是取其在成交日期時的狀況，應與評估對象的特點結合起來。區域因素與個別因素具體修正因素可參照《房地產估價規范》。
（7）比較修正項目有漏項。可比實例的交易情況未說明，非正常交易情況的要進行交易情況修正而未進行修正；交易日期未能修正，日期修正應采用類似房地產的價格變動率或指數進行調整，也可根據當地房地產價格的變動情況和趨勢作出判斷，給予調整；建立價格可比基礎時，價格內涵不一致，如報價與成交價格、樓盤均價與案例單價、含有房屋裝修的成交價值等明顯不一致時也未作任何修正；付款方式的不同也未作修正；對交易稅費非正常負擔的情況也未能修正等。
（8）間接比較與直接比較混淆不清。這個問題比較隱蔽，一般非專業水準也很難看出來，所以估價人員避免采用與之相關的比較因素進行修正，而導致結果偏差。
三、收益法常見問題及分析
收益法應該是估價人員比較好使用操作的一種評估方法，一般來說，只要采用資本化率、收益年限等參數取值合理、凈收益計算無錯誤，評估過程是難以過多挑剔的。當然，收益法也有的銀行明確提出盡量不要估價人員使用的估價方法。所以我們估價人員更應該慎重在使用收益法評估。
（1）收益期限確定錯誤。收益年限的確定未說明來源，一般是因為前面缺少權利描述造成的。收益年限的確定是我們估價人員爭議比較多的一個參數，在拆遷評估過程經常會遇到這個問題。其實在《房地產估價規范》也有明確規定：當建筑物耐用年限長于或等于土地使用權年限時，一般直接根據土地使用權年限確定；當建筑物耐用年限短于使用權年限時，可先根據建筑物耐用年限確定未來可獲收益的年限，然后再加上土地使用權年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限價值的折現值，另一種方法是將未來可獲收益的年限設想為無限年，選用無限年的.收益法計算公式（凈收益中扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷）。
（2）沒有以客觀收益和正常費用作為價格評估的依據。出租收益是否穩定，對于客觀收益沒有考慮到未來的變化，要分析未來收益變化的趨勢，不能只看當前收益情況。客觀收益是與類似房地產的正常情況下的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益進行比較，若與正常客觀的情況不符，應進行適當的調整修正，使其成為正常客觀的，不能僅依據某一個案例的收入情況確定。
（3）收益的測算錯誤。如果有已出租情況，要根據租賃合同的約定，分租賃期內（采用約定租金）和租賃期外（采用市場租金）兩種情況分別計算；采用比較法求客觀收入時，幾個比較實例應與估價對象有可比性；計算毛收入時套用的天數錯誤、面積錯誤（應扣減的未扣減）；計算毛收入時未考慮空置率或入住率、出租率（空置也要考慮客觀租金），酒店還要考慮上座率。租賃收入沒有包括有效毛租金收入和租賃保證金、押金等的利息收入。收益法中賓館的自用辦公用房、技術層、設備層、公共大堂等在計算時不能重復計算其收益；不是房產收入的也不能計入房產中，如賓館中床、空調、桌椅、電視等其它設備設施，不能再單獨計算價值。
（4）正常費用的測算錯誤。費用的測算遺漏了項目或增加了不合理的項目，如直接經營型房地產漏扣商業利潤，以及正常費用中稅金的計算只計算了房產稅而沒有計算營業稅及其附加和土地使用稅；如將折舊費、土地攤提費、抵押貸款利息、所得稅等也計入扣除項目。對于帶租約的房地產轉讓的評估，租約期內總費用的扣除項目沒有按租賃合同的約定。根據租賃契約規定的租金涵義，若保證合法、安全、正常使用所需的費用都由出租方承擔，應將四項費用全部扣除；若維修、管理等費用全部或部分由承租方負擔，應對四項費用中的部分項目作相應調整。
（5）資本化率確定錯誤。資本化率的選取未說明求取方法和來源，確定方法簡單；安全利率選取不當，缺少必要的說明（應選用同一時期的一年期國債年利率或一年定期存款年利率）；用途不同的估價對象采用了相同的資本化率；把物價上漲率和經濟增長率作為資本化率；未能區分綜合資本化率、土地資本化率、建筑物資本化率之間的關系。
四、成本法常見問題及分析
一般來說，由于成本法對舊房的估價更難一些，所以用它來對新房評估更合適。但實際中估價機構在對工業廠房、在建工程及非收益類公共建筑物常用成本法評估比較適用。也有的在拆遷評估對舊房地產評估時也多采用成本法，這樣計算過程更容易讓人理解和接受，當然其估價結果是否即為市場價值還值得商榷。雖然成本法技術思路比較簡單，但實際中成本法存在有許多問題。
（1）成本應為社會平均成本,即客觀成本。我們評估過程中取費時采用的是項目實際發生額，應說明是否符合當地現時社會一般成本（即要區分實際成本和客觀成本，采用重置成本，不能用重建成本）；還要根據市場供求分析來最終確定評估值（體現在經濟折舊確定上）
（2）費用構成不完整，漏項或計算公式有錯。成本法應計算的項目包括土地取得成本、開發成本、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發利潤、折舊。如：有的報告用成本法估算時缺管理費或正常利稅等。
（3）注意各種物業的價格構成有無說明。評估抵押價值時的土地價值考慮是否正確（是否包含土地出讓金），建筑物成本采用的重置成本或重置價格及其內涵（采用當地公布的重置價格還須進行期日修正）。
（4）成本法計算貸款利息時計息期有錯。因為在一般情況下地價是開始一次性投入的，也就是從一開始投入到工程完工都要計息，而建筑物的投入是在建造期內均勻投入的，故計算期應計建造期的一半。計算基數應為土地取得成本、開發成本和管理費用之和。
（5）開發利潤計算時，不同的利潤率要對應不同的計算基數。開發利潤應以上地取得費用與開發成本之和為基礎，根據開發、建造類似房地產相應的平均利潤率水平來求取。銷售利潤率對應的基數為開發完成后的房地產價值求取。
（6）銷售稅費的依據是銷售收入不是成本，稅費的構成是否正確。注意計稅方式是否正確，要結合當地政府有關規定，交易雙方負擔各自應負擔的稅費進行計算，如房產稅、營業稅、交易契稅、印花稅等。
（7）折舊計算是否正確。建筑物經濟壽命晚于土地使用年限，按建筑物實際經過年數加上土地使用權剩余年限計算折舊。成本法估價中的建筑物折舊，應是各種原因造成的建筑物價值的損失，包括物質上的、功能上的和經濟上的折舊，而我們多僅只采用直線法求取拆舊額，其實質只是建筑物理值減損。無論采用上述哪種折舊方法求取建筑物現值，估價人員都應親臨估價對象現場，觀察、鑒定建筑物的實際新舊程度，根據建筑物的建成時間，維護、保養、使用情況，以及地基的穩定性等，最后確定應扣除的折舊額或成新率。
五、假設開發法常見問題及分析
對在建工程評估采用假設開發法是我們估價機構最常用的一種方法，運用此方法應把握待開發房地產在投資開發前后的狀態，以及投資開發后的房地產的經營方式，如售租或和自營等，估算結果應為開發完成后的房地產價值扣除開發成本、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發利潤和投資者購買待開發房地產應負擔的稅費，而我們經常發現有的估價報告對上述項目進行計算時有的就混淆不清。
（1）注意項目必須是有投資開發和在開發潛力的房地產。不同類型的房地產還應根據市場情況分別估算未來市價，其未來的用途應該合法和符合最高最佳使用原則。
（2）察看項目是否齊全是否項目有具體表述和利用計算如風險損失。假設開發法應計算的項目包括開發完成后房地產價值、開發成本、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發利潤和投資者購買待開發房地產應交稅費，不能遺漏應扣除項，如：不要漏掉買方購買土地、在建工程時應上交的銳金，開發利潤估算時要注意計算基數與利潤率的對應，評估毛地時還應扣除拆遷安置費。
（3）看靜態方法和動態方法的注意事項。利息計算時，計算基數中漏項或多項。如：銷售稅費一般不計息）；動態方法計算時樓價的求取中折現率的確定以及折現系數的確定要合理，不應考慮投資利息的估算和開發利潤的估算，靜態方法不折現。
六、結論
房地產估價報告是估價機構提供中介服務的產品，和其他行業提供的產品會出現質量問題一樣，任何估價機構都不能保證自己的估價報告不會存在質量問題，這很正常。
我們審核在各種評估方法計算中，報告關鍵看的還是市場調查是否充分、掌握資料是否充足、理論支持是否有力、技術含量有多少。至于報告中估價技術思路和估價方法是否正確，估價測算過程中采用的可比案例、各種原始數據，以及選擇的各種參數和系數是否確有依據，計算是否正確，估價結果是否合理，應該看報告撰寫過程的需要，嚴格的按照《房地產估價規范》和《房地產抵押估價指導意見》、《城市房屋拆遷估價指導意見》等要求進行操作。
如何保證估價報告的質量？最根本的一點，就是正確把握市場，以市場信息為依據進行評估。在市場經濟條件下，絕大多數的評估都要給出市場價格，所以估價報告所用的案例必須是來自市場的真實案例，不能憑空捏造；各項參數的確定要依據市場行情，盡量避免主觀決定；估價結果要貼近市場行情，不能偏差太大。
房地產估價報告12
一、個別因素分析：
估價對象位于自井區五星街石灘壩居委會同興路3組團T3號房同興苑底層，房屋結構為鋼混結構，用途為營業用房，房屋建筑面積平方米，房屋所占用土地為出讓方式取得，土地使用權面積平方米。
估價對象房屋位于同興路3組團T3號房同興苑的底層，長米，寬約米，該宗地座落在自井區五星街石灘壩居委會同興路，屬自貢市城區Ⅱ級用地。
該宗土地形狀較規則，四至為東臨力拓開發公司土地，南臨道路，西臨同心路，北臨力拓開發公司土地，淺丘地形、宗地內場地較為平坦，地質構造較為穩定，無震災歷史。基礎設施為通供水、排水、供電、通訊、通路、、通氣、場地平整，為“六通一平”。大氣符合國家Ⅱ類標準，水體符合Ⅲ類標準。
（二）估價對象權屬狀況 估價對象為自貢市金華房地產開發有限公司所有。
自貢市金華房地產開發有限公司于2002年4月26日取得《房屋所有權證》，證號為自房權證市交字第000號，并于2002年4月26日取得《國有土地使用證》，證號為自國用（2002）第0號，使用權類型為出讓土地，用途為商住用地，使用權面積，終止日期2048年11月29日。
二、區域因素分析：
估價對象所在五星街同興路區域為自貢市城市規劃的自流井－大安主中心的城市核心地帶，為市域政治、商貿、科技、文化、教育、旅游中心職能，是自貢集聚規模最大，城市功能最為齊全的綜合區，在城市經濟中占重要的經濟地理位置和區域優勢，規劃居住人口34萬人。土地級別為Ⅱ級。
三、市場背景分析：
自貢市位于四川南部，處于川南五市（自貢、樂山、宜賓、瀘州、內江）中心位置。全市幅員面積4373平方公里，轄四區兩縣，總人口320余萬。自貢市素以“千年鹽都“飲譽古今，又因“恐龍奇觀“名揚四海，亦由“南國燈城“蜚聲中外，是國家歷史文化名城、對外開放城市、省級風景名勝區、全國衛生城市、四川省文明城市。全市地貌山、丘、壩兼備，以中淺丘為主，地質構造屬四川臺坳自貢凹陷，地勢自西北向東南傾斜，水系由旭水河，威遠河兩主要支流在市區北面雙河口匯合，形成釜溪河橫穿市區自西北向東流入沱江；
氣候屬亞熱帶濕潤季風氣候區，冬無嚴寒，夏無酷暑，雨水充沛。
自貢市的發展以背靠重慶為增長極的長江上游經濟帶和成都城市經濟區,依托川南,堅持“科教興市”的方針，抓住經濟全球化和西部大開發的歷史機遇，以堅持可持續發展為根本，以加快基礎設施建設為先導，以經濟結構調整為重點，進一步擴大對內對外開發，立足于發展特色經濟，優化農業和農村經濟結構，實施“大化纖、大化工、大旅游、大學園、大城市”等“五大工程”；
加快加工制造能力優越向產品優越，科研優越向產業優越和旅游資源優越向經濟優越的“三個轉換”；
推動城市經濟發展的工業化、信息化、市場化和城市化的“四化進程”，促進自貢經濟追趕型發展和社會全面進步。
自貢市城市交通對內對外交通條件近年來得到較大改善，全市交通四通八達，主干道、次干道、支路布局合理，內宜鐵路橫貫市境，并有11條專線與各大工礦企業相連，隨著內宜高速公路內自段的開通與成渝高速公路聯通，川云公路的改善、北環路、南環路等道路的建成，以及不斷加快對內對外交通道路的建設，地區交通更為便利；
市內交通以市公交車、中巴有出租車的公交線路遍及各區域，公共交通較為便捷。
自貢市近幾年房地產開發逐步升溫，同興路地段為自貢市老城區中較為繁華的地段，但同興路在近二、三年才開始開發建設，有同興苑、百年家苑、清華苑、華苑小區等開發項目，該地段人流量較大，有釜溪職中、教育學院、一中等學校，同興路也逐步形成自貢的飲食一條街，目前，同興路已逐步升溫，住宅、營業用房價格上揚較快。
四、估價方法選用：
根據估價目的和估價對象實際狀況及本地區房地產交易市場情況，由于在同一供求圈內可收集到類似房地產的交易實例，故采用市場比較法從替代的途徑進行估價。
市場比較法是指在近期房地產市場中選擇與估價對象處于同一供求范圍內，具有較強相關性、替代性的房地產交易實例，根據估價對象和可比實例的狀況，對區域因素、個別因素、時間因素和交易情況等影響房地產市場價格的因素進行分析比較和修正，評估出估價對象的市場價格。
市場比較法在房地產市場較發育、交易實例較多的地區比較實用，其估價結果與市場相近，最具現實性，其準確性較高，是目前普遍采用的估價方法，所以我們認為，通過市場比較法評估出的比準價格其準確度、可信度高。
成本法是根據成本積算原理，求取估價對象在估價時點的重置價值或重建價值后，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。
成本法可操作性較強，但其評估結果的準確度、可信度低，房地產特別的營業類房地產的價格往往不是由它的建造成本決定，所以，其估價結果的準確度、可信度相對市場比較法要低。
綜上所述，由于此次評估目的為抵押價格評估，根據估價目的和估價對象的特點，結合本市房地產市場的狀況，本次估價結果的確定以市場比較法的估價結果作為此次房地產的估價結果。
五、最高最佳使用原則
在合法前提下的最高最佳使用是能使該房地產獲利最大的使用方式。房地產價格受土地與建筑物組合狀態的影響，兩者的配合適當均衡時，房地產的效用便能高度發揮，達到最高最佳使用狀態。估價對象房屋登記用途為營業用房，土地用途為商住用地，已經是最高最佳使用狀態，根據合法性原則和由于本次估價目的，因此保持現狀用途為前提估價。
六、估價測算過程：
采用市場比較法測算估價對象價格：
具體估價思路為：在近期房地產市場中選擇與估價對象處于同一供求范圍內，具有較強相關性、替代性的房地產交易實例，根據估價對象和可比實例的狀況，對區域因素、個別因素、時間因素和交易情況等影響房地產市場價格的因素進行分析比較和修正，評估出估價對象的市場價格。
1、選取可比實例：
選擇的實例應與估價對象處于同一供需圈，用途相同，交易時間相近不超過3年，估價人員經過市場調查，根據可比性原則對收集的資料進行整理，經篩選，確定以下A、B、C三個交易實例為可比實例。
A、同興路清華苑A棟一層6號，營業用房，鋼混結構，建筑面積。成交日期：2002年1月10日，成交平方米單價元/m2。清華苑與估價對象同臨同興路大道。
B、華苑小區5號一層，鋼混結構，房屋建筑面積，成交日期：2001年8月8日，成交平方米單價元/m2。該營業用房位于自貢市自流井同興路中段，與估價對象斜對。
C、百年家苑1棟一層3號，鋼混結構，房屋建筑面積，成交日期：2001年3月6日，成交平方米單價元/m2，該營業用房位于自貢市自流井同興路，面臨同興路。
2、估價計算：
①、交易情況修正：以正常交易為比較基礎，指數為100。
實例A、B、C均是在公開市場正常交易，故不作修正。
②、交易日期修正：
經調查，參考中房指數網指數，以1994年第四季度的中房指數1000為基準的定基指數進行修正。
交易日期 中房指數 1128 1123 1119 1110
③、區域因素修正：區域因素是房地產一定范圍的外部環境對房地產價格有所影響的因素。進行區域因素修正，是將可比實例相對于估價對象在外部環境方面的差別所產生的交易價格差別排除。影響營業用房房地產價格的區域因素主要包括商業繁華程度、交通便捷度、公共設施完善度等。
商業繁華程度：主要考慮估價對象與比較案例離市、區級中心直線距離，比較案例距A、C略好于估價對象，故做一定修正。
交通便捷程度：估價對象與比較案例均在同興路公路旁，距離主要道路距離、公交車站網、區域道路密集程度等都相似，故不做修正。
公共設施完善度：主要指項目周邊是否有銀行、郵電、學校、超市、派出所、醫院等配套設施，分為“齊全”、“較齊全”和“不齊全”三類。估價對象與比較案例均在同一街道，不做修正。
④個別因素修正：個別因素是構成房地產本身的使用功能等方面的因素。進行個別因素修正，是將可比實例相對于估價對象在本身的使用功能、質量好壞方面的差別所產生的交易價格差別排除。影響營業用房房地產價格的個別因素主要包括建筑結構、臨街狀況、臨街深度、面積大小、配套設施完備度等。
建筑結構：估價對象與比較案例均為鋼混結構，不做修正。
比較案例在臨街狀況、臨街深度、面積大小上均好于估價對象，根據掌握的資料，結合實際情況，均做一定程度的修正。
配套設施完備度：估價對象與比較案例配套設施相同不做修正。
⑤、價格計算：
根據以上修正，比準價格計算如下：
比準價格計算表 單位：元/平方米 比較因素 實例A 實例B 實例C 成交價格 5099. 交易情況 1 1 1 交易日期 區域因素 個別因素 比準價格 估價對象單價取可比實例比準平均價=（++）/3=4412元/m2（取整）
估價對象總價=4412×=元（取整）
（二）采用成本法測算估價對象價格：
根據自府發（1996）138號、自房局發（1996）89號（關于貫徹執行政府〈關于公布我市房屋重置價格的'通知〉有關問題的通知，計算如下：
計算公式 房價=[等級重置單價+（征地拆遷費+稅率）×比價系數] ×（1+利潤）×（1+稅率）×（1+各項因素差價率）×成新×用途系數×建筑面積 房屋成新率是指估價對象現狀價格與估價對象全新狀況時的價格折減率，其主要影響因素為建筑物使用年限、保修維護情況、房屋耐用年限、房屋已使用年限等。根據評估人員現場勘察并參照建筑物建造年限，采用年限折舊法和實際觀察法綜合評定估價對象成新率為95%。
營業用房用途系數為。
房價=[801+271×]×××××× =× =元 （三）采用收益法測算其他非住宅部分房地產價值：
具體估價思路為：根據估價對象在未來可使用年限（經濟使用年限）內使用過程中獲得凈收益的能力，采用適當的資本化率對估價對象在未來可使用年限（經濟收益年限）內各年的凈收益進行資本化還原，確定估價對象在估價時點的價值。
根據穩鍵性原則，假設估價對象在未來使用年限內，每年可獲得穩定的年凈收益，且每年的年凈收益保持不變，確定計算公式為：V=a/r{1-1/(1+r)n}。
1、確定凈收益：
（1）估算房地產出租年有效毛收入：估價對象已經于2000年將此部分房屋租賃給使用人經營，月租金 元正，根據估價人員對該地區同類用房出租情況和租金資料分析，并與估價對象比較，估價對象的租金水平基本為正常情況下的合理的預測租金水平，因此取其實際租金收益作為客觀收益，并假設出租率為100%。
年有效毛收入=月出租收入×12×出租率 =×12×100%=元/年
（2）算房地產年出租年費用：
A、各種稅費：根據國家規定，出租房屋主要需交納房產稅、土地使用稅（費）、營業稅、城建稅及所得稅等。根據委托方與承租方的協議，結合該地區租賃市場的實際操作情況，租金為凈租金，即以上稅費均應由承租方交納。
B、管理費用：包括管理費、修理費等，按年總收入的3%計算。×3%=720元
（3）凈收益：=-720=元/年
2、確定資本化率：以目前中國人民銀行存款利率%，根據同類房地產投資收益水平率，考慮通貨膨脹和本市同地區的同類房屋的投資風險因素，風險調整值取%，綜合考慮后合計取資本化率為6%。
3、確定估價對象收益年限：估價對象土地使用年限還剩余50年，長于建筑物可使用年限，故以建筑物的剩余經濟使用年限為未來可收益年限。混合結構建筑物的可使用年限50年，根據評估人員現場勘察并參照建筑物建造年限，取建筑物剩余經濟耐用年限為46年。
4、測算估價對象其他非住宅的市場價格：
V=a/r{1-1/(1+r)n} 其他非住宅價格=/%[1-1/（1+%）46]=元 平方米單價= =元/平方米(取整)。
因出租房屋為承租方裝修，租金中未含裝修因素，故上述價格為不包含裝飾裝修的價格。
其他非住宅部分的裝飾裝修單價=元含裝飾裝修價格后其他非住宅部分價格的單價：=元/平方米。
房地產估價報告13
專業：班級：學號：姓名：
20xx年xx月xx日
一、實習目的：
1、學習與熟練房地產估價技能；
2、加深對房地產行業的認知；
3、學習房地產抵押估價報告的制作以及整個工作流程；
4、加強和鞏固理論知識，發現問題并運用所學知識分析問題和解決問題的能力。
二、實習時間：
20xx年xx月xx日起
三、實習內容：
1、學習與培訓
地點為xx房地產評估有限公司。主要學習與培訓房地產抵押估價的方法、制作、規章以及相關道德法律。
2、住宅項目市場調研
分小組在外調研xx區各樓盤信息以及成交和租金價格情況。
3、互相交流學習
地點為xx。不定時交換信息，互相交流經驗與相互學習。
四、實習公司介紹
略
五、實習收獲與體會
在xx評估有限公司實習這段時間中，我收獲了很多，也鍛煉了很多，不僅對學校中學到的知識進行實踐中的升華，也在工作經歷中取得了不少的實踐心得，并且在同事和同學的幫助下逐漸成長。
“在大學里學的不是知識，而是一種學習的能力”。參加工作后才能深刻體會這句話的含義。在這個信息爆炸的時代，知識更新太快，靠原有的一點知識是肯定不行的。我們必須在工作中勤于動手慢慢琢磨，不斷學習不斷積累。遇到不懂得地方，自己先相當設法解決，實在不行可以虛心請教他人，而沒有學習能力的人遲早要被企業和社會所淘汰。
剛開始來的時候是做市場調研，主要了解及熟悉xx區的路段、房地產市場價格、各區域房產局的工作流程和手機相關信息等。事件安排是上午由經理對我們實習生進行理論知識及撰寫報告方法和要求的`一些可能培訓下午出去做市場調研。剛開始覺得很辛苦，很累，但是這些工作不僅鍛煉我與人溝通技巧也對我以后工作有很大的幫助，所以一直堅持著，不斷的積累經驗。經過數十個住宅項目調研表的制作，對朝陽區的樓盤和現在個價格狀況有了深入的了解，我的人際交往和突發事件的處理能力有了很大提升。
在這段時間的工作學習中，深刻體會到了團隊精神的重要性。在這個大團隊里大家都很友好，很有親和力。在小組調查的過程中，我懂得了同事之間應該是最好的搭檔，每個成員都是責任中的一體，只有互相幫助、耐心細心才能把這個團隊搞好，只有互相學習，和諧相處才能使這個團隊不斷進步。
要做好房地產估價，不僅需要通曉房地產估價的理論、方法和技巧，還需要具備房地產制度政策、開發經營，以及經濟、建筑、城市規劃、法律等多方面的知識，需要理論與實踐高度結合。在這段實習期間，我對自己的專業知識與專業相關的評估行業都有了深刻的認識，對社會的人際交往關系的復雜性也有了一定感觸。經過實習，讓我開始為自己的將來深深的思考，為生活的不易感嘆，更催生了我學習的欲望以及堅定做個全面發展的工作者的決心。轉眼間，自己馬上走上工作的崗位了，我知道，實習知識一個前奏，未來的路還需要我更加踏實的去行走。
六、實習總結
實習中，我能夠做到端正工作態度，并認真及時完成了工作，有吃苦耐勞的精神，并能在前輩的耐心指導下掌握有關房地產評估知識及實踐操作技能，能運用辦公軟件以提高工作效率來應對工作。然而在此期間我也看到了自身的很多不足之處，如具備的專業知識不夠扎實，對房地產的有關訊息關注度不高等問題。
從這次實習中我更清楚認識了理論與實踐相結合的重要性，我決心在以后的學習工作中不斷豐富自身的業務知識和素養，努力提升專業知識，掌握這也技能，做到在實踐中不斷發掘問題并總結經驗。我會更加注意信息的獲取，隨時了解市場行情及變化，爭取能更好更快的融入社會，在工作崗位上探視穩步前進，從而實現自己的人生價值追求。
房地產估價報告14
一、項目名稱：廣州番禺迎賓路某住宅區房地產估價報告
二、估價對象概況
該項目位于番禺大石鎮植村，地處番禺迎賓路大道與南大路（南村—大石）交界處路口，與長隆高爾夫練習中心、長隆夜間動物世界接壤。土地總面積為353510平方米（合530畝），其中173420平方米（260畝）已繳齊地價款，66700平方米（100畝）已出紅線圖（尚未繳納土地款）；113390平方米（170畝）為小山丘，已簽租約，租期70年，山丘植被茂密，可俯瞰長隆綠色森林景觀。
三、調查資料分析
1、一般因素
①城市資源狀況廣州是廣東省省會
全省政治、經濟和文化中心。地處廣東省東南部，珠江三角洲北緣，其范圍是東經112度57分至114度3分，北緯22度26分至23度56分，瀕臨南海，毗鄰港澳，是華南地區中心城市，中國的“南大門”。
廣州市轄越秀、海珠、荔灣、天河、白云、黃埔、花都、番禺、南沙、蘿崗十區和從化、增城兩個縣級市，總面積平方公里，20xx年末全市戶籍人口萬人，常住人口超過1500萬人。
廣州地勢東北高、西南低，北部和東北部是山區，南部是珠江三角洲沖積平原。亞熱帶季風氣候，雨量充沛。全年平均氣溫攝氏度，平均相對濕度68%，市區年降雨量為1600毫米以上。
廣州是全國著名的僑鄉，華僑人數居全國大城市之首。據統計，海外華僑華人106萬人，分布在世界130多個國家和地區，港澳同廣州碧花園房地產開發有限公司部分土地使用權價格評估胞88萬人，歸僑、僑眷、港澳眷屬156萬人。
②城市規劃與發展目標
廣州城市空間布局和基礎設施更加完善。番禺、花都撤市設區過渡工作順利完成，荔灣與芳村、越秀與東山并區，蘿崗、南沙設區，行政區域界線全面勘定理順，行政區劃結構不斷優化；“南拓、北優、東進、西聯”戰略穩步實施，建成區面積不斷擴大，中心鎮建設迅速推進。廣州白云國際機場遷建工程、廣州大
學城工程、廣州港南沙港區工程、廣州國際會展中心、地鐵二號線、南沙港快速路等一批事關廣州長遠發展的重大項目相繼建成并投入使用，鐵路新客站動工興建，信息基礎設施接近世界一流水平，廣州陸海空交通樞紐齊備，已完成現代化大都市發展空間結構支撐體系的'戰略布局，現代化大都市形象進一步凸顯。
房地產估價報告15
20xx年9月8日至11日，黑龍江省建設廳房地產處組織舉辦了估價師繼續教育培訓，參會的估價師來自省內各個地市。徐處長特意從天津聘請了張弘武老師前來講解，徐處長本人也針對我省的現狀進行了講解和提示，又讓各地市的資深估價師介紹自己地方的估價業發展情況和建議，獲益匪淺。在這三天里，我們同行間也有了相互交流的機會。我們邊學習、邊調研，初步有了一點想法。
一、我省房地產估價行業發展現狀
（一）房地產估價機構發展速度較快，數量多，良莠不齊，估價機構規模普遍偏小，競爭力弱，品牌意識尚未樹立起來。
20xx年的《建設部關于納入國務院決定的十五項行政許可的條件的規定》，自20xx年12月起房地產估價機構的成立由原來的行政主管單位核準制轉變為行政許可制，體制的轉變意味著只要符合十五項行政許可條件規定中房地產估價機構資質準入條件的，均可以申請成立專業房地產估價機構。許多有創業意識的人借此機會大舉進入房地產估價行業，紛紛成立估價公司。但多為4-10人的小公司，資質低，法人多為賺錢而賺錢，事業心弱。
（二）估價需求缺乏主動性。
張弘武老師講的對，在西方經濟發達國家，房地產估價專業人士的社會地位與律師、醫生一樣，是非常高的。西方很多普通老百姓都擁有自己的私人投資顧問，其中私人投資顧問中很多就是房地產估價專業人士。而在中國，幾乎沒有普通老百姓主動尋求房地產估價機構或專業房地產估價師的專業幫助，絕大多數是被動或是處弱勢條件下委托估價機構進行估價事宜，其主要原因還是中國的估價業務體制問題。在老百姓眼里，估價就是走個流程，從而房地產估價專業服務難以從心理上得到普通老百姓的認可。
（三）估價勘察草率。
有些估價機構根本不安排估價人員去現場勘察，甚至有些機構偽造現場勘察紀錄及照片。有的機構不安排估價人員去現場勘察，只是憑借房地產證復印件所刊載內容來判斷。有些機構在進行個人住宅物業評估時，出于成本與收益不對等的考慮，不安排估價人員現場勘察，其物業照片是通過網絡搜索衛星航拍下的外觀照片下載而成，室內照片則胡亂拼湊。
（四）回扣風盛行。
商業賄賂是市場經濟的通病，是制約市場經濟正常運轉的毒瘤。國家從上到下非常重視治理商業賄賂工作。房地產估價行業反商業賄賂也一直在高調治理中，但收效甚微。估價行業顯現出商業賄賂現象頗為嚴重，其嚴重不在于涉及資金量大，而是“量小比例大”。量小，是指估價收費低，估價行業相對其他行業來講，每單估價業務收費低，尤其是目前估價業務競爭激烈，各估價機構估價收費標準競相調低；比例大，是指回扣比例占總體估價收費的比例大，哈市某銀行以明文形式要求回扣40%，再加上給銀行業務員的提成，回扣總比例甚至高達60%-70%，這是任何一個行業無法承受的。
（五）估價機構間業務競爭無序。
企業間競爭提倡的是產品質量競爭，由于估價機構所提供的估價產品在客戶心中沒有統一的標準來衡量，而且估價服務結果需要有一定的時間才能得到市場驗證。因此估價機構之間業務無序競爭尤為突出，相互排擠、詆毀、打擊報復的情況屢見不鮮。“客戶定價法”成為了估價方法，受估價目的所限，哪家估價機構出具的估價結果能滿足委托方要求，委托方就將估價業務委托給該家機構做。估價機構以客戶期望價格迎合客戶，以取得業務。滋生了估價機構為承攬估價業務，競相迎合委托方要求而出具顯失公平、公正、真實、客觀、合理的估價報告的問題。
二、解決對策和建議
一把鋒利的刀，如果管理得當，用在正當的地方，能夠為社會創造財富；如果放任對刀的'管理，刀可能淪為邪惡人殺人搶錢的工具。當殺人搶錢比安分守己能夠帶來更多的報酬并不必為此承擔任何風險，殺人搶錢就會成為一種趨勢。因此說，游戲規則必須制定好、貫徹好！
（一）加強行業管理，成立地方估價學會，發揮學會作用。在市場經濟條件下房地產評估應由行業學會管理，建設主管部門分層次負責估價師和評估機構的資格管理，其他工作，如估價師執業資格考試、繼續教育、制定技術標準和職業道德規范等工作由政府委托介于政府與中介機構之間的民間機構——估價師學會負責管理。待條件成熟后所有評估的管理工作由估價師學會承擔。
（二）嚴格市場準入。執業人員和機構都實行三級準入制。首先要完善估價專業人員的系列，根據人才的“寶塔結構”，房地產估價師應分高級和中級，初級應為估價員，并設置水電、設備等配套專業的估價師。應建立三個等級的臺階制，即從初級到高級每一個臺階都要有一定的學歷和執業時間的限定，跨入第一個臺階以及由低一級臺階向上一級升級，必須經過考核，考試，注冊，才能取得資格，并規定每一個等級的估價人員只能做一定范圍的評估業務。而且要實行估價人員責任制，評估所所長和項目負責人必須是中級以上估價師，所有評估報告必須經中級以上估價師簽字才能生效，其中一級資格的評估所所做評估報告和二級評估所所做的特大或高難度項目的評估報告必須經高級估價師簽字生效，涉及到配套專業的評估報告必須有相關配套專業的估價師介入。允許二級機構到外地承接業務，但要有控制范圍，要比一級低一個檔次。
“準入”的標準要嚴格。一是與三個等級估價人員相適應，要確立非常嚴格的高級估價師專業資格考試和注冊條件。要改變現行估價師執業資格的考試和注冊條件偏寬的做法，其中考試條件要增加每一個等級估價人員的相關專業工作經歷和從事評估實務的年限，一般應增加2－3年，筆試內容涉及業務面要寬，要增加面試，注冊時要提供2－3份有代表性的評估報告。對有犯罪前科的應不準注冊（滿五年以上的充其量只能從事估價員工作，但最好不開這個口子），受行政處罰處分的應滿五年才準予注冊。隨著評估業務的發展估價師考試和注冊條件要逐步收緊，直至形成非常嚴格的標準。二是三個等級評估機構的資格條件偏寬，根據“房地產法”第五十七條關于房地產中介服務機構應具備條件的規定，每一個等級機構有注冊資金，估價師人數，總體從事評估人數，機構執業年限以及已做評估業務數量等方面都應提高標準，如三個等級評估機構的估價師人數應增加，尤其要規定一、二級機構必設高級估價師，所有機構執業人數不能以抽象的70％的比例作限定，而應規定每一個等級的機構應有具體數量的專業人員，還應增加評估所硬件設施和信息儲存量（將來信息共享，應規定評估所有提供信息的義務）的要求。
（三）由政府或學會牽頭，由各估價機構參與簽訂自律條約，只允許以國家規定的收費標準的六折為最低折扣進行價格競爭，如有違反，堅決進行價格處罰，直至吊銷資質，并在報紙等重要媒體公布自律準則，讓各大銀行等需求方知曉。對違反者加大處罰力度對于參與壓價競爭、給回扣、與客戶勾結出具虛假報告、隱瞞真相出具不實報告、為外來報告蓋章收費等違規行為，一經查實，要依法按規處理，涉及估價師職業紀律和職業道德的，由行政部門或行業協會予以行政處罰或行業處分。要淘汰一批不合格的機構，要打擊走穴估價師，取消他們的從業資格。
（四）扶植業務過硬的估價機構。應有重點地扶植一批有實力、有發展后勁的估價機構，給予業務上的指導和支持。要突出機構信譽品牌，宣傳幾家信譽品牌過得硬的機構。應強化對機構人員的動態管理，鼓勵從業人員取得多重資格。扶植執業的估價師隊伍，保護他們的利益。仿效發達國家和地區的做法，確定估價師不同層次（例如：高級估價師）的標準，強化估價師個人品牌。
三、結語
在我國，市場經濟仍是初級發展階段，中介行業的發展較發達國家尚有一定差距。我們估價行業的發展，應有外延發展轉入內涵發展。控制數量，提高質量。真正讓有知識的從業人員得到尊重，吸引更多有素質，愿意從事本行業的人員加入到我們的隊伍中!
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