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      物業管理條例
      
                
      
                    時間：2024-06-27 12:44:54 
                    
                    管理條例
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      物業管理條例15篇(精)
      

      物業管理條例1
      

      　　第一章　總則
      　　第一條　為加強城市住宅區物業管理，維護物業產權人、使用人和物業管理企業的合法權益，保障物業的合理使用，創造良好的居住生活環境，根據國家和省的有關規定，制定本辦法。
      　　第二條　本辦法所稱城市住宅區，是指在城市規劃區內以住宅為主，配套設施比較齊全，具有一定規模的居住區域。
      　　本辦法所稱城市住宅區物業(以下簡稱物業)，是指城市住宅區內房屋及相關的共用設施、設備和場地。
      　　本辦法所稱物業管理，是指物業管理企業依據物業管理合同約定，對物業進行管理和為物業產權人、使用人提供服務的活動。
      　　第三條　本辦法適用于大連市行政區域內城市住宅區的物業管理。
      　　城市新建住宅區和共用設施、設備齊全的原有住宅區，應當實行物業管理;配套設施尚不齊全的城市原有住宅區，應當通過整治，逐步創造條件，實行物業管理。
      　　第四條　大連市房地產管理局以及縣(市)、旅順口區、金州區、大連經濟技術開發區、大連高新技術產業園區、大連金石灘國家旅游度假區的房地產管理部門，是轄區內物業管理行政主管部門。
      　　市及縣(市)、區、大連經濟技術開發區、大連高新技術產業園區、大連金石灘國家旅游度假區物業管理辦公室，具體負責本轄區內物業管理的日常管理工作。
      　　政府有關部門及街道辦事處，應協助物業管理行政主管部門做好物業管理工作，并在各自職權范圍內，對物業管理工作進行指導、協調和監督。
      　　第二章　物業產權人大會和委員會
      　　第五條　物業產權人委員會是城市住宅區物業產權人對物業實行自我管理的群眾性組織。物業產權人委員會由物業產權人大會或物業產權人代表大會(以下統稱物業產權人大會)選舉產生。
      　　第六條　物業產權人大會由物業管理區域內全體物業產權人組成;物業產權人較多的，可按比例推選物業產權人代表，組成物業產權人代表大會。
      　　公有住宅的使用人可以按比例推選物業使用人代表，出席物業產權人大會，并行使與物業使用人相關的表決權。
      　　第七條　共用設施、設備齊全的原有住宅區，公有住宅出售率達到40%以上以及新建住宅區出售和入住率達到總套數50%以上的，原產權或開發建設單位應在達到規定條件后3個月內，在物業管理行政主管部門協調、指導下，組織物業產權人召開物業產權人大會。
      　　第八條　物業產權人大會應當由超過2/3的物業產權人或物業產權人代表以及具有表決權的物業使用人代表出席方可舉行。
      　　物業產權人大會作出的決定，應由半數以上的物業產權人或物業產權人代表和具有表決權的物業使用人代表通過，并在物業管理區域內公布后方可生效。
      　　第九條　物業產權人大會每年召開1次。經20%以上的物業產權人或物業產權人代表提議，或物業產權人委員會認為確有必要時，可臨時召開物業產權人大會。
      　　召開物業產權人大會，應邀請物業管理行政主管部門及所在地街道辦事處、公安派出所等有關單位列席。
      　　第十條　物業產權人大會的職權：
      　　(一)審議《物業產權人公約》、《物業產權人委員會章程》;
      　　(二)選舉、改選物業產權人委員會，增補或撤換物業產權人委員會委員;
      　　(三)聽取和審議物業產權人委員會關于物業管理的工作報告和財務報告，修改或撤銷物業產權人委員會不適當的決定;
      　　(四)審議物業管理企業的委托辦法;
      　　(五)決定物業管理的其他有關事項。
      　　第十一條　物業產權人大會選舉產生的物業產權人委員會成員由7至13人組成，設主任1人、副主任1至2人。主任、副主任從物業產權人委員會委員中選舉產生。
      　　物業產權人委員會每屆任期3年，主任、副主任、委員可以連選連任。
      　　物業產權人委員會任期屆滿1個月前，應當組織換屆選舉，產生新一屆物業產權人委員會。
      　　第十二條　物業產權人委員會的權利：
      　　(一)選聘物業管理企業，簽訂、變更或解除物業管理委托合同;
      　　(二)審議物業管理企業年度工作計劃和費用預算;
      　　(三)檢查、監督物業管理企業的物業管理工作情況;
      　　(四)審議物業管理服務收費標準及使用情況;
      　　(五)負責維修資金的籌集和使用管理;
      　　(六)監督公共建筑、共用設施、設備和物業管理辦公、經營用房的使用情況;
      　　(七)物業產權人大會賦予的其他權利。
      　　第十三條　物業產權人委員會的義務：
      　　(一)向物業產權人大會報告工作;
      　　(二)執行物業產權人大會通過的各項決議，接受物業產權人監督;
      　　(三)監督物業產權人遵守《物業產權人公約》，協助物業管理企業落實各項管理工作;
      　　(四)履行物業管理委托合同，保障物業管理區域內各項管理目標的實施;
      　　(五)接受物業管理行政主管部門的監督、指導。
      　　第十四條　物業產權人委員會每個季度例會1次。有2/3以上委員提議或主任、副主任認為有必要時，可以增加例會。
      　　物業產權人委員會召開會議必須有過半數委員出席。會議作出的決定，應經過半數委員通過，并在物業管理區域內公布后生效。
      　　第十五條　物業產權人委員會應自選舉產生之日起15日內，持下列文件向物業管理行政主管部門申請登記備案：
      　　(一)登記備案申請;
      　　(二)《物業產權人委員會章程》和《物業產權人公約》;
      　　(三)《物業產權人委員會組成人員登記表》;
      　　(四)物業產權人、使用人代表和物業產權人委員會委員選舉辦法。
      　　物業管理行政主管部門自受理登記備案之日起15日內發給登記備案證書。發給證書的日期，為物業產權人委員會成立的日期。
      　　第十六條　物業產權人大會、物業產權人委員會作出生效的決定，物業管理區域內的全體物業產權人、使用人必須遵守。
      　　物業產權人大會、物業產權人委員會作出的決定，不得與法律、法規和規章相抵觸。有關決定與物業管理委托合同不相一致的，應事先與物業管理企業協商。
      　　第三章　物業管理企業
      　　第十七條　物業管理企業是指依照法定程序設立，以物業管理和社區服務為經營業務，獨立核算，并具有企業法人資格的經濟組織。
      　　物業管理企業享受國家有關第三產業的政策。
      　　第十八條　物業管理企業應自領取營業執照后1個月內，持下列資料到物業管理行政主管部門申請辦理《物業管理企業資質證書》：
      　　(一)營業執照副本;
      　　(二)企業章程;
      　　(三)企業法定代表人及總經理的任職文件及個人資料;
      　　(四)專業技術人員的資格證書、任職文件或聘用合同;
      　　(五)物業管理行政主管部門規定的其他資料。
      　　第十九條　對物業管理企業的資質實行年檢制度和等級評定制度，具體辦法按國家有關規定執行。
      　　第二十條　物業管理企業變更登記或被撤銷時，應于工商行政管理部門批準之日起15日內，到物業管理行政主管部門備案。
      　　第二十一條　物業管理企業的權利：
      　　(一)依照物業管理委托合同和有關規定，對物業實施管理;
      　　(二)制止違反物業管理制度的行為;
      　　(三)請求物業產權人委員會協助管理;
      　　(四)選聘專業公司承擔專項工程，但不得將物業管理權轉讓給第三人。
      　　第二十二條　物業管理企業的義務：
      　　(一)履行物業管理委托合同，依法經營;
      　　(二)接受物業產權人、使用人和物業產權人委員會的監督;
      　　(三)接受物業管理行政主管部門的監督、指導;
      　　(四)定期向物業產權人、使用人公布物業管理服務費和維修基金的收支帳目;
      　　(五)法律、法規和規章規定的其他義務。
      　　第四章　物業管理與收費
      　　第二十三條　物業管理實行物業產權人自我管理與委托物業管理企業專業管理服務相結合的原則。
      　　新建住宅區物業產權人委員會成立前，由開發建設單位委托物業管理企業實施前期物業管理。物業產權人委員會成立后，由其選定的物業管理企業實施物業管理。
      　　委托物業管理企業實行專業管理服務，應當簽訂物業管理委托合同，明確雙方的權利和義務。
      　　第二十四條　前期物業管理服務項目包括下列內容：
      　　(一)對物業的規劃設計提出意見和建議;
      　　(二)對防水、地下管網等隱蔽工程的質量進行監督;
      　　(三)配合物業管理行政主管部門參與物業竣工綜合驗收;
      　　(四)管理工程技術和物業產權人、使用人與物業管理相關的檔案資料;
      　　(五)為物業產權人、使用人辦理入住手續，對物業產權人、使用人的裝飾裝修進行管理;
      　　(六)本辦法第二十八條第(一)至(四)項規定的內容;
      　　(七)前期物業管理委托合同約定的其他事項。
      　　第二十五條　購買(承租)物業的單位和個人，應在簽訂購房(租賃)合同的同時，與原產權或開發建設單位簽訂前期物業管理服務協議。
      　　第二十六條　物業產權人委員會選定物業管理企業后，負責前期物業管理的物業管理企業應在物業產權人大會決定的期限內，將開發建設單位提供的下列資料移交給物業產權人委員會或其委托的物業管理企業：
      　　(一)政府主管部門的項目批準文件;
      　　(二)規劃圖和竣工總平面圖;
      　　(三)單體建筑、結構、設施、設備竣工圖及工程質量驗收資料;
      　　(四)地下管網竣工圖、電路示意圖、隱蔽工程驗收記錄;
      　　(五)竣工綜合驗收合格證書;
      　　(六)各種設備及材料的檢驗合格證書、質量保證書、使用說明書;
      　　(七)環保、綠化等相關工程驗收資料;
      　　(八)其他必要的資料。
      　　第二十七條　物業產權人委員會選聘物業管理企業可以采取招標或協商的方式進行。1個物業管理區域，只能選聘1個物業管理企業。
      　　第二十八條　物業管理服務內容一般應包括：
      　　(一)房屋共用部位、設施、設備的維修、養護及運行服務;
      　　(二)環境衛生及生活垃圾的收集;
      　　(三)協助當地公安機關搞好物業管理區域內公共秩序及安全巡查工作;
      　　(四)車輛停放秩序的管理及停車場的經營管理;
      　　(五)非市政管理部門管理的道路、綠地、建筑小品、庭院燈、草坪燈等的養護管理;
      　　(六)維修基金利息使用財務管理和物業管理檔案資料管理;
      　　(七)開展社區服務，參與社區文化建設;
      　　(八)物業管理委托合同約定的其他事項。
      　　第二十九條　物業管理委托合同期滿，一方不再續簽的，應在合同期滿前兩個月內通知對方。合同有效期內，物業管理企業破產或被解聘的，在物業產權人委員會重新選定物業管理企業之前，由物業產權人委員會對物業實行自我管理，或委托物業管理行政主管部門委派的物業管理企業代管。
      　　代管物業的物業管理企業，在競聘對該物業的管理時，享有優先受聘權。
      　　第三十條　物業管理企業在物業管理委托合同終止或解除后7日內，應向物業產權人委員會移交物業管理檔案資料、有關財務帳冊以及物業管理辦公、經營用房、場地和其他財物。
      　　第三十一條　物業管理服務費用的構成按國家計劃委員會、建設部《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》(計價費〔1996〕266號)執行。
      　　收取物業管理服務費用(含前期物業管理服務費用)，必須到物價行政管理部門辦理經營性收費許可證。
      　　第三十二條　前期物業管理服務費用由開發建設單位和購買房屋的物業產權人、入住的使用人承擔。
      　　前期物業管理委托合同和服務協議對前期物業管理服務收費標準有約定的，經物價行政主管部門會同物業管理行政主管部門核準后，可按合同約定執行;沒有約定的，由市物價行政主管部門會同物業管理行政主管部門確定。
      　　第三十三條　物業管理服務收費標準，由物業產權人委員會與其選定的物業管理企業協商，經物業管理行政主管部門審核，報物價行政主管部門批準后執行。但國家和省、市已有規定的，須按規定執行。
      　　物業管理企業為物業產權人、使用人提供的特約服務，沒有收費標準的，由物業管理企業與物業產權人、使用人協商定價;國家和省、市有收費標準的'，按標準執行。
      　　第三十四條　物業管理企業應每半年向物業產權人、使用人公布物業管理服務費收支情況，接受物業產權人委員會或物業產權人、使用人的監督。
      　　第三十五條　城市新建住宅區，開發建設單位應按房屋造價(成本價)1%的比例繳納物業管理專項資金，用于購買物業管理經營用房。物業管理經營用房按物業總建筑面積1%的比例，以成本價在臨街房屋首層提供。
      　　物業管理專項資金，市內四區交市物業管理辦公室專項存儲;其他縣(市)、區交當地物業管理辦公室專項存儲。
      　　物業管理經營用房經營收入扣除經營成本后結余部分，全部用于補充維修基金的不足。
      　　第三十六條　建筑面積在5萬平方米以下的住宅區，開發建設單位應無償提供150平方米的物業管理辦公用房。每增加5萬平方米，增加50平方米物業管理辦公用房。提供的物業管理辦公用房，應充分考慮辦公及群眾辦事方便。
      　　第三十七條　規劃土地行政主管部門和開發建設單位在進行新建住宅區規劃設計時，應將物業管理辦公、經營用房、停車場等建設作為規劃設計條件。
      　　第三十八條　物業管理辦公、經營用房的產權歸住宅區全體物業產權人所有，不得分割、抵押、交換、買賣。
      　　第三十九條　物業管理行政主管部門應建立投訴受理制度，接受物業產權人委員會和物業產權人、使用人及物業管理企業對違反本辦法行為的投訴。
      　　第五章　物業的使用與維護
      　　第四十條　住宅區內的物業產權人和使用人，應按照法律、法規、規章和《物業產權人公約》的規定使用物業。
      　　第四十一條　物業管理區域內禁止下列行為：
      　　(一)擅自改變房屋基礎、承重結構和外貌;
      　　(二)擅自建設建筑物、構筑物;
      　　(三)占用、損壞共用部位和共用設施、設備;
      　　(四)安裝影響周圍環境或者房屋結構的動力設備;
      　　(五)亂設攤亭、集貿市場;
      　　(六)隨意停放車輛，亂拋垃圾，亂堆雜物;
      　　(七)踐踏、占用綠地，攀折花木;
      　　(八)排放或者存放有毒有害物品，發出超過規定標準的噪音;
      　　(九)亂掛、亂貼、亂畫和擅自安裝護欄、吊欄、曬衣架;
      　　(十)法律、法規、規章規定的其他違法行為。
      　　第四十二條　物業產權人、使用人裝修房屋需要改變房屋結構、外貌或明顯加大荷載的，必須按規定經有關部門批準并告知物業管理企業。對未經批準擅自裝修的，物業管理企業、其他物業產權人和使用人，有權制止并報告有關部門。
      　　第四十三條　物業產權人、使用人改變物業使用性質的，應按國家規定報有關行政主管部門辦理相關手續。影響他人利益的，應征得相鄰物業產權人、使用人的同意。
      　　第四十四條　在物業管理區域內對供電、供水、排水、供氣、供熱、道路、通訊、有線電視等共用設施，新增或進行維修、改造的，應向物業管理企業通報，并就恢復和賠償等事項簽訂協議后方可施工。
      　　第四十五條　實行封閉物業管理的住宅區內的停車場和由物業產權人出資建設的停車場地，由物業產權人委員會委托物業管理企業管理，并按規定收取車輛停放管理費。其中，占用由城建行政主管部門建設和維護道路的，應事先到城建行政主管部門辦理有關手續。
      　　第四十六條　利用物業管理區域內房屋和共用設施、設備及公共場地設置經營性廣告的，應當在征得相關物業產權人、使用人和物業產權人委員會的書面同意并簽訂有償使用協議后，方可到戶外廣告管理部門辦理手續。
      　　第四十七條　物業管理區域內車輛停放管理費和戶外廣告有償使用費收入，扣除成本后結余部分的60%用于物業維修和綠地養護;40%用于彌補經物業產權人委員會同意減免的物業管理服務費和便民服務費用。
      　　第四十八條　物業管理區域內的供水、供電、供氣、通訊、有線電視等，應由各專業管理部門管理到用戶，并負責維修和管理。如需委托物業管理企業管理，雙方應當簽訂管理協議，并繳納委托管理費用。
      　　第四十九條　物業產權人轉讓或出租物業時，應當將《物業產權人公約》、《物業使用守則》告知受讓人或承租人。
      　　物業轉讓合同或租賃合同簽訂之日起1周內，受讓方或承租方應將受讓或承租情況書面告知物業管理企業。
      　　第五十條　實行物業管理的住宅區內應建立維修基金。維修基金的籌集、核算、計提及使用管理，按《大連市城市住宅售后修繕資金計提及使用管理暫行規定》執行。
      　　第五十一條　物業管理企業應當依照國家和省、市關于城市房屋維修、養護、危險房屋管理及公房售后維修養護等規定，加強房屋共用部位、共用設施、設備的維修管理，保障房屋使用安全，保持和提高房屋完好程度與使用功能。
      　　物業管理企業未按規定維修房屋共用部位、共用設施、設備或維修中造成物業產權人、使用人損失的，應承擔賠償責任。
      　　第五十二條　物業維修時，相鄰物業產權人、使用人應予以配合。因阻撓、妨礙維修造成他人財產損失和人身傷害的，由阻撓、妨礙的責任人承擔賠償責任和相關的法律責任。
      　　物業產權人因維修房屋自用部位、自用設施、設備或應維修而不維修，造成相關物業產權人、使用人損失的，應承擔賠償責任。
      　　第五十三條　保修期內房屋共用部位、共用設施、設備的維修、養護及運行服務的費用由開發建設單位承擔。
      　　第六章　法律責任
      　　第五十四條　物業管理企業未按本辦法的規定和物業管理合同約定實施物業管理的，物業產權人、使用人有權向物業產權人委員會或者物業管理行政主管部門投訴，物業行政主管部門可責令其限期改正;情節嚴重的，物業產權人委員會有權解除物業管理委托合同，造成損失的，應當承擔賠償責任。
      　　第五十五條　物業管理企業違反本辦法規定，未取得《物業管理企業資質證書》從事物業管理，其所簽訂的物業管理合同無效，物價行政主管部門不予辦理收費許可證;擅自設立收費項目、提高收費標準的，由物價行政主管部門按照有關法律、法規和規章的規定處罰。
      　　第五十六條　開發建設單位不按本辦法規定繳納物業管理專項資金、維修基金、以及不提供物業管理辦公、經營用房和物業檔案資料的，由物業管理行政主管部門責令其限期繳納或提供。逾期拒不繳納和提供的，物業管理行政主管部門可提請人民法院強制執行。
      　　第五十七條　物業產權人大會作出的決定違反本辦法規定的，由物業管理行政主管部門責令其限期改正，或者撤銷其決定，并通告全體物業產權人、使用人。
      　　物業產權人委員會作出的決定違反本辦法規定的，由物業產權人大會予以撤銷，并由責任人承擔相應的責任。
      　　第五十八條　對不按規定交納物業管理服務費的物業產權人、使用人，物業管理企業可以按照應交金額的0.3%按日加收滯納金;拖欠物業管理服務費的，物業管理企業可按雙方協議，依法申請仲裁或向人民法院提起訴訟。
      　　第五十九條　物業產權人、使用人或其他單位、個人違反本辦法，損壞房屋及共用設備、設施和損害公共利益的，由物業管理行政主管部門責令其限期改正，賠償損失并可處以500元以上5000元以下的罰款。
      　　違反本辦法第四十一條規定的，由政府有關部門按照法律、法規和規章的規定予以處罰。
      　　第六十條　當事人對行政處罰不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。
      　　當事人在規定期限內不申請復議，不提起訴訟，又不履行行政處罰決定的，作出處罰決定的機關可以申請人民法院強制執行。
      　　第七章　附則
      　　第六十一條　本辦法中《物業使用守則》、《物業產權人公約》、《物業產權人委員會章程》的示范文本，由市房地產管理局制定。前期物業管理委托合同和服務協議、物業管理委托合同的示范文本，由市房地產管理局會同市工商行政管理局制定。
      　　第六十二條　配套設施比較齊全但公有住宅出售率未達到40%的城市城市原有住宅區，物業管理行政主管部門可以組織產權及經營管理單位，參照本辦法前期物業管理的有關規定實行物業管理。
      　　第六十三條　城市規劃區外經批準建設的住宅區和城市規劃區內的辦公、商住、別墅等其他類型的物業管理，參照本辦法規定執行。
      　　第六十四條　本辦法由大連市房地產管理局負責解釋。
      　　第六十五條　本辦法自20xx年1月1日起施行。大連市人民政府1995年7月21日發布的《大連市城市住宅小區物業管理辦法》即行廢止。
      物業管理條例2
      

      　　車位不得“只售不租”
      　　“小區只規劃了地下停車位，沒有地面停車位。要是不買車位，車子將來在小區根本沒法停車。以后只能將自己的愛車停在附近的馬路邊上了。”這是太湖新城一高檔小區業主吐的苦水。記者了解到，根據此前的相關規定，開發商對擁有產權的車位可以自行處理，即采取出售或是租賃兩種方式。但是大部分新建樓盤在賣房時，為了盡快回籠資金，對車位采取“只售不租”的做法，業主無奈接受。為此，近幾年不少小區因為這事引發了風波。
      　　針對這一問題，昨天無錫市物業管理協會負責人表示，剛實施的新條例給想租車位的業主撐了腰。條例規定：“建設單位未出售或者未附贈的車位、車庫，應當優先出租給本區域內業主，租金按照價格行政主管部門核定的標準執行;業主要求承租車位、車庫的，建設單位不得只售不租。擬出租車位、車庫數量少于本區域要求承租車位、車庫業主的`房屋套數時，應當通過抽簽等公平方式確定給未購買或者未受贈車位、車庫的業主，每戶業主只能承租一個車位或者車庫。”
      　　“人防”車位最多租三年
      　　人防工程汽車泊位問題是社會普遍關注的。不少停車位問題突出的小區，不得不臨時將人防工程的停車位拿出來出租給業主。前不久，無錫市物業管理中心就接到投訴，稱開發商通過“買房送車位”的形式，將依法配建的防空地下室以買房贈車位形式“送”給了業主。
      　　“開發商在沒有取得人防工程產權的情況下，是無權這樣做的。而且按規定防空地下室車位只能出租，不能出售或變相出售。”相關人士解釋說，根據人民防空法規，住宅小區修建的人防工程是老百姓戰時和遭遇突發災害時的保命工程，國家有著非常嚴格的強制性標準，禁止任何組織或者個人破壞、侵占人民防空設施。也就是說開發商沒有贈送車位的權利。
      　　現實生活中，有些開發商為回籠資金，硬性規定停車位租賃合同必須好多年一簽，相當于變相出售。為防止開發商“逼”業主簽長期租賃合同，新條例要求，人防工程平時用作停車位的，應當向全體業主開放，租賃期限不得超過三年，不得將停車位出售、附贈。租賃期限超過3年且逾期不改正的，處5萬元以上20萬元以下罰款。
      　　路面停車位收益歸業主
      　　有關小區停車收益的歸屬，在錫城從來沒有停止過爭論。在不少業主看來，根據物權法的相關規定，小區公共部位屬全體業主所有。既然地上停車位是屬于小區業主共同所有，那么停車收益，也理應歸業主所有。這一爭論也引發了業主與物業的重重矛盾。
      　　這次新條例規定，占用業主共有道路或者其他場地的，所得收益的百分之七十應當納入住宅專項維修資金，其余可以用于補貼物業服務費。相關人士解釋說，收益歸業主，業主分到的不是鈔票，而是將這些停車收益“取之于業主、用之于業主”。物業公司應該對這部分停車位的收益進行單獨建賬，并附有公示的義務。也就是說，業主對這筆“公共財務”收支享有知情權。業主可以通過業委會，由業委會出面跟物業公司交涉，物業公司應積極配合。業委會應該將收支情況向業主大會匯報。
      　　車子被劃傷物業可免責
      　　家住北塘區一老小區的市民反映，稱他的車子停在小區收費停車位上，卻屢遭人劃傷。去找物業時，物業卻表示不在自己管轄范圍內。王先生惱火了，既然已經交了物業管理費，而且地上停車位的費用每月也是按時繳納的，那么物管就有保障業主車輛安全的責任。
      　　“愛車被劃傷了，這種心情可以理解，我們平時接到的投訴也比較多。”相關人士表示，包括車子劃傷、電瓶車在小區內被盜在內的個人財產受到侵害，是否屬于物業公司的安全保障義務范圍，一直頗有爭議。此次出臺的條例規定：業主對停放的車輛有保管要求的，可另行與物業公司簽訂協議。這名負責人告訴記者，車子劃傷了物業可免責，這聽上去好像不可思議，難以理解。但是業主交給物業公司的物業費是維護小區公共設備，停車費是停車位的使用費。并不是業主交了停車費，就像交了保險，物業公司就應該承擔責任。相反，根據新的條例理解，物業公司對業主的車輛沒有保管的義務。
      物業管理條例3
      

      　　第一章總則
      　　第一條為了規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，營造良好的生活和工作環境，促進社會和諧穩定，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》等法律、行政法規，結合本省實際，制定本條例。
      　　第二條本條例適用于本省行政區域內的物業管理活動。
      　　本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。
      　　第三條縣級以上人民政府應當將物業管理納入現代服務業發展規劃、社區建設和社區治理體系，建立和完善物業管理綜合協調機制。
      　　第四條縣級以上人民政府物業管理行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作，依法履行下列職責：
      　　(一)對物業服務質量進行監督管理；
      　　(二)對物業招投標活動進行監督管理；
      　　(三)對物業承接查驗、物業服務企業退出交接活動進行指導和監督；
      　　(四)處理物業管理中的投訴；
      　　(五)對專項維修資金繳存、使用情況進行監督管理；
      　　(六)法律、法規規定的其他職責。
      　　縣級以上人民政府其他有關行政管理部門按照各自職責，做好物業管理活動相關監督管理工作。
      　　第五條街道辦事處或鄉鎮人民政府依法監督指導業主大會的成立、業主委員會的選舉等工作，督促業主大會和業主委員會依法履行職責，調解物業管理糾紛，協調物業管理與社區建設的關系。
      　　居(村)民委員會協助街道辦事處或鄉鎮人民政府開展物業管理相關工作，對業主大會籌備、召開及業主大會、業主委員會的日常工作進行具體指導。
      　　第六條物業服務行業組織應當加強行業自律，制定物業服務規范和標準，規范物業服務行為，督促物業服務企業和從業人員依法經營、誠信服務，提升物業服務水平。
      　　第七條鼓勵采用互聯網、物聯網等信息化、智能化技術提升物業服務質量和管理水平，推進智慧小區建設。
      　　第二章業主大會和業主委員會
      　　第八條一個物業管理區域成立一個業主大會。
      　　物業管理區域的劃分應當以有利于實施物業管理為原則，綜合考慮規劃條件、土地使用權屬范圍、建筑物規模、共用設施設備、自然界限、社區建設等因素確定。
      　　新建物業物業管理區域的劃分由建設單位在編制建設項目規劃設計方案時一并報城市規劃主管部門核定。
      　　尚未劃分物業管理區域并已投入使用的，其物業管理區域劃分由物業所在地縣(市、區)人民政府物業管理行政主管部門會同街道辦事處或鄉鎮人民政府征求業主意見后予以核定。
      　　物業管理用房、供水、供電、消防等配套設施設備和相關場地共用不能分割的，應當劃為一個物業管理區域。
      　　第九條已劃定的物業管理區域不得擅自變更。確需變更的，應當經相關物業管理區域專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，由物業所在地縣(市、區)人民政府物業管理行政主管部門會同街道辦事處或鄉鎮人民政府重新核定。
      　　第十條建設單位應當在申領商品房預售許可或者現房銷售備案前，將物業管理區域資料報縣(市、區)人民政府物業管理行政主管部門和街道辦事處或鄉鎮人民政府備案，并在商品房買賣合同中載明。
      　　物業服務企業應當將物業管理區域向全體業主、物業使用人公示。未聘請物業服務企業的，由街道辦事處或鄉鎮人民政府向全體業主、物業使用人公示。
      　　第十一條具備下列條件之一的，應當召開首次業主大會會議：
      　　(一)交付使用的物業專有部分建筑面積達到建筑物總面積百分之五十以上的；
      　　(二)交付使用的物業專有部分建筑面積達到建筑物總面積百分之三十以上，且首期交付的物業專有部分交付使用時間滿兩年的；
      　　(三)交付使用的戶數達到總戶數百分之五十以上的。
      　　業主可以向建設單位查詢前款規定的有關資料和數據，建設單位應當予以配合。
      　　第十二條符合召開首次業主大會會議條件的，建設單位應當向物業所在地的街道辦事處或鄉鎮人民政府提出籌備首次業主大會會議的申請，十名以上業主也可以聯名申請。
      　　街道辦事處或鄉鎮人民政府應當在接到申請后三十日內組織成立首次業主大會會議籌備組。籌備組成立之日起七日內，建設單位應當向街道辦事處或鄉鎮人民政府以及籌備組報送建筑物面積清冊、業主名冊、建筑規劃總平面圖、共用設施設備交接資料、物業服務用房配置確認資料等。
      　　首次業主大會會議經費由建設單位承擔。
      　　第十三條業主大會會議籌備組由業主推選代表、建設單位代表、街道辦事處或鄉鎮人民政府代表、居(村)民委員會代表組成。籌備組人數應當為七至十三人的單數，其中業主推選代表不得少于百分之五十。籌備組組長由街道辦事處或鄉鎮人民政府代表擔任。
      　　籌備組應當自成立之日起七日內將成員名單和工作職責予以公示，公示時間不得少于七日。
      　　籌備組中的業主成員被提名為業主委員會委員候選人的，其籌備組成員資格即行終止，籌備組應當從符合條件的推選人員中依次遞補。
      　　第十四條首次業主大會會議籌備組負責下列工作：
      　　(一)確定首次業主大會會議召開的時間、地點和內容；
      　　(二)起草業主大會議事規則、管理規約、業主委員會選舉辦法、業主委員會工作規則；
      　　(三)確認業主身份、人數及業主投票權數；
      　　(四)組織業主推選業主委員會委員候選人；
      　　(五)確定首次業主大會會議表決規則；
      　　(六)召開首次業主大會會議的其他準備工作。
      　　籌備組應當在首次業主大會會議召開十五日前公示會議通知、業主及投票權數確認情況、業主委員會委員候選人情況、業主大會會議表決規則以及前款第二項規定的材料文本，公示時間不得少于七日。業主對公示內容有異議的，籌備組應當復核或者修改，并書面告知異議人。
      　　籌備組應當自成立之日起三個月內組織召開首次業主大會會議。籌備組在業主委員會成立后即自行解散。
      　　第十五條業主大會決定下列事項：
      　　(一)制定、修改業主大會議事規則；
      　　(二)制定、修改管理規約；
      　　(三)選舉業主委員會或者更換業主委員會委員；
      　　(四)改變和撤銷業主委員會不適當的決定；
      　　(五)決定業主大會、業主委員會工作經費、業主委員會委員工作津貼及標準；
      　　(六)確定物業服務內容、標準及物業服務收費方案；
      　　(七)決定選聘、續聘和解聘物業服務企業；
      　　(八)籌集和使用專項維修資金；
      　　(九)改建、重建建筑物及其附屬設施；
      　　(十)利用共用部位、共用設施設備進行經營的方式以及所得收益的分配與使用；
      　　(十一)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
      　　第十六條業主大會可以采用集體討論或者書面征求意見的形式。采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送達業主，并至少提前十五日公示相關文本和信息。
      　　業主大會需要投票表決的，表決意見應當由業主本人簽名；業主委托代理人表決的，代理人應當提交本人和業主的身份證復印件及委托書。提倡采用信息技術手段進行表決。
      　　業主大會投票表決的全部資料應當保存三年以上，業主可以查詢、復制相關原始資料，并依法實施監督。
      　　第十七條業主委員會不按照業主大會議事規則的規定組織召開業主大會會議的，街道辦事處或鄉鎮人民政府應當責令業主委員會限期組織召開；逾期仍不組織召開的，街道辦事處或鄉鎮人民政府應當指導監督居(村)民委員會及時組織召開。
      　　第十八條業主委員會由五至十一人單數組成，每屆任期三至五年，業主委員會委員可以連選連任。
      　　業主委員會委員候選人應當從奉公守法、品行良好、公道正派、熱心公益、責任心強、有一定組織能力的業主中產生。
      　　業主委員會委員候選人的選舉材料應當載明候選人是否受到過刑事處罰，是否有不良信用記錄，是否違反臨時管理規約、管理規約、業主大會議事規則的情況等信息，并向業主公開。
      　　第十九條業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，將業主大會會議決定、管理規約、業主大會議事規則、業主委員會委員名單等材料報物業所在地的縣(市、區)人民政府物業管理行政主管部門和街道辦事處或鄉鎮人民政府備案，并書面告知相關居(村)民委員會。
      　　第二十條業主委員會執行業主大會的決定事項，履行下列職責：
      　　(一)召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；
      　　(二)代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；
      　　(三)及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；
      　　(四)監督管理規約的實施；
      　　(五)督促業主交納物業服務費及其他相關費用；
      　　(六)組織和監督專項維修資金的籌集和使用；
      　　(七)業主大會賦予的其他職責。
      　　業主委員會會議應當有過半數委員出席，作出決定應當經全體委員過半數通過。業主委員會委員不得委托他人出席業主委員會會議。
      　　第二十一條業主委員會應當建立信息公開制度，及時公示下列信息：
      　　(一)業主大會議事規則、管理規約；
      　　(二)業主大會和業主委員會決定；
      　　(三)物業服務合同；
      　　(四)經業主大會決定占用業主共有的道路或者其他場地設置的機動車停車位及其處分情況；
      　　(五)專項維修資金的籌集、使用情況；
      　　(六)物業共用部位、共用設施設備的經營收益及其分配與使用詳細情況；
      　　(七)業主大會、業主委員會的工作經費和業主委員會委員工作津貼詳細情況；
      　　(八)其他應當向業主、物業使用人公開的情況和資料。
      　　前款第一、二、三、四項規定的事項應當持續公示；第五、六、七項規定的事項，業主委員會應當于每年三月底前公布上一年度的信息，公示期不少于三十日。
      　　業主、物業使用人有權查詢、復制本條第一款規定的信息及相關原始資料并依法實施監督，業主委員會、物業服務企業等應當予以配合。
      　　第二十二條業主委員會委員有下列情形之一的，經占總人數百分之二十以上的業主或者三分之一以上業主委員會委員提議，業主大會或者業主委員會根據業主大會的授權有權終止其委員資格：
      　　(一)利用業主委員會委員身份牟取不正當利益，或者存在其他濫用職權行為，損害業主合法權益的；
      　　(二)拒不履行業主義務的；
      　　(三)無故缺席業主委員會會議連續三次以上的；
      　　(四)法律、法規、業主大會議事規則規定的其他情形。
      　　業主委員會委員因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的，或者有喪失民事行為能力等情形的，其委員資格自行終止。
      　　業主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起三日內將其保管的檔案資料、印章及屬于業主共有的其他財物移交業主委員會。拒不移交的，業主委員會、業主或者居(村)民委員會可以請求街道辦事處或鄉鎮人民政府督促移交。
      　　第二十三條業主委員會應當于任期屆滿三個月前召開業主大會會議進行換屆選舉；逾期未換屆的，街道辦事處或鄉鎮人民政府應當責令其限期換屆選舉。
      　　業主委員會應當自任期屆滿之日起十日內，將保管的檔案資料、印章及業主共有的其他財物移交新一屆業主委員會。逾期不移交的，新一屆業主委員會可以請求街道辦事處或鄉鎮人民政府督促移交。
      　　第二十四條業主大會根據需要可以設立業主代表會議，履行業主大會賦予的職權職責；業主大會決定設立業主代表會議的，應當同時明確業主代表的產生及業主代表會議的權限及議事規則。
      　　業主大會可以設立業主監督委員會，負責監督業主委員會的工作，并履行業主大會賦予的其他職責。
      　　第三章前期物業管理
      　　第二十五條在業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位應當按照國家和省有關規定選聘前期物業服務企業，簽訂書面前期物業服務合同，實施前期物業管理服務。
      　　第二十六條新建物業交付使用前，建設單位和前期物業服務企業應當進行物業承接現場查驗。未經現場查驗的'，建設單位不得交付使用，物業服務企業不得承接。
      　　前期物業服務企業應當邀請業主代表、縣(市、區)人民政府物業管理行政主管部門、街道辦事處或鄉鎮人民政府、居(村)民委員會參加物業承接現場查驗，必要時可以聘請有關專業機構予以協助。
      　　第二十七條實施承接查驗的物業，應當符合下列要求：
      　　(一)建設工程竣工驗收合格，取得規劃、消防、環保等部門出具的認可或者準許使用文件，并報建設行政主管部門備案；
      　　(二)水、電已納入城市管網，安裝了分戶計量裝置和控制裝置，并對物業服務用房、物業共用部位、共用設施設備及本物業管理區域內的非住宅用戶配置了獨立的水、電計量裝置；
      　　(三)管道燃氣、集中供熱主管網覆蓋的區域，完成了住宅室內外燃氣、供熱管道的敷設且與相應管網連接，并按照規劃要求安裝了分戶計量裝置和控制裝置；
      　　(四)光纖、有線電視傳輸通信線路及電話、寬帶和有線電視端口敷設到戶，地下通信管道敷設到位且與城市公用通信管道相銜接，安全監控裝置及其他安全防范設施設備按照規劃設計要求配置到位；
      　　(五)電梯、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、電子監控系統等公共設施設備取得使用合格證書；
      　　(六)按照規劃要求完成了教育、郵政、文化、醫療衛生、體育、環境衛生等設施以及社區管理用房建設；
      　　(七)按照規劃要求完成了小區道路建設，并與城市道路或者公路相連；
      　　(八)按照規劃要求完成了綠化建設及車庫、車位配置；
      　　(九)建筑物及其配套設施標志標識完整、清晰；
      　　(十)法律、法規和前期物業服務合同規定的其他條件。
      　　鼓勵實行住宅物業住房品質分類。規劃設計對住宅物業住房品質有明確標準要求的，前期物業服務企業應當按要求進行查驗。
      　　第二十八條經現場查驗，符合本條例第二十七條規定的，前期物業服務企業應當與建設單位簽訂物業承接協議；不符合的，應當制作書面整改計劃，由建設單位按照計劃要求整改，并于整改完畢后組織復驗。
      　　前期物業服務企業應當自物業承接協議簽訂之日起三日內，將承接查驗情況和承接協議予以公示，公示時間不得少于十五日。
      　　第二十九條前期物業服務企業應當自物業交接后三十日內，持下列文件向物業所在地的縣(市、區)人民政府物業管理行政主管部門辦理備案手續：
      　　(一)前期物業服務合同；
      　　(二)臨時管理規約；
      　　(三)物業承接查驗協議；
      　　(四)建設單位移交資料清單；
      　　(五)查驗記錄；
      　　(六)交接記錄；
      　　(七)其他有關承接查驗的文件。
      　　第三十條新建物業建設單位應當按照下列標準配置物業管理用房：
      　　(一)建筑面積不少于建筑物總面積的千分之二，最低不少于八十平方米；
      　　(二)具備水、電、采光、通風等正常使用功能的地面以上獨立成套裝修房屋；設置在無電梯的樓房的，所在樓層不得高于四樓。
      　　第三十一條建設單位應當按照規劃要求配套建設業主基本公共活動用房和生活服務用房。業主基本公共活動用房和生活服務用房屬于全體業主共有。
      　　保障性住房小區、國有土地上房屋征收或者農村集體土地征收拆遷安置住房小區及有條件的其他項目，建設單位還可以按照建筑物總面積的一定比例配套建設經營性用房。經營性用房的收益主要用于物業共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造和業主委員會工作經費。
      　　第三十二條建設單位銷售物業時，應當在銷售場所公示經批準的規劃設計方案、物業管理區域資料、臨時管理規約、前期物業服務合同等材料和物業服務用房、共用部位、共用設施設備等信息，并向物業買受人提供書面告知材料。
      　　建設單位與物業買受人簽訂物業買賣合同時，應當將前期物業服務合同和臨時管理規約作為物業買賣合同的附件。
      　　第三十三條建設單位應當按照國家規定及合同約定的保修期限和保修范圍承擔物業的保修責任。
      　　建設單位在竣工驗收備案前，應當按照物業建筑安裝總造價百分之三的比例向設區的市、縣(市)人民政府物業管理行政主管部門交存物業保修金，作為物業保修期內物業維修費用的保障。
      　　建設單位在物業保修期內未及時履行保修義務的，業主或者物業服務企業可以申請使用物業保修金予以維修。
      　　物業保修期滿，設區的市、縣(市)人民政府物業管理行政主管部門應當將剩余的物業保修金及孳息退還建設單位。
      　　第四章物業管理服務
      　　第三十四條業主大會可以決定采用招標或者協議的方式選聘物業服務企業。
      　　業主大會決定采用招標方式選聘物業服務企業的，由業主委員會依照招標投標法律、法規組織招標。
      　　業主大會決定采用協議方式選聘物業服務企業的，業主委員會應當將三家以上備選的物業服務企業的基本情況、擬簽訂的物業服務合同的主要內容予以公示，并根據業主意見對公示內容調整后，提請業主大會決定。
      　　物業服務企業應當自物業服務合同簽訂之日起三十日內將物業服務合同報送縣(市、區)人民政府物業管理行政主管部門備案。
      　　第三十五條物業服務企業在物業服務活動中享有下列權利：
      　　(一)根據法律、法規規定和物業服務合同約定，對物業及物業管理區域內的環境、秩序進行管理；
      　　(二)依照國家、省有關規定和物業服務合同約定收取物業服務費；
      　　(三)勸阻、制止損害物業、妨礙物業管理區域秩序和其他損害業主利益的行為；
      　　(四)法律、法規規定和物業服務合同約定以及業主大會授予的其他權利。
      　　第三十六條物業服務企業應當按照物業服務合同、物業服務規范提供物業管理服務，履行下列義務：
      　　(一)落實消防、安防人員和措施，確保消防、安防監控設施正常使用，做好物業管理區域內的消防、安防和人民防空工程維護管理工作；
      　　(二)負責業主共有道路及其他公共場地的清掃保潔，負責物業管理區域內的垃圾清運，維護物業管理區域的環境衛生；
      　　(三)對物業共用部位、共用設施設備進行養護、維修；
      　　(四)做好物業養護、維修、更新及費用開支的記錄，妥善保管物業檔案資料和有關財務賬冊，建立物業服務信息平臺，為業主、物業使用人提供免費查詢服務；
      　　(五)實行二十四小時值班制，建立和完善物業服務工作應急預案，及時處理物業服務中的突發事件；
      　　(六)法律、法規規定和物業服務合同約定的其他義務。
      　　第三十七條除有關國家機關依法調取外，未經業主、物業使用人書面同意，物業服務企業不得向他人出售或者非法提供業主、物業使用人的個人信息。
      　　未經法定程序并簽訂委托合同，物業服務企業不得利用業主共用部位、共用設施設備進行經營，不得侵占或者擅自使用、處分業主共有財產和依法歸業主所有的收益。
      　　第三十八條物業管理服務實行項目經理人制度。物業服務企業應當按照物業服務合同約定指派項目經理人。
      　　項目經理人不能履行職責或者業主大會、業主委員會要求更換項目經理人的，物業服務企業應當及時更換。
      　　第三十九條物業服務企業應當根據物業服務合同的約定，在業主委員會的監督下，委托專門機構承擔電梯、防雷裝置、消防設施和器材等的養護、檢測、維修以及清掃保潔、園林綠化、工程施工等專項服務，但不得將物業管理區域內的全部物業服務一并委托或者轉交給其他單位或者個人。
      　　電梯、壓力容器等特種設備和消防器材、設施應當委托具備專業資質的檢測機構進行定期檢驗檢測，委托具備專業資質的維護保養機構負責日常維護、保養。
      　　第四十條物業服務費可以采取包干制或者酬金制等方式收取，具體標準和方式由物業服務合同約定；實行政府指導價的，應當在指導價范圍內確定。
      　　物業服務企業應當公示物業服務合同約定的收費項目、收費標準、收費依據、收費方式。物業服務企業不得向業主收取任何未經合同約定并經公示的費用。
      　　物業服務合同期內，物業服務企業不得擅自提高物業服務收費標準。如需提高的，物業服務企業應當按幢公示擬調價方案、調價理由、成本變動情況等相關資料，與業主委員會協商，并經業主大會同意；沒有成立業主大會的，需經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，并簽訂變更協議。
      　　第四十一條業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費。業主欠交物業服務費的，物業服務企業可以依法催交。
      　　物業服務企業不得采取中斷提供、限制或者變相限制購買水、電、氣、熱以及停運電梯等方式迫使業主交納物業服務費。
      　　第四十二條產權轉讓的，業主應當結清物業服務費，并自轉讓合同簽訂之日起十五日內將轉讓事項告知業主委員會和物業服務企業。
      　　物業出租的，出租人應當在租賃合同簽訂后及時將承租人及其聯系方式、租賃期限、物業服務費交納的約定等情況書面告知業主委員會和物業服務企業。
      　　第四十三條物業服務企業應當公示下列信息：
      　　(一)物業服務企業項目經理人的姓名、聯系方式和物業服務投訴電話；
      　　(二)電梯、消防、監控等設施設備的日常維護保養單位的名稱、資質、聯系方式和應急處置方案等；
      　　(三)公共水電費用及其分攤詳細情況；
      　　(四)房屋修繕、裝飾裝修以及使用過程中的結構變動等情況；
      　　(五)其他應當公示的信息。
      　　物業服務費采用酬金制方式收取的，物業服務企業應當按照規定建立物業服務各項資金收支臺賬，于每年三月底前公布上一年度物業服務各項成本費用、接受委托利用業主共用部位和共用設施設備進行經營的各項收支、公共水電費用分攤等詳細情況。
      　　業主、物業使用人可以查詢、復制前款規定的相關原始資料，并依法實施監督；業主、物業使用人對公示內容有異議的，物業服務企業應當及時作出書面說明。
      　　第四十四條業主委員會應當在物業服務合同期限屆滿九十日前，組織召開業主大會會議討論決定物業服務企業聘用事宜。業主大會決定續聘的，由業主委員會與物業服務企業重新簽訂物業服務合同；業主大會決定不續聘的，業主委員會應當及時告知物業服務企業。
      　　第四十五條原物業服務企業應當自物業服務合同期限屆滿或者解除之日起十五日內退出物業項目，但與業主委員會另有約定的除外。
      　　原物業服務企業退出時，應當在業主委員會監督下，與新的物業服務企業辦妥管理交接手續并移交下列資料和財物：
      　　(一)物業承接查驗資料；
      　　(二)物業服務期間形成的物業及設施設備運行、保養、維修、改造、更新的有關資料和物業服務檔案；
      　　(三)物業服務用房、物業共用部位、共用設施設備；
      　　(四)預收、代收的有關費用及相關賬冊、票據；
      　　(五)法律、法規規定和物業服務合同約定應當移交的其他資料和財物。
      　　第四十六條物業服務企業退出物業項目時，尚未選聘新物業服務企業的，業主委員會可以申請街道辦事處或鄉鎮人民政府進行應急管理；尚未成立業主大會的，十名以上業主可以聯名申請街道辦事處或鄉鎮人民政府進行應急管理。街道辦事處或鄉鎮人民政府應當指導、督促居(村)民委員會組織不超過一年的基本保潔、秩序維護等服務，費用由全體業主共同承擔。
      　　第五章物業的使用與維護
      　　第四十七條業主、物業使用人應當遵守管理規約和業主大會決定，不得損害公共利益和他人合法權益。
      　　業主或者物業使用人封閉陽臺以及安裝空調外機、太陽能熱水器、防盜網、遮陽罩、外置式晾衣架等設施，不得違反管理規約，應當保持物業的安全、整潔、美觀。
      　　第四十八條物業管理區域內禁止下列行為：
      　　(一)改變房屋、人民防空工程承重結構、主體結構；
      　　(二)將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房，或者將衛生間改在下層臥室、客廳、餐廳、書房、廚房之上；
      　　(三)擅自將住宅改變為經營性用房或者以其他形式擅自改變物業規劃用途；
      　　(四)侵占、損壞共用的屋頂、地面架空層等物業共用部位、共用設施設備；
      　　(五)擅自改變房屋外觀或者違法搭建建筑物、構筑物；
      　　(六)違反規定存放易燃、易爆、劇毒、腐蝕性或者放射性等危險物品；
      　　(七)高空拋物、隨意棄置垃圾、排放污水；
      　　(八)排放有毒、有害等污染環境的物質；
      　　(九)侵占綠地、毀壞綠化和綠化設施；
      　　(十)占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防通道、消防登高面，損壞消防設施及器材；
      　　(十一)使用地鎖、石墩、柵欄等障礙物占用公共道路、公共停車泊位，違反規定停放車輛；
      　　(十二)違反規定飼養動物；
      　　(十三)法律、法規和管理規約、臨時管理規約禁止的其他行為。
      　　違反前款規定的，物業服務企業、業主委員會應當予以勸阻、制止。業主、物業使用人有權投訴、舉報，物業服務企業、業主委員會應當及時處理。勸阻、制止無效的，應當及時報告有關行政主管部門，有關行政主管部門應當依法處理。
      　　第四十九條業主、物業使用人飼養犬只的，應當依法養犬、文明養犬，不得損害他人的合法權益。
      　　物業服務企業應當采取有效措施，減少犬只對環境的影響，并協助有關部門加強對物業區域內養犬行為的監督管理。
      　　第五十條物業管理區域規劃設置的機動車停車庫、車位應當首先滿足業主需要。建設單位不得將物業管理區域內規劃的車庫、車位出售給本區域以外的單位或者個人。業主要求承租尚未處置的規劃車庫、車位的，建設單位不得以只售不租為由拒絕出租。
      　　占用業主共有的道路或者其他場地設置的機動車停車位，屬于業主共有。
      　　第五十一條業主或者物業使用人裝飾裝修房屋，應當事先告知物業服務企業。物業服務企業應當告知房屋裝飾裝修的注意事項和禁止的行為。
      　　物業服務企業應當加強房屋裝飾裝修現場巡查，發現違反規定的應當立即制止；制止無效的，及時報告業主委員會和有關行政主管部門。
      　　第五十二條利用物業管理區域共用部位、共用設施設備進行經營的收益屬于全體業主共有，主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定用于業主委員會工作經費或者物業管理方面的其他需要。
      　　第五十三條同一物業管理區域內，有兩戶以上業主的住宅物業和非住宅物業，業主應當交存專項維修資金。業主交存的專項維修資金屬于業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位和共用設施設備的維修、更新、改造，不得挪作他用。
      　　首期物業專項維修資金，由物業買受人在辦理商品房預售合同備案前存入物業專項維修資金專戶。房屋竣工后尚未售出和建設單位自留的物業，由建設單位在竣工驗收備案前存入物業專項維修資金專戶。
      　　業主分戶賬面專項維修資金余額不足首期交存額百分之三十的，應當及時續交；未建立物業專項維修資金的物業，應當按照相關規定進行補建。
      　　續交、補交的物業專項維修資金可以一次性交存，也可隨物業管理費逐月交存。
      　　第五十四條在保證專項維修資金正常使用的前提下，可以將專項維修資金用于購買國債。
      　　利用專項維修資金購買國債，應當在銀行間債券市場或者商業銀行柜臺市場購買一級市場新發行的國債。
      　　利用業主交存的專項維修資金購買國債，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總人數三分之二以上的業主同意。
      　　利用專項維修資金購買國債的增值收益應當轉入專項維修資金。
      　　第五十五條物業管理區域內共用部位、共用設施設備出現下列緊急情況的，業主、業主委員會、物業服務企業應當立即組織應急維修：
      　　(一)物業管理區域內發生的屋面、外墻防水嚴重損壞；
      　　(二)消防、電力、供水、排水、供氣系統出現功能障礙或者部分設備嚴重損壞等重大安全隱患或者緊急情況；
      　　(三)電梯故障；
      　　(四)建筑外立面裝飾和公共構件嚴重脫落松動，玻璃幕墻炸裂；
      　　(五)其他發生危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的緊急情形。
      　　第五十六條業主大會可以在管理規約和議事規則中約定對專項維修資金使用采取異議表決方式投票表決。
      　　采取異議方式投票表決的，業主大會應當在表決期限屆滿后將初步表決結果予以公示，并規定不少于十五日的催告期。未提出反對意見的業主在催告期內提出反對意見的，計入反對票總數；最終表決結果以催告期屆滿時的票數為準。
      　　異議方式投票表決的全部資料應當保存三年以上，業主可以查詢、復制相關原始資料，并依法實施監督。
      　　第五十七條業主大會成立前，物業專項維修資金由物業管理行政主管部門設立的物業專項維修資金管理機構代管。業主大會成立后，由業主大會決定自行管理或者委托代管。物業專項維修資金劃轉業主大會管理的，業主大會應當依照有關法律、法規和國家、省有關規定籌集和使用物業專項維修資金。
      　　第五十八條設區的市、自治州、縣(市、區)人民政府應當采取措施，支持老舊住宅小區內的道路、照明、綠地及文化體育、安全防范、物業服務用房等配套建筑及設施設備的改造建設。
      　　老舊住宅小區業主需要增設電梯的，規劃、國土資源、住房和城鄉建設、質量技術監督、財政、消防等有關部門應當根據國家和省有關規定予以支持。
      　　第六章監督管理
      　　第五十九條縣級人民政府發展和改革、城鄉規劃、住房和城鄉建設、城市管理、公安、環境保護、衛生和計生、園林等部門應當依照職責分工，加強物業管理區域內物業服務收費、房屋使用、治安秩序、消防、環境衛生、園林綠化等方面的監督管理，并在物業管理區域內顯著位置公布聯系方式。
      　　前款規定的部門接到業主、業主委員會或者物業服務企業的投訴舉報，應當及時進行調查、處理，并將調查、處理結果告知投訴舉報人。
      　　第六十條住宅專項維修資金的管理和使用，應當依法接受審計部門的審計監督。
      　　住宅專項維修資金的財務管理和會計核算應當依法接受財政部門監督。
      　　第六十一條省人民政府物業管理行政主管部門應當組織建立全省統一的物業服務行業信用信息平臺，記錄物業服務企業的信用信息并通過本部門網站向社會公布。
      　　設區的市、自治州、縣(市、區)人民政府物業管理行政主管部門應當加強對物業服務企業的監督管理，及時將物業服務企業的有關信息納入統一的物業服務行業信用信息平臺。業主、物業使用人有權對本物業管理區域物業服務企業的信息依法進行監督。
      　　第六十二條街道辦事處或鄉鎮人民政府、居(村)民委員會、企業事業單位、社會團體和其他組織應當支持城鄉社區人民調解組織及時調解物業糾紛，鼓勵社會工作者、人民調解員、法律專業人士等參加物業糾紛調解。
      　　第六十三條物業服務企業應當依照法律、法規及物業服務合同約定落實安全防范措施，將安全臺賬按月送交居(村)民委員會。
      　　居(村)民委員會應當協助街道辦事處或鄉鎮人民政府對物業服務企業安全防范措施的落實情況進行指導監督。
      　　第六十四條設區的市、自治州、縣(市、區)人民政府應當建立物業管理聯席會議制度，定期研究解決物業管理活動中的重大問題。
      　　街道辦事處或鄉鎮人民政府應當及時召集縣(市、區)人民政府物業管理行政主管部門、公安派出所、司法所、居(村)民委員會、物業服務企業等單位和業主委員會、業主代表參與協調解決物業管理活動中的矛盾糾紛。
      　　第七章法律責任
      　　第六十五條違反本條例第二十六條第一款規定，建設單位、物業服務企業未履行承接查驗義務的，由縣級以上人民政府物業管理行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，作為不良經營行為記入企業信用檔案，并予以通報。
      　　第六十六條違反本條例第四十五條規定，物業服務企業無正當理由拒不移交有關資料的，由縣級以上人民政府物業管理行政主管部門責令限期改正；逾期仍不改正的，對物業服務企業予以通報，處一萬元以上十萬元以下罰款。
      　　物業服務企業拒不移交有關財物的，業主委員會可以依法向人民法院提起訴訟。
      　　第六十七條違反本條例第四十八條第一款第一項規定，改變房屋、人民防空工程承重結構、主體結構的，由縣級以上地方人民政府物業管理行政主管部門責令限期改正，造成他人損失的，依法承擔賠償責任；違反第五項規定，違法搭建建筑物、構筑物的，由縣級以上人民政府城市管理執法部門責令限期拆除。
      　　第六十八條違反本條例規定，物業服務企業、業主委員會成員侵害業主利益的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
      　　第六十九條物業服務企業未履行物業服務合同義務或者履行合同不符合約定導致業主人身、財產受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。
      　　第七十條縣級以上人民政府物業管理行政主管部門或者其他有關行政主管部門、街道辦事處或鄉鎮人民政府及其工作人員在物業管理工作中不依法履行監督管理職責的，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
      　　第七十一條違反本條例規定的其他行為，法律、法規規定處罰的，從其規定。
      　　第八章附則
      　　第七十二條本條例下列用語的含義是：
      　　(一)業主，是指房屋的所有權人；
      　　(二)物業使用人，是指物業的承租人和實際使用物業的其他人；
      　　(三)共用部位，是指房屋主體承重結構部位(包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等)、戶外墻面、門廳、管道及電梯等設施設備井、樓梯間、地面架空層、走廊通道等；
      　　(四)共用設施設備，是指物業管理區域內建設費用已分攤進入房屋銷售價格的共用上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、照明、鍋爐、消防設施、綠地、道路、路燈、渠、池、湖、井、露天廣場、非經營性車場車庫、公益性文體器械與場所及其使用的房屋等；
      　　(五)公示，是指在物業管理區域的公告欄及其他顯著位置和物業管理信息平臺公開張貼、發布信息。
      　　第七十三條業主大會及業主委員會指導細則、物業管理聯席會議制度、物業保修金管理辦法及住宅物業住房品質分類制度等，由省人民政府物業管理行政主管部門按照《湖南省地方立法條例》的有關規定制定。
      　　第七十四條本條例自1月1日起施行。
      物業管理條例4
      

      　　一、進一步明確了業主大會和業主委員會之間的權利、義務和職責。
      　　業主大會是為實現對物業的自我管理，代表和維護全體業主在物業管理活動中合法權益，為了便于多個業主形成共同意志，保障物業管理活動的順利開展而組成的自治組織，是物業管理活動中的最高權利機構，對物業管理區域內的共同事項做出決定，享有對物業管理公共事物的決策權。
      　　二、進一步規范和明確了物業收費。
      　　物業管理費的收取，多年以來一直是困繞物業管理行業發展的問題之一，主要表現在一是收費難度大。物業服務收費區別不同物業的性質和特點，由業主和物業管理企業按國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定。《條例》從滿足不同類型的服務需求出發，完善物業管理服務標準，引導物業管理企業不斷提高服務質量。遵循管理服務收費的定價原則、定價方式和價格構成；根據物業管理服務內容、服務質量，制定住宅的收費指導價，方便消費者根據自己的消費水平選擇確定相應的.物業管理服務。
      　　三、規范了前期物業管理，明確建、管責任。
      　　《條例》規定，建設單位要在物業管理區域內配置7%的物業管理用房；國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業；與業管理企業做好物業承接驗收工作并及時移交有關資料；建設單位應當與物業管理企業簽訂前期物業服務合同；商品房銷售合同中應當包含前期物業服務合同約定的內容；業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得處分。建設單位應當在保修期限和保修范圍內承擔物業的保修責任。
      　　四、住房共用部位維修資金要專款專用，維修保證金得以規范。
      　　業主應交納不高于物業建筑安裝總造價5%的專項維修資金。《條例》規定，專項維修資金屬業主所有，專門用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造，不得挪作他用。而且在《條例》中明確了施工單位和開發商關于維修保證金的使用辦法。
      　　五、明確了物業管理企業、業主大會與社區、街道的關系。
      　　社區居委會是居民自我管理、自我教育、自我服務的基層群眾性自治組織，它的職能大都帶有社會公共性。業主大會是業主們由于共同財產關系而形成的共同利益群體。但是業主、業主大會要維護好自己的權益，離不開當地居委會的指導和幫助。物業管理企業，是具有物業管理資質，并經工商行政部門登記注冊取得營業執照，接受業主大會的委托依照《物業服務合同》進行專業化管理，實行有償服務的企業。物業管理企業與業主大會之間是互相依存、相他們之間的關系是選擇與被選擇、服務與被服務、聘任與被聘任的關系。互作用，缺一不可的關系，是在物業管理專業化管理與業主自制管理相結合的高度同一。
      　　六、明確了業主、物業管理企業與供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位關系。
      　　針對目前物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱由物業管理企業代收代繳費用的不合理混亂現象，《條例》按照市場規律做出了規定，物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業管理企業接受委托收費的不得向業主收取額外費用。這意味著自來水公司、供電公司、燃氣公司、供暖公司跟物業管理企業是一個平等的企業關系了，有效地解決這一問題，保障了業主的合法權益。
      　　七、進一步規范了住房維修資金制度。
      　　購房款是一次性交納的購買房屋產權的費用，物業管理費是用于住宅區的日常管理的費用，而專項維修資金才是由于物業共用部位、共用設施設備維修、更新和改造的費用。因此《條例》規定，住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金，業主要交納不高于物業建筑安裝總造價5%的專項維修資金。同時規定：專項維修資金屬業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。利用物業共用部位、共用設施設備和物業管理經營用房進行經營活動所得收益，也應主要用于補充專項維修資金。住宅共用部位、共用設施設備專項維修資金的建立，有利于物業的保值、增值；有利于維護社會穩定；更有利于物業管理行業的健康發展。
      物業管理條例5
      

      　　第一章總則
      　　第一條 為規范物業管理行為，維護業主、使用人和物業管理企業的合法權益，保障物業的合理使用，創造良好的生活、工作環境，根據國家有關法律、法規的規定，結合本市實際，制定本條例。
      　　第二條 本條例適用于杭州市行政區域內城鎮物業管理活動。
      　　兩個或兩個以上產權人的新建物業應當實行物業管理;其他物業，應當創造條件，逐步實行物業管理。
      　　第三條 本條例所稱物業，是指各類房屋及其附屬的設施設備和相關場地。
      　　業主，是指物業的所有權人。
      　　使用人，是指物業的承租人和其他實際使用物業的人。使用人在物業管理活動中的權利義務由業主和使用人約定，但不得違反本條例的有關規定。
      　　物業管理企業，是指依法設立的從事物業管理服務的法人。
      　　物業管理，是指物業管理企業接受業主或業主委員會的委托，根據物業管理服務合同，對物業進行維護、修繕、管理，對物業管理區域內的公共秩序、環境衛生、綠化等事項提供協助管理或者服務的活動。
      　　第四條 物業管理實行業主自治管理與委托物業管理企業專業管理相結合的.原則。
      　　擁有相對獨立的共同設備設施的物業，應當劃歸于一個物業管理區域。物業管理區域由區、縣(市)物業行政主管部門劃定。
      　　一個物業管理區域應當成立一個業主委員會，并應當委托一家物業管理企業進行物業管理。
      　　第五條 杭州市人民政府物業管理行政主管部門(以下簡稱市物業管理部門)主管全市的物業管理工作。
      　　各區、縣(市)人民政府物業管理行政主管部門(以下簡稱區、縣(市)物業管理部門)依照本條例對轄區內物業管理進行管理監督。
      　　街道辦事處、鎮人民政府負責轄區內物業管理與社區管理、社區服務的協調工作，社區居民委員會按照自己的職責協助本社區物業管理工作。
      　　各級建設、規劃、市政公用、市容環衛、綠化、公安、環保、價格、民政、工商行政等部門按各自的職責，協同物業管理部門實施本條例。
      　　第六條 各級人民政府可給予物業管理企業優惠政策，鼓勵和引導物業管理向市場化、專業化、規模化方向發展，提高城市物業管理水平。
      　　第二章業主、業主(代表)大會和業主委員會
      　　第七條 業主享有以下的權利：
      　　(一)參加業主大會，享有表決權;
      　　(二)享有業主委員會的選舉權和被選舉權;
      　　(三)享有與所交納物業管理服務費用相符的服務;
      　　(四)監督業主委員會的工作;
      　　(五)監督物業管理企業的管理服務活動;
      　　(六)法律、法規規定的其他權利。
      　　業主應當履行以下義務：
      　　(一)執行業主(代表)大會和業主委員會的有關決定;
      　　(二)遵守物業管理法律、法規;
      　　(三)遵守業主公約、有關物業管理的制度;
      　　(四)配合業主大會或業主代表大會組織者做好有關選舉工作;
      　　(五)按照合同約定交納物業管理服務費用和分攤的維修等費用;
      　　(六)對業主委員會簽訂的合同承擔責任。
      　　第八條 物業管理區域內的全體業主組成業主大會;業主人數超過100名的，可按比例推選業主代表，組成業主代表大會。業主大會或業主代表大會須持投票權數過半數以上的業主或業主代表出席才能舉行。業主代表的任期一般不超過3年，可以連選連任。
      　　業主的投票權，住宅物業實行一套一票;非住宅物業按每100平方米建筑面積為一個計票單位，不足100平方米的以每本房屋產權證為一個計票單位。
      　　第九條 物業管理區域內，有下列情況之一的，區、縣(市)物業管理部門應指導、監督前期物業管理單位召開第一次業主大會或業主代表大會，選舉產生業主委員會：
      　　(一)入住率達到60%以上的;
      　　(二)入住率達到30%以上，且物業交付使用已滿2年的;
      　　第一次業主(代表)大會的費用開支由物業建設單位承擔。
      　　第十條 業主大會或業主代表大會每年至少召開一次;業主委員會認為必要時或經由20%以上投票權數的業主或者業主代表提議，應召開臨時業主大會或者業主代表大會。業主委員會應在接到業主或業主代表提議后15日內組織召開臨時業主大會或業主代表大會;逾期不組織召開的，由區、縣(市)物業管理部門幫助組織召開。
      　　業主大會或者業主代表大會可以邀請街道辦事處、社區居民委員會和使用人代表列席。業主可書面委托代理人出席，物業管理企業不能以代理人身份出席。
      　　業主委員會要求物業管理企業列席會議的，物業管理企業的負責人或其書面委托代理人應當列席會議。
      　　第十一條 業主大會或業主代表大會的決定，須經出席大會的業主或者業主代表投票權數的超過半數通過，并予以公布。
      　　第十二條 業主大會或業主代表大會行使下列職權：
      　　(一)審議通過或修改業主委員會章程和業主公約;
      　　(二)聽取和審議業主委員會工作報告;
      　　(三)選舉、罷免業主委員會成員;
      　　(四)決定聘用或解聘物業管理企業;
      　　(五)審議通過物業管理方案;
      　　(六)變更或撤銷業主委員會不適當的決定;
      　　(七)審查本區域內物業管理制度;
      　　(八)決定其他有關業主權益的重大事項。
      　　第十三條 業主委員會是在物業管理區域內代表全體業主對物業實施管理的自治組織。
      　　業主委員會委員由業主大會或業主代表大會在業主中選舉產生。業主委員會由5人以上的單數組成。業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中選舉產生。業主委員會每屆任期不超過3年，其成員可以連選連任。業主委員會成員提前兩個月書面通知業主委員會可以辭職，缺額按業主委員會章程補選。
      　　業主委員會根據工作需要，可聘請社區居民委員會和有關單位的人員擔任業主委員會顧問。
      　　第十四條 業主委員會應在選舉產生之日起15日內，將業主委員會章程和名單報區、縣(市)物業管理部門登記備案。
      　　第十五條 業主委員會對業主(代表)大會負責，維護全體業主的合法權益，履行下列職責：
      　　(一)組織召開業主大會或業主代表大會;
      　　(二)草擬業主公約、業主委員會章程草案或修訂草案;
      　　(三)提議聘用或解聘物業管理企業;
      　　(四)根據業主大會或業主代表大會的決定，可以通過招投標或其他方式，及時選聘、續聘或改聘物業管理企業，并代表業主簽訂、變更或解除物業管理服務合同;
      　　(五)審定物業管理企業的物業管理服務年度計劃、財務預算和決算;
      　　(六)聽取業主、使用人的意見和建議，監督物業管理服務合同的執行，協調業主和物業管理企業的關系，督促業主履行業主公約和物業管理服務合同，協助物業管理企業催交物業管理服務費用;
      　　(七)監督共用部位、共用設備設施的使用和維護;
      　　(八)業主大會或業主代表大會賦予的其他職責。
      　　第十六條 業主委員會會議由主任召集，召開會議時須有半數以上的委員出席，作出的決定須經業主委員會半數以上委員同意，決定應在作出之日起3日內予以公布。
      　　第十七條 業主委員會的活動費用由全體業主共同分攤，但不得超過同期物業管理費總額的1%。具體數額和計劃由業主大會或業主代表大會審議決定。
      　　第十八條 業主大會、業主代表大會、業主委員會作出的決定，不得與法律、法規相抵觸，不得損害社會公共利益。
      物業管理條例6
      

      　　第一條為規范住宅物業服務收費行為，維護業主、物業使用人、物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》、《山東省物業管理條例》等法律、法規和《山東省住宅物業服務收費管理辦法》等有關規定，結合我市實際，制定本辦法。
      　　第二條本辦法適用于本市行政區域內住宅物業服務收費及監督管理。
      　　第三條本辦法所稱住宅物業服務收費，是指物業服務企業按照物業服務合同的約定，對住宅小區內的房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序，向業主或者物業使用人收取的費用。
      　　第四條提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業，鼓勵物業服務企業開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐，促進物業服務收費通過市場形成。
      　　第五條住宅物業服務收費應當遵循合理、公開以及收費與服務水平相適應的原則。
      　　第六條市政府價格主管部門會同同級物業主管部門負責全市住宅物業服務收費的監督管理工作。
      　　縣（市、區）政府價格主管部門會同同級物業主管部門按照價格管理權限，負責本行政區域內住宅物業服務收費監督管理工作。
      　　第七條住宅物業服務收費根據住宅的種類、特點及物業服務階段，分別實行政府指導價和市場調節價。
      　　普通住宅的前期物業服務收費、前期物業停車服務費、車位租賃費實行政府指導價。市政府價格主管部門會同同級物業主管部門制定市區區域內普通住宅的前期物業服務收費、前期物業停車服務費、車位租賃費收費標準，報市政府批準并向社會公布；各區政府價格主管部門會同同級物業主管部門組織實施。各縣、市政府價格主管部門會同同級物業主管部門可參照市制定的收費標準，制定本行政區域內的收費標準，報當地政府批準后組織實施，并向社會公布。
      　　普通住宅前期物業服務收費具體收費標準，由開發建設單位與前期物業服務企業在規定的收費標準內約定。
      　　普通住宅前期物業停車服務費具體收費標準，由車位使用人與物業服務企業在規定的收費標準內約定。
      　　普通住宅車位租賃費具體收費標準，由承租人與開發建設單位在規定的收費標準內約定。
      　　非普通住宅以及業主大會選舉的業主委員會成立后的普通住宅，其物業服務收費、停車服務費實行市場調節價，由業主大會或全體業主與物業服務企業約定。
      　　第八條普通住宅前期物業服務收費根據物業服務的等級、服務質量、服務成本等因素，實行分等級定價。
      　　普通住宅物業服務等級標準由市政府物業主管部門會同同級價格主管部門制定并公布。
      　　第九條普通住宅物業服務成本包括：
      　　（一）管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；
      　　（二）物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護、檢測費用；
      　　（三）物業管理區域清潔衛生費用；
      　　（四）物業管理區域綠化養護費用；
      　　（五）物業管理區域秩序維護、安全防范費用；
      　　（六）辦公費用；
      　　（七）物業服務企業的固定資產折舊；
      　　（八）物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；
      　　（九）經業主同意的其他費用。
      　　物業管理區域內共用部位主要包括住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等；共用設施設備主要包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。
      　　住宅小區內供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數據傳輸及變電、二次供水、換熱、燃氣調壓等設施設備，不屬于物業管理區域內共用設施設備。
      　　物業共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。
      　　第十條物業服務合同應當約定物業服務等級、服務內容、收費標準、收費方式及收費起始時間、合同終止情形等內容。涉及物業買受人共同利益的，其約定應當一致。
      　　開發建設單位與物業買受人簽訂的房屋買賣合同應當包含上述物業服務合同內容。
      　　前期物業管理住宅小區，因開發建設單位分期開發、分批交付使用的原因，造成小區配套設施和綠化環境等未能達到購房合同約定標準的，物業服務收費按照不低于三分之一的標準予以減收，差額部分由開發建設單位補償物業服務企業。
      　　第十一條業主或物業使用人應當自物業交付之日起按月交納物業服務費。已納入物業服務范圍但物業尚未交付業主或物業使用人的，物業服務費由開發建設單位交納。
      　　業主或物業使用人無正當理由拖延辦理交付手續的，物業服務收費從開發建設單位書面通知業主或物業使用人辦理交付手續之日起按月計收。
      　　物業服務合同有約定的，物業服務收費可以預收，預收時間一般不超過半年。
      　　第十二條物業服務收費按法定房屋產權面積（不含與住宅配套的儲藏室面積）計收。
      　　已辦理房產證的，物業服務收費以房產證載明的房屋產權面積計收。未辦理房產證的，物業服務收費按購房合同載明的建筑面積計收；辦理后與購房合同載明的建筑面積有誤差的，以房產證載明的房屋產權面積為準，應多退少補。
      　　改變設計用途用于經營的房屋、車庫、儲藏室，按相應的經營性用房物業服務收費標準收取。
      　　獨立專有車庫，按照房產證或購房合同載明的建筑面積交納物業服務費。
      　　第十三條房屋交付后空置一年以上的，其物業服務收費按照30%予以減收。
      　　房屋空置的起止時間，業主應當事先與物業服務企業聯系，登記確認。
      　　第十四條物業管理區域內業主共用（有）車庫內的車位，其車位使用人應當交納停車服務費，停車服務費按月計收，收費方式由車位使用人與物業服務企業約定。
      　　停車服務費包括車庫、車位的設施設備運行及維護、保潔、秩序維護、購買公眾責任保險等發生的費用。
      　　車位使用人對汽車或非機動車輛有看管要求的，應當與物業服務企業另行約定。
      　　車庫啟用后，尚未出售、出租的車位，停車服務費由開發建設單位承擔。
      　　已購買車位超過一年未使用的，停車服務費參照普通住宅物業服務收費的減收確認方式和比例予以減收。
      　　獨立專有車庫已交納物業服務費的不再交納停車服務費。
      　　第十五條占用物業管理區域內業主共有的道路或者其他場地停放汽車的，應在確保消防、行車等公共安全和業主權益的前提下，按照有關規定劃定車位。車位使用人在劃定的車位上停放汽車的，應當交納車位場地使用費。劃定車位及收費標準由業主大會綜合考慮公共安全、車位租賃費價格等因素確定。業主大會成立前，經半數以上業主同意，在確保公共安全和業主權益的前提下，可以按照有關規定劃定車位停放汽車；車位場地使用費收取標準可參照規定的車位租賃費標準執行。
      　　車位場地使用費收入屬全體業主共有，主要用于補充物業管理區域內的.物業專項維修資金。車位場地使用費的具體管理模式，由業主大會或者半數以上業主確定。
      　　停車場地的保潔、秩序維護、購買公眾責任保險等發生的物業管理服務費用，可依照物業服務合同約定，按實際支出在車位場地使用費中列支；業主大會成立前，支出比例或金額由市政府價格主管部門會同同級物業主管部門核定。
      　　第十六條物業服務企業實行出入證（卡）管理的，應當為業主或物業使用人免費配置出入證（卡）。因遺失、損壞需要補辦的，可以適當收取工本費并予以公示。
      　　第十七條物業服務企業不得向進入物業管理區域內為業主或者物業使用人提供配送、維修、安裝服務及執行公務等車輛收取停車費用。
      　　除前款規定以外的其他外來車輛，停放超過2個小時的，可以收取一定費用。按照管理權限，收費標準由政府價格主管部門會同同級物業主管部門制定。
      　　第十八條供水、供氣、供電、供暖等設施設備已移交專業經營單位的，專業經營單位應當按照與業主簽訂的服務合同，向最終用戶收取費用。
      　　物業服務企業接受專業經營單位及環衛管理單位委托代收費用的，不得向業主收取手續費等額外費用，但可以根據約定向專業經營單位及環衛管理單位收取報酬。
      　　專業經營單位及環衛管理單位不得強制物業服務企業代收費用，不得因物業服務企業拒絕代收有關費用而停止向最終用戶提供服務。
      　　第十九條業主或者物業使用人裝飾裝修房屋施工前，應與物業服務企業簽訂協議，對裝修保證金、裝修工人出入等進行約定。
      　　業主或者物業使用人對其物業進行室內裝修產生的建筑垃圾，應當按照物業服務企業或者社區居民委員會指定的地點堆放，并承擔清運費用，具體收費標準由雙方協商確定。由業主或者物業使用人自行清運的，不得收費。
      　　業主或者物業使用人按規定交納物業服務費后，物業服務企業不得額外收取裝修電梯使用費、裝修管理費等費用。
      　　第二十條物業服務企業應當加強價格自律，遵守價格法律、法規、政策，嚴格履行物業服務合同，服務標準與收費標準應當質價相符。
      　　第二十一條物業服務企業應當在物業管理區域內顯著位置公示服務企業名稱、服務內容、服務標準、計費方式、計費起始時間、服務項目、收費標準以及收費依據、12358價格舉報電話等，接受業主的監督，不得向業主或物業使用人收取任何未予標明的費用。
      　　第二十二條物業服務企業應當定期在物業管理區域顯著位置公告共有部分收益的收支賬目。
      　　第二十三條物業服務企業違反規定以及物業服務合同，擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的，業主或者物業使用人有權拒絕繳納。
      　　物業服務企業依約履行義務的，業主或者物業使用人應當按時足額交納物業服務費，不得以任何理由拒絕交納。業主拒不繳納的，物業服務企業可依法追繳。
      　　物業產權轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費。
      　　第二十四條政府價格主管部門對物業服務實行成本監審制度和價格監測制度。物業服務企業應當按照政府價格主管部門的要求，如實反映情況，提供必要的資料。
      　　第二十五條政府價格主管部門應當加強對物業服務收費的監督檢查。物業服務企業有下列行為之一的，由政府價格主管部門依據《價格法》、《價格違法行為行政處罰規定》等法律、法規予以處罰：
      　　（一）超出政府指導價規定收費的；
      　　（二）低于服務等級要求提供服務并收費的；
      　　（三）采取分解收費項目、重復收費、擴大收費范圍等方式變相提高收費標準的；
      　　（四）強制服務并收費的；
      　　（五）不按規定實行明碼標價的；
      　　（六）其他違反價格法律、法規規定的行為。
      　　第二十六條政府價格主管部門、物業主管部門未按照《價格法》、《山東省物業管理條例》、《山東省住宅物業服務收費管理辦法》和本辦法管理和監督物業服務的，由上級政府價格主管部門、物業主管部門予以糾正，并依法追究有關人員責任。
      　　第二十七條本辦法實施前已簽訂物業服務合同的，在合同期內，物業服務及其收費標準仍按合同約定執行；物業服務合同未約定期限或者前期物業服務合同已經到期的，物業服務及其收費標準等應按本辦法規定執行。
      　　物業服務合同實行備案管理，物業服務企業應當按照有關規定，及時到當地物業主管部門辦理備案手續。
      　　第二十八條其他管理人的物業服務收費可參照本辦法執行。
      物業管理條例7
      

      　　明確分期建設的項目可先期成立業委會
      　　在無錫，一個大型社區分好多期開發，10多年間無法成立業委會的情況并不少見。根據此前相關規定，在同一個區域，只能成立一個業委會，使得先期交付使用的部門區域的業主利益得不到有效保障。
      　　《條例》對分期建設成立業主委員會作出了重要調整：劃分為一個物業管理區分期開發的.建設項目，先期開發部分符合條件的，可以成立業主大會，選舉產生業主委員會。
      　　首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素，在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。如小區分四期開發，一期已經完成，如符合條件則可以成立業主委員會。但此時的業主大會、業主委員會只能代表一期，因此是有限權的業主大會、業主委員會。對于具體權限及其運行等操作細則，將在即將推出的《無錫市業主委員會指導規則》中明確。
      　　提出小區"三位一體"綜合管理
      　　現實生活中，涉及發生在小區的事，業主第一反應是找物業公司。條例首次強調了物業管理不只是物業公司和行政主管部門的事情，而是需要全社會共同參與，賦予街道、社居委更多的職責，是《條例》體現出的最大變化。
      　　《條例》第一章總則中即明確了物業管理應該建立由"行業管理+屬地管理+綜合管理"的行政管理體系。行業管理即為物業行政主管部門對物業服務企業的監督管理;屬地管理是由街道為主、社居委為輔，主要負責指導監督業主大會、業主委員會的成立和換屆，協調業主與業主委員會、物業企業間的矛盾糾紛;綜合管理由其他諸如公安、城管、物價、質監、工商等行政部門根據各自分工負責。這就有效避免了業主遇到問題后，不同的職能部門相互"踢皮球"，也讓業主維權時找對"門路"。比如，根據《條例》第47條，在小區內亂設攤點、損壞綠地、社會生活噪音超標、違法搭建等行為由城管負責監督管理。養犬、車輛停放、消防、技防、室內居民噪音等由公安部門負責監督管理。
      物業管理條例8
      

      　　《物業管理條例》于20xx年9月1日起正式施行，標志著我國的物業管理進入了法制化、規范化發展的新時期。《條例》的頒布對物業管理行業的健康發展具有非常重要的深遠意義，明確了物業管理活動中各相關主體之間的權利、義務、職責，為物業管理活動提供了堅實的法律依據。對比《條例》實施前后，物業管理行業產生的根本性轉變，具體體現在以下幾點：
      　　一、明確了業主大會和業主委員會之間的權利、義務和職責。
      　　業主大會是為實現對物業的自我管理，代表和維護全體業主在物業管理活動中合法權益，為了便于多個業主形成共同意志，保障物業管理活動的順利開展而組成的自治組織，是物業管理活動中的最高權利機構，對物業管理區域內的共同事項做出決定，享有對物業管理公共事物的決策權。《條例》頒布前由于缺乏對業主委員會的有效制約和監督機制，民主協商和平衡機制不能夠充分體現。
      　　在不少住宅區，業主大會只是名義上的權力機構，業主委員會實際上集決策和執行的職能于一身，少數業主控制物業管理的決定權，個別成員甚至把個人利益凌駕于業主共同利益之上，損害其他業主利益或業主共同利益，導致矛盾產生。因此，《條例》確立了業主大會和業主委員會并存，業主大會決策、業主委員會執行的制度。
      　　規定物業管理區域內全體業主組成業主大會，業主大會代表和維護物業管理區域內全體業主的合法權益。業主委員會作為業主大會的執行機構，可以在業主大會的授權范圍內就某些物業管理事項作出決定，但重大的決定必須經業主大會2/3業主同意才能作出。與以往相比較明確了業主大會、業主委員會的權利和義務；規范了業主大會決策程序；給業主委員會定位并明確其職責；約束了業主大會、業主委員會的活動；確定了業主大會與業主委員之間的關系。從而建立了業主決策機構和執行機構分離的管理模式。維護了大多數業主的合法權益，促進了物業管理活動的健康發展。
      　　二、規范了物業管理收費。
      　　物業管理費的收取，多年以來一直是困繞物業管理行業發展的問題之一，主要表現在一是收費難度大。少數業主受傳統的福利性管理影響較深，不愿交管理費；還有一些業主將購房作為一種投資，僅僅為了增值長期閑置，給物業費的收取帶來困難。
      　　二是收費行為不規范。雖然國家計委、建設部早于1996年2月就頒發了《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》將物業管理服務收費作了明確規定。但是有些物業管理企業忽視業主的合法權益，巧立名目，多收費，少服務，服務質量與收費標準不相符，由此造成了很多的糾紛。《條例》的頒布實施，使物業服務收費維護了物業企業和業主雙方的權益。物業服務收費區別不同物業的性質和特點，由業主和物業管理企業按國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定。
      　　《條例》從滿足不同類型的服務需求出發，完善物業管理服務標準，引導物業管理企業不斷提高服務質量。遵循管理服務收費的定價原則、定價方式和價格構成；根據物業管理服務內容、服務質量，制定住宅的收費指導價，方便消費者根據自己的消費水平選擇確定相應的物業管理服務。與《條例》頒布前比較一是物業服務費用由業主和物業管理企業協商確定；
      　　二是充分考慮不同類型、性質、特點的物業，不同的服務對象以及業主對物業服務的需求也不同，其物業管理費用的收取標準也不相同。
      　　三是費用與服務水平相適應，以物業管理企業服務質量的高低，確定不同的收費標準；同時，針對業主不按時交納物業管理費，影響物業管理行業健康發展的問題《條例》規定，業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用，業主與物業使用人約定由物業使用人交納服務費用的，從其約定，業主負連帶責任，已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設公司交納。業主違反物業服務合同約定，逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納，逾期仍不交納的，物業管理企業可以向人民法院起訴。這一規定保障了物業管理企業的正常活動，維護了全體業主的合法權益。
      　　三、規范了前期物業管理，明確建、管責任。
      　　相當一部分物業企業是從房地產開發企業派生出來的，割不斷的“母、子”關系，使物業管理的市場化運作程度不夠，物業管理企業在經營和運作上受到制約，缺少獨立性和經營自主性，影響專業化水平的提高；有些開發項目在規劃設計、施工階段遺留下較多的問題，有的工程質量低劣，有的配套設施不完善，有的開發單位在銷售商品房時虛假承諾，如綠化率、配套設施、各種優惠、高承諾的物業管理等等。使得物業管理企業承擔了本應由開發商承擔的一部分責任，造成物業管理先天不足，給后續的管理工作帶來重大困難。當住宅出現質量問題或住區環境問題時，由于建設和管理職責不清，一些開發商和物業管理企業之間互相推諉，權責不清，會產生很多的混淆，使問題難以解決。
      　　為了加強開發建設與物業管理的銜接，加強對建設單位的監督《條例》規定，建設單位要在物業管理區域內配置必要的物業管理用房；國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業；與業管理企業做好物業承接驗收工作并及時移交有關資料；建設單位應當與物業管理企業簽訂前期物業服務合同；商品房銷售合同中應當包含前期物業服務合同約定的內容；業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得處分。建設單位應當在保修期限和保修范圍內承擔物業的保修責任。同時對于違反上述規定的《條例》制定了一系列的處罰措施，住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘物業管理企業或者未經批準，擅自采用協議方式選聘物業管理企業的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款；不移交有關資料的，由縣級以上房地產行政主管部門責令限期改正，逾期仍不移交有關材料的，對建設單位、物業管理企業予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款；建設單位在物業管理區域內不按照規定配置必要的物業管理用房的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。從而改變了物業管理的委托制為聘任制，打破了誰開發、誰管理的壟斷局面，明確了開發建設單位、物業管理企業的責、權、利，減少物業管理矛盾和糾紛，促進了公開、公平、公正的市場競爭機制的形成。
      　　四、施行了職業資格管理，提高從業人員素質。
      　　隨著我國經濟持續穩定的增長，人們居住的.硬件條件得到了很大的改善。這些硬件問題基本解決后，自然會對居住服務、居住環境等軟件方面的物業管理服務質量提出更高的要求。這就對現有物業管理企業的服務意識和管理水平提出了新的挑戰。但在現實中受傳統觀念的束縛，思維定勢的局限，人們對物業管理卻沒有全面的認識，對物業管理企業沒有準確的定位，很多人都認為物業管理是一個低技術、勞動密集型行業，物業管理的主要內容無非是保潔、保安、綠化、房屋維修等，是一個技術含量不高的行業，不需要高素質的人才。
      　　也正是受這些認識左右，在許多小區還保留著房管所那個年代管理員的遺風，物業管理從業人員普遍學歷低、年紀大、缺少服務意識，沒有把企業放在市場經濟中，位子顛倒，擺不正與業主的關系，依然用計劃經濟的傳統管理方式，總把自己放在管理者的位子，缺乏對廣大業主全心全意的服務意識，意識不到責任感、緊迫性危機感；只注重管理，甚至說一不二，缺乏“用戶至上，用戶就是上帝”的服務觀念和平等對待業主的原則；在管理服務內容上，只是“掃掃地、看看門、收收費”等，缺乏“精益求精”和為用戶提供多方面的、綜合性的服務精神。實際上，物業管理不是傳統的單純的維修管理，而是一種文化，一種精神文明，一種舒適、文明、安全的環境建設。物業管理是一項專業性很強的行業，需要高學歷、高素質的人才，需要網絡等先進科技，也需要現代化的企業管理。隨著經濟的發展和科技的進步，互聯網技術、通訊技術等高新科技的迅速發展，物業的智能化程度越來越高，只有熟悉社會、經濟的基本法律、法規和政策，掌握現代化的信息收集技術，能及時把握市場動態，熟悉各行業基本辦事流程及日常設施維修養護技能，擁有掌握管理技術和硬件技術的專業人員，具有先進的物業管理工具及設備，建立科學、規范的管理措施及工作程序的物業管理企業，才有能力提供相應的物業管理服務。
      　　在物業管理中引入諸多高新科技的設施設備，已經是大勢所趨。如果物業管理人員服務意識差、管理水平低，觀念不及時更新，這樣的企業在今后市場競爭中將不可避免的被淘汰出局。行業要發展需要技術進步和人員素質的提高，因此，《條例》對推動物業管理技術進步，提高技術含量和管理服務水平，加強物業管理專業人員管理，都有詳細的規定，國家鼓勵物業管理采用新技術、新方法，依靠科技進步提高管理和服務水平；從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書。建立物業管理人員職業資格證書制度，是貫徹中央部署，規范發展物業管理行業的需要。當前，我國物業管理行業尚處在起步階段，物業管理從業人員素質亟待提高。物業管理企業是一種以較少資本而管理龐大資產的企業，根據物業管理行業這一特殊性，決定了物業管理從業人員，只有具備扎實的物業管理知識和良好的實踐經驗，具備較強的經營能力，才能保證物業的正常使用并使物業保值、增值，才能降低企業的經營風險并提高企業的自身效益。而且，物業的智能化程度越來越高，這就要求物業管理從業人員及時掌握新技術、新方法。
      　　對物業管理從業人員實行職業資格認證制度，既能吸引優秀人才進入物業管理行業，也能給在職人員帶來壓力，促進他們不斷更新知識和增強技能，有利于建設一支懂經營、善管理、精業務、守道德的專業人員隊伍，推動物業管理的技術進步，提高技術含量和服務水平，推進物業管理行業的可持續性發展。
      　　五、施行了物業管理企業資質制度，規范物業管理市場。
      　　物業管理企業為業主提供物業服務，是一種以營利為目的的經濟組織，實質上是對業主共同事務進行管理的一種活動，帶有公共的性質。在物業管理區域內，物業管理企業要依照全體業主的授權，以維護全體業主的利益和社會公共利益。物業管理企業具有與業主長時間保持密切聯系的特點，企業管理水平的高低，直接影響到業主的生活環境和工作質量。目前，部分物業管理企業是從原房管部門或單位后勤管理部門轉制而來，服務與被服務的關系沒有確立，物業管理的服務特性被淡化。部分物業管理企業，過度追求利潤，不按照合同約定的服務，收費與服務不符。一些物業管理公司對于所管理的物業徒有虛名，有的雖然也成立了公司掛牌經營，但僅僅是一種翻牌公司，與原來的房管所毫無兩樣，辦事拖拉，業務素質差，不僅妨礙住戶正常的生活和不利于延長物業的使用壽命，而且也影響了物業管理公司的聲譽和發展前途。因此，有必要物業管理企業建立市場準入和清出制度，為了有利于整頓和規范物業管理市場，實行企業資質審批制度。《條例》對物業管理企業從事物業管理活動的條件作出了嚴格的限制，要求物業管理企業不僅要具備法人資格，還要具備相應的資質資格，條例規定，國家對從事物業管理活動的企業，實行資質管理制度，未取得資質證書從事物業管理的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下罰款，給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。規范了企業行為、有效解決群眾投訴從而保證了物業管理的服務質量，凈化了物業管理市場，使物業管理行業踏上良性發展的軌道。
      　　六、明確了物業管理企業、業主大會與社區關系。
      　　社區居委會是居民自我管理、自我教育、自我服務的基層群眾性自治組織，它的職能大都帶有社會公共性。業主大會是業主們由于共同財產關系而形成的共同利益群體，它的職能主要是民事性的，它與社區委員會在性質、職能、權利基礎等多個方面，都存在著根本性的差異，但是業主、業主大會要維護好自己的權益，離不開當地居委會的指導和幫助。物業管理企業，是具有物業管理資質，并經工商行政部門登記注冊取得營業執照，接受業主大會的委托依照《物業服務合同》進行專業化管理，實行有償服務的企業。業主大會是代表和維護物業管理區域內全體業主合法權益的自治組織，物業管理企業與業主大會之間是互相依存、相互作用，缺一不可的關系，是在物業管理專業化管理與業主自制管理相結合的高度同一。
      　　他們之間的關系是選擇與被選擇、服務與被服務、聘任與被聘任的關系。物業管理企業服務的好壞在社區建設，尤其在社區服務業的發展中具有重要作用。業主大會、社區委員會、物業管理企業在根本目標上是一致的，都是為了給業主創造良好的生活居住環境。以往由于缺乏對社區委員會的認識，理不順相互關系，造成諸多物業管理活動中矛盾。因此，《條例》規定，在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受監督。住宅小區的業主大會、業主委員會作出的決定，應當告知相關的居民委員會，并認真聽取居民委員會的建議。要努力創建物業管理與社區建設良性互動的新機制，就要求物業管理企業、社區委員會、業主大會共同努力，只有物業管理與社區建設共進，以物業管理服務推動社區服務發展，才能創造出管理有序、服務完善、環境優美、治安良好、生活便利、人際關系和諧的現代化居住環境。
      　　七、明確了業主、物業管理企業與供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位關系。
      　　長久以來由于供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位的壟斷地位，往往把服務與收費無償地轉嫁給了物業管理企業，造成了由物業管理企業來代收代繳費用的不合理現象。而代收代繳費用的過程中，又存在著總表與分表的誤差等因素造成的費用負擔。按照“誰受益，誰承擔”的原則，物業管理企業自然通過提高收費標準的方法，讓用戶承擔。但物業管理企業的這種提高收費標準的做法又違反了國家價格法的有關規定，屬于亂收費的范疇。
      　　這樣就使得這些費用沒有辦法落實，成為物業管理企業的額外負擔。事實上，業主和供水、供電、供熱、通訊、有線電視等單位之間，是一種合同關系。作為合同的當事人，業主和供水、供電、供熱、通訊、有線電視等單位，應當按照法律的規定和合同的約定，來行使合同的權利和履行合同的義務。從供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位的性質看，作為商品的提供者，應該按照商品的市場規律直接提供服務與收費。向業主收取相應的費用是供水、供電、供熱、通訊、有線電視等單位的權利和義務，物業管理企業并不是合同的當事人，沒有義務向上述單位支付這些費用，也沒有權利向業主收取這些費用。費用收不上來就只能由物業管理企業墊交，此前許多物業管理企業與業主的糾紛都與此有關。如果供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位均向每一個業主收費，會導致交易成本增高，對當事人雙方均無益處。而在物業管理區域內，物業管理企業作為管理服務人，對物業及業主的情況較這些單位更熟悉。
      　　如果由物業管理企業接受供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位的委托，代其向業主收取相關費用，可以節省當事人的時間和金錢，提高辦事效率。因此，為了保障業主的合法權益，針對目前物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱由物業管理企業代收代繳費用的不合理混亂現象，《條例》按照市場規律做出了規定，物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業管理企業接受委托收費的不得向業主收取額外費用。這意味著自來水公司、供電公司、燃氣公司、供暖公司跟物業管理企業是一個平等的企業關系了，有效地解決這一問題，保障了業主的合法權益。
      　　八、建立住房維修資金制度。
      　　住房制度改革前，城市居民住房由政府或單位統一建設，住房產權屬政府或單位所有。住房維修養護責任由政府或單位承擔，居民僅支付極少的租金。由于回收的租金不能夠維持房屋的維修，不足部分費用只能由政府或單位負擔。政府和單位背負上了維修費補貼的沉重包袱。
      　　同時，維修資金缺乏，大量公房得不到及時保養和修繕，不少住房因年久失修而成為危房，危及住戶的居住安全。隨著我國經濟持續發展和住房制度改革的不斷深入，取消了福利住房分配制度，房屋的權屬發生了根本性質的改變。新建商品房由個人出資購買，產權歸個人所有，原有公有住房也通過房改的辦法，將產權出售給個人。隨著房屋權屬逐步向個人化轉變，住房產權多元化格局逐漸形成，居民個人擁有住宅的比例越來越高，住房的維修管理責任相應由國家或單位承擔轉移到由居民個人來承擔。因此，建設部和財政部1998年11月聯合印發了《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》（建住房[1998]213號）規定商品房和公有住房出售后，都應當建立維修基金。但是，有的開發建設單位或物業管理企業將業主的專項維修資金挪做它用，使住宅區的共用部位、共用設施設備的大、中修及更新改造不能及時進行，侵害了業主的權益，造成了十分惡劣的影響。
      　　同時，由于長期受傳統公有住房管理模式的影響，有的業主對專項維修資金認識不足，不愿意交納專項維修資金，錯誤的認為這無形中增加了其購房費用，把維修資金和購房費用同等對待；有的業主認為，既然交納了物業管理費，住宅區的共用部位共用設施設備的維修養護就應該由物業管理企業來承擔。實際上，購房款是一次性交納的購買房屋產權的費用，物業管理費是用于住宅區的日常管理的費用，而專項維修資金才是由于物業共用部位、共用設施設備維修、更新和改造的費用。因此《條例》規定，住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。
      　　同時規定：專項維修資金屬業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。針對專項維修資金挪用的問題《條例》規定，挪用專項維修資金的，由縣級以上地方人民政府房地產主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收非法所得，可以并處挪用數額2倍以下的罰款；物業管理企業挪用專項維修資金，情節嚴重的，并由頒發資質證書的部門吊銷資質證書；構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。住宅共用部位、共用設施設備專項維修資金的建立，有利于物業的保值、增值；有利于維護社會穩定；更有利于物業管理行業的健康發展。
      物業管理條例9
      

      第一條為規范我市物業服務收費行為，保障業主和物業服務企業的合法權益，根據《廣東省實施<中華人民共和國價格法>辦法》、《廣東省物業管理條例》、《廣東省物價局、廣東省住房和城鄉建設廳關于物業服務收費管理辦法的通知》（粵價〔20xx〕1號）等法律、法規、規章和規范性文件的規定，結合我市實際，制定本辦法。
      　　第二條本辦法適用于本市行政區域內物業服務收費行為。
      　　第三條本辦法所稱物業服務收費是指物業服務企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和秩序，向業主所收取的費用。
      　　第四條　物業服務收費應當遵循合理、公開以及收費與服務水平相適應的原則。
      　　第五條市價格主管部門會同市房產主管部門負責全市物業服務收費的管理監督工作。
      　　各縣、區價格主管部門會同同級房產主管部門負責本行政區域內物業服務收費的管理監督工作。
      　　第六條　業主與物業服務企業可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業服務收費。
      　　包干制是指由業主向物業服務企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業服務企業享有或者承擔的物業服務計費方式。
      　　酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。
      　　第七條物業服務收費根據不同物業的性質和特點，分別實行政府指導價和市場調節價。
      　　業主大會成立之前的住宅（含業主自有產權的車位、車庫）物業服務收費實行政府指導價。別墅、非住宅及業主大會成立之后的住宅（含業主自有產權的車位、車庫）物業服務收費實行市場調節價。
      　　第八條實行政府指導價的物業服務收費，按照屬地管理原則，惠城區、仲愷高新區轄區內由市價格主管部門會同市房產主管部門根據不同類型和服務內容制定基準價及浮動幅度。其它縣、區由當地價格主管部門會同同級房產主管部門制定本地區的基準價及浮動幅度，并抄送市價格主管部門和市房產主管部門備案。
      　　物業服務收費政府指導價應根據物業服務成本、業主承受能力以及社會經濟發展狀況等因素適時調整。
      　　制定或調整物業服務收費政府指導價應進行成本監審。
      　　第九條　物業服務收費實行包干制的，根據不同物業的性質和特點、不同管理階段、不同服務方式、不同服務等級等內容確定。
      　　（一）業主大會成立之前的物業服務收費按下列規定確定：
      　　1．新建住宅物業，建設單位依法通過招投標或者協議方式選聘物業服務企業進行前期物業管理服務的前期物業服務收費，由建設單位與其選聘的物業服務企業在物業銷售前根據物業服務等級水平在政府指導價范圍內確定，并簽訂書面的前期物業服務合同，報當地價格主管部門備案。負責前期物業管理服務的物業服務企業在建設單位向物業買受人交付物業時，與業主簽訂物業服務合同。
      　　2．新建住宅，前期物業服務收費確需超過政府指導價水平的，由物業服務企業向當地價格主管部門提出申請，并由當地價格主管部門會同房產主管部門核準。
      　　3．業主入住后的住宅小區，物業服務收費因成本變化等原因需要調整的，由物業服務企業與全體業主根據物業服務實際情況在政府指導價范圍內協商確定，并與業主簽訂物業服務補充協議，報當地價格主管部門備案。
      　　（二）業主大會成立之后的住宅物業服務收費由業主大會決定。業主委員會與物業服務企業簽訂物業服務合同。因成本變化等原因需要調整物業服務收費標準的，按照《廣東省物業管理條例》有關規定執行。
      　　（三）別墅、其它非住宅物業服務收費由物業服務企業與業主協商確定，并簽訂書面的物業服務合同。
      　　第十條　物業服務收費實行酬金制的，酬金比例或酬金數額由物業服務企業與業主協商確定。
      　　第十一條　前期物業服務合同應載明物業服務等級內容、收費項目、收費標準、計費方式及計費起始時間等。新建住宅前期物業服務合同載明的物業服務收費等內容須在物業銷售前一天至銷售結束在交易場所醒目位置進行公示。
      　　建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同載明的物業服務收費等內容。
      　　第十二條建設單位在物業銷售前應制定臨時管理規約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定，向物業買受人明示，并予以說明。臨時管理規約不得侵害物業買受人的合法權益。業主應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。
      　　第十三條實行物業服務費用包干制的，物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業服務企業的利潤。
      　　實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業服務企業的酬金。
      　　第十四條物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：
      　　（一）物業管理區域管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；
      　　（二）物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護保養費用；
      　　（三）物業管理區域清潔衛生費用；
      　　（四）物業管理區域綠化養護以及園林水池、噴泉、宣傳、裝飾、節日喜慶等用水用電費用；
      　　（五）物業管理區域秩序維護費用；
      　　（六）物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；
      　　（七）物業管理服務所需的正常辦公費用；
      　　（八）管理費分攤；
      　　（九）物業服務企業固定資產折舊；
      　　（十）經業主共同決定的'其它費用。
      　　物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務成本。
      　　第十五條　住宅大樓內走廊通道、樓梯間等業主共用部位和物業管理區域內加壓水泵、電梯、照明路燈、消防等共用設施設備產生的水電費用可按約定的方式向全體業主合理分攤。物業管理區域內物業服務用房、停車場、經營活動等用水用電不得向業主分攤。可分攤的共用水電需設置獨立計量表，費用單獨列帳，在收取分攤費前及時向業主公布共用水電分攤的用量、總金額以及各業主應負擔的金額等。嚴禁把分攤的共用水電費用與業主自用的水、電費用在政府規定的水、電費標準上加價混合統收。
      　　設置獨立計量表確實有困難的老住宅小區，經測算共用水電費總額后，按約定方式向業主合理分攤。
      　　第十六條物業服務收費根據依法確定的物業建筑面積按月計收。已辦理房產證的，以房產證記載的建筑面積為準。房產證未記載建筑面積或未辦理房產證的，按商品房買賣合同約定的建筑面積計收。業主自有產權的車位、車庫物業服務費按車位、車庫數量計收。
      　　第十七條物業買受人應當在建設單位交付物業后按時交納物業服務費用，逾期不交納的，由物業服務企業依法追繳。
      　　業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。
      　　物業產權或租賃權轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費用。
      　　第十八條物業服務收費實行酬金制的，物業服務企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算，并每年不少于一次公布物業服務資金的收支情況。業主委員會可以聘請依法設立的專業機構對物業服務資金的收支情況進行審計。
      　　業主或者業主大會對物業服務企業公布的物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況提出異議時，物業服務企業應當及時答復。
      　　第十九條物業管理區域已竣工但尚未出售或者已出售但尚未交付給物業買受人的物業，其物業服務費由建設單位按照該物業區域同類物業的標準全額交納。
      　　第二十條物業管理區域內，供水、供電、供氣、通訊、有線數字電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業服務企業接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續費，但不得向業主收取手續費或水電周轉金。
      　　第二十一條　業主（物業使用人）對物業進行室內裝修，應當按有關規定，與物業服務企業簽訂住宅室內裝修管理服務協議，明確裝修期間各方的權利義務及責任等。
      　　物業服務企業可向業主（物業使用人）或裝修企業收取裝修保證押金。裝修保證押金用于修復裝修期間損壞的共用部位、共用設施設備和承擔違約責任，裝修未對共用部位、共用設施設備造成損壞或自行修復了損壞的共用部位、共用設施設備且無違約責任的，經雙方驗收認可后，物業服務企業應當在5日內全額退還裝修保證押金。裝修保證押金收取標準按當地價格主管部門有關規定執行。
      　　業主（物業使用人）裝修產生的垃圾、余泥渣土可自行安排清理，也可委托物業服務企業安排清理。物業服務企業不得以統一管理為由強制提供清理服務。
      　　業主（物業使用人）委托物業服務企業清理裝修垃圾、余泥渣土的，清運費收取標準由當地價格主管部門會同房產主管部門根據國家和省的有關規定確定。
      　　對裝修人員出入實行持證管理的，證件押金（或工本費）收取標準按當地價格主管部門有關規定執行。
      　　除上述費用外，物業服務企業不得收取裝修管理費、電梯使用費、樓道維修費、公用設施損耗費、搬運押金等與裝修相關的各種名目的費用。
      　　第二十二條　物業小區實行出入證（含IC卡）管理的，應當為業主免費提供每戶不少于5張、每部車輛不少于1張的出入證（含IC卡）。業主要求增補出入證（含IC卡）的，可按出入證（含IC卡）的制作成本收取工本費，出入證（含IC卡）制作成本應當在本物業小區顯著位置公示不少于7天，以接受業主的監督。
      　　第二十三條利用物業管理區域屬于業主共有的道路、綠地或者其他場地作為停放車輛的車位或者利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，所得收益依法歸全體業主共有，主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。
      　　第二十四條物業管理區域內的機動車停放保管服務收費按市、縣（區）制定的機動車停放保管服務收費管理有關規定執行。已收取機動車停放保管服務費的，不得收取車位、車庫物業服務費。
      　　第二十五條物業服務企業根據業主的自愿委托提供物業服務合同約定以外的服務，服務報酬由雙方協商確定。
      　　第二十六條物業服務企業已接受委托實施物業服務并相應收取服務費用的，其他部門、單位不得重復收取性質和內容相同的費用。
      　　第二十七條物業服務企業應按規定實行明碼標價，將服務等級內容、服務標準、價格誠信承諾以及收費項目、收費標準、收費依據、價格投訴調處程序、服務咨詢電話和12358價格舉報投訴電話等在物業管理區域的顯著位置進行公示，自覺按受有關管理部門的檢查和業主監督。明碼標價方式由各縣、區價格主管部門負責監制。
      　　第二十八條　物業服務企業在物業服務中應當遵守價格法律、法規、規章和政策規定，建立健全內部價格管理制度，配備物價員，加強價格自律，自覺規范價格行為，不斷改善管理服務。嚴格履行物業服務合同約定的義務，為業主提供與收費水平相適應的服務。
      　　第二十九條　對物業服務收費有爭議的，業主、物業使用人、業主委員會或物業服務企業可以向物業所在地價格主管部門申請協商調解。
      　　第三十條　物業服務企業有下列行為之一的，由價格主管部門依法查處：
      　　（一）未經當地價格主管部門核定，超過政府指導價標準收費的；
      　　（二）擅自設立強制性收費項目的；
      　　（三）不按規定實行明碼標價的；
      　　（四）不按規定備案的；
      　　（五）不執行本辦法第九條、第十四條、第十五條規定擅自提高物業服務收費標準、擴大有關費用分攤范圍或提高分攤標準的；
      　　（六）其他違反價格法律、法規、規章和政策規定的。
      　　第三十一條本辦法自20xx年10月1日起執行。《惠州市物業服務收費管理暫行規定》（惠府令第30號）同時廢止。本辦法有效期5年。
      物業管理條例10
      

      　　第一章 總則
      　　第一條 為規范物業管理活動，維護業主、物業使用人和物業服務企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，促進和諧社區建設，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》、《山東省物業管理條例》等法律、法規，結合本市實際，制定本辦法。
      　　第二條 本辦法所稱物業，是指依法建設的房屋及其配套的設施、設備和相關場地。
      　　本辦法所稱物業管理，是指房地產開發企業依法選聘物業服務企業或者業主依法通過自治管理選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對物業進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內環境衛生及相關秩序的活動。
      　　第三條 本辦法適用于本市行政區域內的物業管理活動及其監督管理工作。
      　　第四條 物業管理應當堅持業主自治與專業服務相結合、屬地管理與行業管理相結合的原則，實現社會效益、經濟效益、環境效益相統一。
      　　第五條 縣(市)、區人民政府(含濟南高新區管委會)應當建立完善物業管理工作的監督管理體制和矛盾糾紛調處機制，研究解決與物業管理相關的重大問題。
      　　第六條 市住房保障和房產管理局(以下簡稱市住房保障管理部門)負責全市物業管理活動的監督管理。
      　　各縣(市)、區(含濟南高新區)住房保障和房產管理部門(以下簡稱縣(市)、區住房保障管理部門)負責本轄區內物業管理活動的監督管理。城鄉建設、城管執法、公安、市政公用、質監、經濟和信息化、物價等部門依據各自職責，做好與物業管理有關的監督管理工作。
      　　第七條 街道辦事處、鄉(鎮)人民政府負責組織、指導本轄區業主大會成立和業主委員會換屆選舉工作，監督業主大會和業主委員會依法履行職責，組織召開物業管理項目聯席會議，調解處理物業管理活動中的糾紛。
      　　社區居民委員會協助街道辦事處、鄉(鎮)人民政府開展社區管理、社區服務中與物業管理有關的工作，指導業主大會、業主委員會依法開展業主自治管理。
      　　第二章 物業交付與前期管理
      　　第八條 新建物業銷售前，房地產開發企業應當依法選聘具有相應資質的前期物業服務企業。住宅項目總建筑面積三萬平方米以下的、非住宅項目一萬平方米以下的，可以采用協議方式選聘具有資質的物業服務企業。
      　　第九條 房地產開發企業應當與選聘的前期物業服務企業簽訂前期物業服務合同，制定臨時管理規約，并將前期物業服務合同、臨時管理規約等資料報市、縣(市)住房保障管理部門備案。
      　　房地產開發企業應當使用市住房保障管理部門制定的前期物業管理合同和臨時管理規約示范文本。
      　　房地產開發企業辦理商品房預售許可申請或者現售備案時，應當提交經住房保障管理部門備案的前期物業服務合同和臨時管理規約。
      　　第十條 房地產開發企業在銷售物業時，應當將前期物業服務合同作為商品房銷售合同約定的內容，同時應當將臨時管理規約向買受人明示，由買受人予以書面承諾。
      　　第十一條 前期物業服務企業承接新建物業前，應當按照國家有關規定和前期物業服務合同的約定，對物業共用部位、共用設施設備及物業服務用房等進行檢查和驗收，形成書面查驗記錄并加蓋公章予以確認。
      　　現場查驗中，物業服務企業應當將物業共用部位、共用設施設備不符合約定或者規定的情形，書面通知房地產開發企業，房地產開發企業應當及時解決并組織物業服務企業復驗。
      　　物業承接查驗記錄應當作為前期物業服務合同的附件。
      　　第十二條 物業交付使用前，房地產開發企業應當向前期物業服務企業移交物業服務用房和下列資料：
      　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖、分戶驗收等竣工驗收資料；
      　　(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；
      　　(三)物業質量保修文件和物業使用說明文件；
      　　(四)業主名冊；
      　　(五)其他應當移交的資料。
      　　前期物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時，將物業服務用房及上述資料移交給業主委員會。
      　　第十三條 物業服務用房由房地產開發企業無償提供，屬全體業主共有，用于物業管理活動，不得擅自改變用途。
      　　房地產開發企業在申請辦理房屋所有權初始登記時，應當將物業管理區域內的物業服務用房一并申請登記，住房保障管理部門應當在房屋權屬登記簿上予以記載。
      　　物業服務用房應當按下列規定配置：
      　　(一)建筑面積按照建設工程項目總建筑面積的千分之三至千分之五配置，最少不低于一百平方米；
      　　(二)應當滿足水、電、采光、通風等正常使用功能。業主委員會辦公用房從物業服務用房中調劑，其建筑面積不低于二十平方米。
      　　第十四條 房地產開發企業應當自住宅小區綜合驗收合格之日起三十日內，與相關專業經營單位辦理專業經營設施設備移交手續，并協助買受人與相關專業經營單位分別簽訂供水、供電、供氣、供熱等服務合同。
      　　第十五條 物業在保修期之內出現質量缺陷，由房地產開發企業負責保修。
      　　新建物業實行質量保修金制度。
      　　房地產開發企業應當在新建物業交付前一次性繳存質量保修金。房地產開發企業在物業保修期內未及時履行保修義務的，業主或者物業服務企業可申請使用物業質量保修金予以維修。保修期滿后，物業質量保修金余額及孳息應當及時退還。
      　　物業質量保修金制度具體實施辦法由市住房保障管理部門、市城鄉建設部門制定。
      　　第三章 業主自治管理
      　　第十六條 一個物業管理區域內，全體業主組成一個業主大會，對物業管理區域內共有部分實施管理。
      　　物業管理區域的劃分，應當考慮建筑物規模、共用設施設備、社區建設等因素。分期開發建設或者兩個以上房地產開發企業開發建設的物業，其配套設施設備是共用的，應當劃分為一個物業管理區域；配套設施設備能夠獨立使用的，可以劃定為不同的物業管理區域；住宅區域與非住宅區域原則上應當劃分為不同的物業管理區域。
      　　第十七條 符合下列條件之一的，街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當組建業主大會籌備組：
      　　(一)業主入住面積比例達到百分之五十以上的；
      　　(二)業主入住戶數比例達到百分之五十以上的；
      　　(三)自首位業主入住之日起滿兩年且入住戶數的比例達到百分之二十五以上的。
      　　籌備組由業主代表和街道辦事處、鄉(鎮)人民政府、社區居民委員會工作人員組成，房地產開發企業可以派員參加。
      　　籌備組中業主代表所占比例不得低于籌備組總人數的二分之一。業主代表由業主自發推薦或者由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府組織推薦產生。
      　　籌備組應當自組建后七日內，將其成員名單和工作職責在物業管理區域內公示。
      　　第十八條 籌備組履行下列職責：
      　　(一)確定首次業主大會會議召開的時間、地點和內容；
      　　(二)草擬管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則；
      　　(三)確認業主身份，確定業主在首次業主大會會議上的投票權數；
      　　(四)提出首屆業主委員會委員候選人條件和選舉辦法；(五)召開首次業主大會會議的其他準備工作。
      　　第十九條 籌備組應當自組成之日起六十日內，組織召開首次業主大會，表決通過業主大會議事規則、管理規約，選舉產生首屆業主委員會。
      　　第二十條 依法選舉產生的業主委員會應當按照議事規則定期召開業主大會會議，或者經百分之二十以上的業主提議召開業主大會臨時會議。
      　　業主大會會議應當由物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。
      　　業主委員會不按規定履行召開業主大會會議職責的，由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府責令其限期召開；逾期仍不召開的，由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府組織召開業主大會會議。
      　　第二十一條 業主大會依法履行下列職責：
      　　(一)制定、修改業主大會議事規則及管理規約；
      　　(二)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；
      　　(三)聽取業主委員會工作報告，改變或者撤銷業主委員會不適當的決定；
      　　(四)選聘、解聘物業服務企業；
      　　(五)籌集和使用物業專項維修資金；
      　　(六)決定改建、重建建筑物及其附屬設施；
      　　(七)決定物業管理區域內的其他事項。
      　　業主大會決定前款所列事項可以采取會議表決、書面征求意見表決或者通過市住房保障管理部門設立的電子投票系統進行表決。
      　　第二十二條 業主委員會由三人以上單數組成。業主委員會每屆任期不超過五年，委員可以連選連任。
      　　業主委員會委員名單應當在物業管理區域內進行公示，公示期十天。
      　　第二十三條 業主委員會應當自公示期滿之日起三日內召開首次會議，推選主任、副主任和執行委員。
      　　第二十四條 業主委員會應當在首次會議后，持街道辦事處、鄉(鎮)人民政府簽署的意見書及下列資料向縣(市)、區住房保障管理部門備案：
      　　(一)業主大會會議決議；
      　　(二)業主大會議事規則；
      　　(三)管理規約；
      　　(四)業主委員會委員基本情況和聯系方式；
      　　(五)籌備組關于召開首屆業主大會和選舉業主委員會的情況。
      　　備案內容發生變更的，應當自變更之日起三十日內將變更內容書面告知街道辦事處、鄉(鎮)人民政府和縣(市)、區住房保障管理部門。
      　　第二十五條 業主委員會應當履行下列職責：
      　　(一)執行業主大會的決定和決議；
      　　(二)組織召開業主大會；
      　　(三)代表全體業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂、變更或者解除物業服務合同；
      　　(四)及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；
      　　(五)組織并監督管理規約的實施；
      　　(六)組織和監督物業專項維修資金的籌集、續籌和使用，組織或者參與物業共有部分維修、更新、改造的竣工驗收；
      　　(七)按照業主大會決議，監督管理本物業管理區域內的公共收益；
      　　(八)督促業主交納物業服務費及其他相關費用；
      　　(九)調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛；
      　　(十)業主大會賦予的其他職責。
      　　第二十六條 業主委員會會議由主任或者執行委員負責召集，會議內容應當記錄并存檔。業主委員會會議作出的決定，應當由參會委員簽字確認，并自作出決定之日起三日內在物業管理區域內公示。
      　　業主可以查閱業主委員會會議資料，并有權就涉及自身利益的事項向業主委員會提出詢問，業主委員會應當予以答復。
      　　第二十七條 業主委員會委員有下列情形之一的，由業主大會或者業主委員會根據業主大會的授權，決定是否終止其委員資格：
      　　(一)拒不履行委員職責的；
      　　(二)業主委員會過半數委員或者百分之二十以上業主提議撤銷其委員資格的；
      　　(三)搭建違章建筑物和構筑物、拒付物業服務費以及有其他違反管理規約和侵害業主合法權益行為的；
      　　(四)因其他原因不適合繼續擔任業主委員會委員的。
      　　業主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起三日內將其所保管的檔案資料、印章及其他應當移交的財物，移交給業主委員會。
      　　第二十八條 業主委員會任期屆滿九十日前，應當組織召開業主大會進行業主委員會換屆改選。
      　　業主委員會任期屆滿未能選舉產生新的業主委員會的，或者業主委員會任期內委員人數不足總數的二分之一時，由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府指導組織換屆改選。
      　　業主委員會任期屆滿后，應當將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交新一屆業主委員會。
      　　第二十九條業主大會未能選舉產生業主委員會的，街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當組織召開業主大會表決重大事項。
      　　第四章物業管理服務
      　　第三十條 物業服務企業應當依法取得資質證書，并在其資質等級許可的范圍內從事物業服務活動。
      　　物業服務企業提供物業服務應當實行項目經理責任制。項目經理信息應當在物業管理區域內向業主公示。
      　　從事物業管理的專業人員應當按照國家有關規定取得職業資格證書；從事鍋爐、電梯、消防、電氣、制冷作業等物業服務人員應當具備相應從業資格。
      　　物業服務企業自行招用保安員的，應當依法向公安機關辦理備案手續。
      　　第三十一條 物業服務內容主要包括下列事項：
      　　(一)管理和維護物業共用部位及共用設施設備；
      　　(二)養護公共區域綠化；
      　　(三)維護公共區域環境衛生；
      　　(四)維護公共區域的秩序，協助管理物業管理區域安全防范等事項；
      　　(五)對物業使用中的禁止行為進行勸阻、制止、報告；
      　　(六)物業維修、更新、改造費用的賬務管理；
      　　(七)保管物業檔案和物業服務檔案；
      　　(八)其他約定的物業服務事項。
      　　第三十二條 物業服務企業應當與業主委員會簽訂物業服務合同，對物業服務內容、服務標準、收費標準、物業服務用房、專項維修資金的管理和使用、合同期限及雙方的權利義務、違約責任等內容進行約定。
      　　第三十三條 物業服務企業可以聘請專業服務單位承擔設施設備維修養護、清潔衛生、園林綠化、房屋修繕等專項服務，但不得將物業管理區域內的全部物業管理一并委托給其他單位或者個人。
      　　第三十四條 物業服務企業應當自簽訂物業服務合同之日起十日內，到物業所在地縣(市)、區住房保障管理部門辦理物業服務合同備案手續。
      　　第三十五條 物業服務企業提供物業服務，應當遵守下列規定：
      　　(一)遵守有關法律、法規和規章的規定；
      　　(二)符合國家、省、市規定的技術標準和操作規范；
      　　(三)按照物業服務合同的約定，提供相應的服務；
      　　(四)制定、完善物業服務質量控制措施，建立、健全物業服務檔案保管、移交等制度；
      　　(五)向業主和物業使用人告知物業共用部位、共用設施設備使用的方法、要求及注意事項；
      　　(六)將物業服務內容、服務標準及收費標準在物業管理區域內長期公示；
      　　(七)定期聽取業主的意見和建議，改進和完善物業服務。
      　　第三十六條 物業服務收費實行政府指導價和市場調節價。具體辦法由市物價部門、市住房保障管理部門制定。
      　　第三十七條 物業服務企業不得擅自擴大收費范圍、提高收費標準。
      　　物業服務企業依約履行義務的`，業主應當按照物業服務合同約定按時交納物業服務費，拒不交納物業服務費的，物業服務企業可以向人民法院提起訴訟或者依照法律程序申請仲裁。
      　　第三十八條 住宅小區內供水、供電、供氣、供暖、通訊、有線電視等專業經營單位應當依法向最終用戶收取有關費用，相關專業經營單位不得強制物業服務企業代其收取業主應當繳納的費用，不得因物業服務企業拒絕代收有關費用而停止向業主提供服務。
      　　物業服務企業接受專業經營單位委托代收費用的，不得向業主收取手續費等額外費用，但可以根據約定向專業經營單位收取報酬。
      　　第三十九條 物業服務合同期限屆滿前，業主委員會應當組織召開業主大會，作出續聘或者另聘物業服務企業的決定并依據合同約定期限書面通知物業服務企業；合同未約定通知期限的，應當提前六十日通知。
      　　物業服務合同期限屆滿后，業主大會沒有作出續聘或者另聘物業服務企業決定，物業服務企業按照原合同繼續提供服務的，原合同權利義務延續；任何一方提出終止的，應當提前六十日通知對方。
      　　物業服務企業在物業服務合同履行期間或者在物業服務合同屆滿后決定不再為該物業管理區域提供物業服務的，應當按合同約定期限書面通知業主委員會；無業主委員會的，物業服務企業應當在物業管理區域內，向全體業主公示。合同未約定通知期限的，應當提前六十日履行通知義務。
      　　第四十條 業主大會決定另聘物業服務企業的，選聘物業服務企業的方案應當經業主大會表決通過，并在物業管理區域內公示。
      　　第四十一條 合同解除或者終止后，物業服務企業應當與業主委員會辦理退出手續，并履行下列交接義務：
      　　(一)移交保管的物業檔案、物業服務檔案；
      　　(二)移交物業服務用房；
      　　(三)結算預收、代收的有關費用；
      　　(四)法律、法規規定的其他事項。
      　　第四十二條 物業服務企業未依據合同履行通知義務并辦理退出交接手續的，不得擅自撤離物業管理區域或者停止服務。
      　　經業主大會決定選聘新的物業服務企業后，原物業服務企業不得以業主欠交物業服務費用、對業主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。
      　　第五章 物業的使用與維護
      　　第四十三條 業主、物業使用人、物業服務企業在物業管理區域內不得有下列行為：
      　　(一)擅自改建、占用共用部位、共用設施設備；
      　　(二)擅自占用、挖掘道路、場地；
      　　(三)擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營；
      　　(四)損壞房屋承重結構；
      　　(五)違章搭建建筑物和構筑物；
      　　(六)擅自改變房屋用途；
      　　(七)隨意傾倒垃圾、污物；
      　　(八)法律、法規禁止的其他行為。
      　　第四十四條 物業管理區域內，業主、物業使用人不得實施賭博、利用迷信活動等危害社會的行為；不得違反規定飼養動物干擾他人正常生活；不得存儲易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品；不得占用阻塞消防通道、挪用損毀消防設施。
      　　第四十五條 業主、物業使用人在住宅裝飾裝修開工前，應當與物業服務企業簽訂裝飾裝修服務協定。
      　　業主、物業使用人未簽訂裝飾裝修服務協定的，物業服務企業可限制施工人員進入物業管理區域。
      　　物業服務企業對住宅裝飾裝修活動進行巡查時，業主、物業使用人應當給予配合。
      　　第四十六條 物業保修期滿后，業主所有的房屋、車位等專有部分的維修、更新由業主負責，所需費用由業主承擔。
      　　第四十七條 物業保修期滿后，物業管理區域內共用部位、共用設施設備的維修、更新，由業主共同承擔。
      　　物業共用部位、共用設施設備由于人為原因損壞的，責任人應當及時修復，并對造成的損失承擔賠償責任。
      　　第四十八條 物業服務企業應當健全物業共用部位、共用設施設備管理養護制度，按照合同的約定加強對共用部位、共用設施設備運行狀況的日常檢查、養護，并做好記錄。
      　　電梯、鍋爐等特種設備和自動消防設施，由業主或者物業服務企業根據物業服務合同約定，委托專業服務單位負責維護、保養，并明確各方安全管理責任。
      　　第四十九條 供水、供電、供氣、供熱等專業經營單位，對物業管理區域內專業經營設施設備和相關管線依法承擔維修、更新責任。
      　　第五十條 物業管理區域內有兩戶以上業主的，應當建立物業專項維修資金制度。
      　　物業專項維修資金專項用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造。
      　　第五十一條 住宅物業和住宅小區內的非住宅物業的業主應當在辦理房屋入住手續前，將首期物業專項維修資金存入商品住宅維修資金專戶，尚未交存物業專項維修資金的房屋，房地產開發企業應當在辦理房屋產權初始登記時一次性交存。
      　　公有住房售房單位應當按照有關規定從售房款中提取物業專項維修資金，并存入售后公有住房維修資金專戶。
      　　第五十二條 共用部位、共用設施設備維修和更新、改造使用物業專項維修資金的，應當由相關業主表決通過。
      　　有下列情形之一，可能危及業主生命和財產安全的，可以按應急維修程序支取使用維修資金：
      　　(一)屋面漏雨、外墻滲水、下水管道破裂、外墻面脫落、道路塌陷等經業主委員會或者社區居民委員會核實的；
      　　(二)電梯運行存在安全隱患的；
      　　(三)消防設施出現故障，公安機關消防機構下達消防監督檢查記錄或者出具責令限期整改通知書的。
      　　按應急維修程序支取維修資金的，待安全隱患處置妥當后，維修資金使用情況應當在物業管理區域內向業主公示。
      　　第五十三條 物業專項維修資金賬面余額不足首期交存額百分之三十或者商品住宅已經出售但未建立物業專項維修資金的，業主委員會應當組織相關業主續交或者補交。業主未續交、補交物業專項維修資金，發生共用部位、共用設施設備維修時，相關業主應當共同承擔維修責任。
      　　物業專項維修資金管理辦法由市住房保障管理部門、市財政部門制定。
      　　第五十四條 物業管理區域內的車庫(含共用車庫車位和專用車庫)應當通過出售或者租賃形式，優先滿足業主的停車需要。共用車庫車位租賃費的標準按照物價部門發布的指導價確定。
      　　在滿足業主需要后，房地產開發企業可以將車庫對外出租，但租賃期限最長不得超過六個月。
      　　第五十五條 因規劃建設車庫不足，業主大會可以決定占用物業管理區域內共有道路或者其他場地設置停車泊位，但是不得占用消防通道、妨礙道路通行。
      　　利用停車泊位停車的，應當交納車位場地使用費，車位場地使用費屬于全體業主共有。
      　　第五十六條 業主不得擅自占用物業管理區域內的道路、綠地或者其他共有場地停放車輛。
      　　第五十七條 未確定停車位的車輛，物業服務企業可限制其進入物業管理區域，公安、消防、搶險、救護等特殊車輛執行公務以及臨時停車除外。
      　　第五十八條 物業管理區域內利用業主共用部位、共用設施設備從事經營活動所得收益屬于全體業主共有，其使用、分配、管理由業主大會決定。
      　　第六章監督與管理
      　　第五十九條 住房保障管理、城管執法、公安、質監、市政公用、物價、城鄉建設等部門應當建立投訴、舉報受理制度，并在物業管理區域內公布投訴電話，對物業管理區域內的違法行為及時進行查處。
      　　第六十條 物業服務企業有下列行為之一的，向住房保障管理部門投訴：
      　　(一)未按照物業服務合同約定提供服務的；
      　　(二)未取得資質證書從事物業管理的；
      　　(三)將物業管理區域內的全部物業管理一并委托其他單位或者個人管理的；
      　　(四)擅自改變物業服務用房用途的；
      　　(五)擅自撤離物業管理區域、停止物業服務的；
      　　(六)套取、挪用物業專項維修資金的。
      　　第六十一條 物業服務管理區域內有下列情形的，可以按照下列途徑投訴：
      　　(一)違反本辦法第四十三條第(一)至(七)項的，向城管執法部門投訴；
      　　(二)物業保修期內出現工程質量缺陷得不到及時維修的，向城鄉建設部門投訴；
      　　(三)占用阻塞消防通道、挪用損毀消防設施，影響消防安全的，向公安機關消防機構投訴；
      　　(四)賭博、利用迷信活動危害社會的，違反規定飼養動物干擾他人正常生活的，存儲易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品的，向公安機關投訴；
      　　(五)電梯、鍋爐等特種設備存在事故隱患的，向質監部門投訴；
      　　(六)物業服務企業違規收費的，向物價部門投訴；
      　　(七)供水、供暖、供氣專業經營單位未依法承擔專業經營設施設備和相關管線維修養護責任的，向市政公用部門投訴；
      　　(八)電力專業經營單位未依法承擔電力線路、設施及相關設備維修養護責任的，向經濟和信息化部門投訴。
      　　第六十二條 各縣(市)、區人民政府應當建立物業管理聯席會議制度，研究、部署、推進物業管理各項工作，解決本轄區內物業管理重大矛盾糾紛。
      　　第六十三條 街道辦事處、鄉(鎮)人民政府負責召集由住房保障管理和城管執法部門、公安派出所、社區居民委員會、業主委員會或者業主代表、物業服務企業等參加的物業管理項目聯席會議。
      　　物業管理項目聯席會議協調處理下列事項：
      　　(一)業主委員會和有關部門不依法履行職責的情況；
      　　(二)物業服務企業在履行退出程序以及交接工作中出現的問題；
      　　(三)物業管理區域內發生的突發事件；
      　　(四)物業管理與社區管理銜接和配合中出現的問題；
      　　(五)需要協調的其他物業管理事項。
      　　涉及協調處理物業管理區域內供水、供電、供氣、供暖、環衛等事項的，應當通知相關專業經營單位參加。
      　　物業管理項目聯席會議召集單位應當整理并保管物業管理項目聯席會議記錄。
      　　第六十四條 業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。
      　　第六十五條 市住房保障管理部門應當建立物業服務企業信用信息管理制度，加強對物業服務企業的監督管理。物業服務企業信用信息，應當向社會公示，并作為企業業績評價的依據。具體辦法由市住房保障管理部門制定。
      　　第六十六條 市物業服務行業協會應當加強行業自律，規范行業行為，制定、完善行業服務標準，推進標準化服務，促進誠信經營，維護物業服務企業合法權益。
      　　市物業服務行業協會應當建立本市統一的物業服務項目經理及注冊物業管理師等相關專業服務人員的執業名冊，向公眾提供查詢。
      　　第七章 法律責任
      　　第六十七條 違反本辦法規定的行為，法律、法規和其他規章已作出處罰規定的，按照其規定執行；未作出處罰規定的，按照本辦法的規定執行。
      　　第六十八條 業主委員會、業主委員會委員違反本辦法第二十七條第二款、第二十八條第三款規定，拒不移交或者不及時移交相關資料和財物的，由物業管理區域所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府責令其限期整改。
      　　第六十九條 物業服務企業違反本辦法第三十四條規定，未及時辦理物業服務合同備案手續的，由縣(市)、區住房保障管理部門責令其限期改正，并將該違規行為記入物業服務企業信用檔案；逾期未改正的，由城管執法部門處以一千元罰款。
      　　第七十條 物業服務企業違反本辦法第四十二條第二款規定，在經業主大會決定選聘新的物業服務企業后拒絕辦理交接的，由縣(市)、區住房保障管理部門責令其限期改正，將其違規行為記入物業服務企業信用檔案；逾期未改正的，由城管執法部門處以一千元罰款。
      　　第七十一條 住房保障管理部門、街道辦事處、鄉(鎮)人民政府和其他有關部門的工作人員在工作中有挪用物業質量保修金或者物業專項維修資金行為，或者利用職務上的便利收受他人財物或者其他好處的，由監察機關依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
      　　其他國家機關工作人員不依法履行物業管理活動監督管理職責，或者對投訴的違法違規行為不予查處造成惡劣影響的，由監察機關依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
      　　第八章 附則
      　　第七十二條 已交付使用、配套設施不齊全的開放式舊住宅區，由縣(市)、區人民政府組織街道辦事處、鄉(鎮)人民政府進行改造整治。
      　　改造整治完成后，符合專業化管理條件的，按本辦法執行。
      　　第七十三條 本辦法自2月1日起施行。1999年7月30日施行的《濟南市物業管理辦法》(濟南市人民政府令第149號)同時廢止。
      物業管理條例11
      

      　　第一章 總則
      　　第一條：為規范物業管理行為，保障業主權益，維護物業市場秩序，根據《物權法》等相關法律規定，制定本條例。
      　　第二條：本條例適用于一切有物業管理需求的住宅小區、商業綜合體、辦公樓宇等場所。
      　　第三條：本條例所涉及的物業管理，是指物業服務企業對所承擔的物業管理責任的履行，包括但不限于房屋、綠化、清潔、安保、設備設施等方面的管理。
      　　第四條：物業服務企業應在法律、法規、規章制度和合同約定的范圍內履行管理職責，并承擔由此產生的法律責任。
      　　第二章 物業服務企業的資格和監管
      　　第五條：物業服務企業應符合國家相關政策和法律法規規定，在經過工商行政管理部門注冊并取得相應經營許可后方可從事物業管理服務。
      　　第六條：物業服務企業應有明確的管理和運作機制，建立完善的`質量管理體系，制定完備的管理制度，積極開展業務技術培訓和人員職業素質培養。
      　　第七條：物業服務企業應當主動向業主公開相關信息，包括但不限于服務承諾、服務范圍、服務質量、收費標準等內容。同時，還應當配合政府部門開展監督檢查，接受社會監督。
      　　第八條：若物業服務企業違反法律法規、規章制度、合同約定等相關規定，造成業主和社會公眾損失的，應當承擔相應的法律責任，并對受損業主給予賠償。
      　　第三章 物業服務企業的服務內容
      　　第九條：物業服務企業應當為業主提供房屋的資料管理、租賃代理等服務，保障業主權益。
      　　第十條：物業服務企業應當為業主提供公共設施、綠化、道路等維修、養護服務，保證運行正常。
      　　第十一條：物業服務企業應當為業主提供定期的房屋保潔、公共區域衛生清潔等服務，保證環境衛生。
      　　第十二條：物業服務企業應當為業主提供安全防范、安全消防管理等服務，保障業主人身財產安全。
      　　第十三條：物業服務企業應當為業主提供公共事務咨詢、社區活動策劃等服務，增進業主之間的交流和合作。
      　　第十四條：物業服務企業應當按照合同約定和收費標準，向業主收取物業服務費用，并不得擅自提高或降低收費標準。
      　　第十五條：物業服務企業應當建立與業主委員會的良好合作關系，接受業主委員會的建議、意見和監督。
      　　第四章 物業管理的責任和義務
      　　第十六條：業主應當遵守《物業管理條例》等相關法律法規，注意對公共設施、綠化、環境衛生等的保護和改善。
      　　第十七條：業主應當按照約定和規定的時間和方式交納物業服務費，并不得拒付或拖欠。
      　　第十八條：業主應當保持對物業服務企業工作的合理監督和管理，并及時向服務企業反饋意見、建議和要求。
      　　第十九條：物業服務企業應當根據合同約定和相關規定，為業主提供優質、高效的物業管理服務。
      　　第二十條：物業服務企業應當嚴格遵守法律法規，秉承“公開、公正、公平”的經營理念，保障業主權益。
      　　第二十一條：物業服務企業應當對保潔、消防、安全等方面進行定期培訓和演練，提高服務質量和應急能力。
      　　第二十二條：物業服務企業應當依據定期檢查和維修計劃，及時進行公共設施、維修保養，確保設施設備正常運行。
      　　第二十三條：物業服務企業應當建立和健全服務投訴、意見征集和快速處理機制，及時處理業主的投訴和意見。
      　　第五章 執法監管
      　　第二十四條：國家有關部門和單位應當對物業服務企業的資格和監管進行嚴格管理和監督。
      　　第二十五條：物業服務企業應當在業主大會及業主委員會成立后及時報備，并提交相關資料，接受業主和有關部門的監督和檢查。
      　　第二十六條：物業服務企業應當與業主簽訂合同，明確服務范圍、服務內容、收費標準等條款。
      　　第二十七條：客觀存在的物業服務糾紛，物業服務企業和業主可以協商解決；協商未果的，可以向相關部門申請仲裁或訴訟。
      　　第六章 附則
      　　第二十八條：本條例自發布之日起施行。
      　　第二十九條：物業服務企業應當制定服務承諾書，公示本企業的服務范圍、服務內容、收費標準等內容。
      　　第三十條：物業服務企業應當公開投訴，建立24小時服務熱線。
      　　附件：物業服務企業評價標準
      　　注釋：
      　　1.《物權法》：《中華人民共和國物權法》是我國物權法律制度的總體規定，是我國民法典完善和法律法規體系完善的重要組成部分。
      　　2.業主委員會：是指業主自行選舉產生的依法管理物業服務企業、監督物業服務企業和物業管理事務的業主議事機構，具有獨立法人地位。
      　　3.物業服務費：是指物業服務企業向業主收取的用于履行物業管理服務職責的費用。
      　　可能遇到的困難及解決辦法：
      　　1.物業服務企業與業主之間存在的糾紛較多，需要加強政府部門的監管和調解力度。
      　　2.業主對物業服務企業的服務質量和收費標準存在質疑，需要加強服務公開度和信息公開度，及時回應業主關切。
      　　3.物業服務企業的管理團隊和工作人員素質亟待提高，需要加大培訓和管理力度，提高服務水平和管理能力。
      物業管理條例12
      

      　　第一章總則
      　　第一條為了規范物業管理活動，維護物業管理各方的合法權益，營造良好的居住和工作環境，促進和諧社區建設，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》等法律、行政法規，結合本省實際，制定本條例。
      　　第二條本條例適用于本省行政區域內物業的使用、維護、服務及其監督管理活動。
      　　本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對物業管理區域內的房屋及其配套設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護環境衛生和相關秩序的活動。
      　　第三條縣級以上人民政府應當將物業服務納入現代服務業發展規劃、社區建設和社區管理體系，制定、落實扶持政策，落實稅收優惠政策，減輕物業服務企業負擔;建立和完善專業化、社會化、市場化的物業管理體制，形成公開、公平、公正的市場競機制，鼓勵采用新技術、新方法，依靠科技進步提高物業管理和服務水平。
      　　第四條省人民政府住房城鄉建設行政主管部門負責全省物業管理活動的監督管理工作。
      　　縣級以上人民政府房產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。
      　　各級人民政府有關行政主管部門，按照各自職責，負責物業管理活動的監督管理工作。
      　　第五條街道辦事處、鄉鎮人民政府負責協同房產行政主管部門對轄區物業管理工作進行指導、監督。協調物業管理和社區管理的關系;協調建設單位與物業服務企業、業主與物業服務企業的關系，有關專營單位與物業服務企業的關系;負責轄區業主大會和業主委員會的組建和換屆選舉工作，對業主委員會日常活動進行指導、監督。社區居(村)民委員會應當協助街道辦事處、鄉鎮人民政府做好與物業管理有關的工作。
      　　第六條物業服務行業協會應當加強行業自律管理，規范從業行為，促進誠信經營，加強物業服務企業從業人員培訓，提高物業服務水平，維護物業服務企業的合法權益。
      　　第二章業主、業主大會與業主委員會
      　　第一節業主
      　　第七條房屋的所有權人為業主。本條例所稱的業主包括：
      　　(一)房屋所有權證登記的房屋所有權人;
      　　(二)依據《中華人民共和國物權法》第二章第三節規定取得建筑物專有部分所有權的人;
      　　(三)尚未辦理房屋所有權登記，但基于一定的法律事實，已經合法占有房屋的人。
      　　第八條業主在物業管理活動中，享有下列權利：
      　　(一)按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務;
      　　(二)提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議;
      　　(三)提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議;
      　　(四)參加業主大會會議，行使投票權;
      　　(五)選舉業主委員會成員，并享有被選舉權;
      　　(六)監督業主委員會的工作;
      　　(七)監督物業服務企業履行物業服務合同;
      　　(八)對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權;
      　　(九)監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用;
      　　(十)法律、法規規定的其他權利。
      　　第九條業主在物業管理活動中，履行下列義務：
      　　(一)遵守管理規約、業主大會議事規則;
      　　(二)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的`維護等方面的規章制度;
      　　(三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;
      　　(四)按照國家和自治區有關規定交納專項維修資金;
      　　(五)按時交納物業服務費用;
      　　(六)法律、法規規定的其他義務。
      　　第二節業主大會籌備
      　　第十條一個物業管理區域成立一個業主大會。
      　　建設單位或物業服務企業應當將業主入住情況書面報告房地產主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府。符合下列條之一的，應當成立業主大會：
      　　(一)交付使用的專有部分建筑面積達到物業管理區域內建筑物總面積百分之五十以上;
      　　(二)已入住戶數比例達到百分之五十以上;
      　　(三)首次交付使用滿兩年。
      　　第十一條符合首次業主大會召開條件的，街道辦事處、鄉鎮人民政府接到報告后，應當及時會同房地產主管部門在三十日內組建業主大會籌備組。
      　　建設單位或物業管理企業的報告應當包括籌備首次業主大會會議所需的下列資料：
      　　(一)物業管理區域劃分證明;
      　　(二)建筑物規劃總平面圖;
      　　(三)綠化竣工總平面圖;
      　　(四)交付使用附屬設施設備備案證明;
      　　(五)物業服務用房配置證明;
      　　(六)專項維修資金繳存證明;
      　　(七)業主名冊;
      　　(八)成立業主大會必需的其他文件資料。
      　　開發建設單位或者前期物業服務企業未及時予以書面報告的，百分之二十以上的業主可以聯名向縣(區)房屋主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府提出設立業主大會的書面要求。
      　　第十二條業主大會籌備組由業主、街道辦事處或鄉鎮人民政府、開發建設單位代表組成，其中業主代表所占比例不得低于籌備組總人數的三分之二。籌備組組長由街道辦事處、鄉鎮人民政府代表擔任。
      　　第十三條業主大會籌備組履行下列職責：
      　　(一)確定首次業主大會會議召開的時間、地點和內容;
      　　(二)草擬管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則;
      　　(三)確認業主身份，確定業主在首次業主大會會議上的投票權數;
      　　(四)提出首屆業主委員會委員選舉辦法、候選人條件和名單;
      　　(五)確定首次業主大會會議表決規則;
      　　(六)做好首次業主大會會議的其他準備工作。
      　　籌備組應當自成立之日起十五日內，將工作職責和成員名單在物業管理區域內公告。
      　　業主大會籌備組應當自組成之日起九十日內組織召開首次業主大會會議。
      物業管理條例13
      

      　　為了維護業主和物業服務企業的合法權益，規范物業服務和監督管理活動，制定了《湖北省物業服務和管理條例》并將于20xx年10月1日實施，下面是詳細內容。
      　　湖北省人民代表大會常務委員會公告
      　　（第二〇〇號）
      　　《湖北省物業服務和管理條例》已由湖北省第十二屆人民代表大會常務委員會第二十三次會議于20xx年7月28日通過，現予公布，自20xx年10月1日起施行。
      　　湖北省人民代表大會常務委員會
      　　20xx年7月28日
      　　第一章總則
      　　第一條為了維護業主和物業服務企業的合法權益，規范物業服務和監督管理活動，營造安全、舒適、文明、和諧的生活和工作環境，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》等法律、行政法規，結合本省實際，制定本條例。
      　　第二條本條例適用于本省行政區域內的物業服務及其監督管理活動。
      　　本條例所稱物業服務，是指業主自行或者通過選聘物業服務企業等形式，對房屋及其配套設施設備和相關場地進行維修、養護和管理，維護物業區域內環境衛生和相關秩序的活動。
      　　第三條縣級以上人民政府應當將物業服務納入現代服務業發展規劃、社區建設規劃和社會治理體系，建立物業服務綜合協調機制和目標責任制，完善激勵政策和措施，促進物業服務發展與和諧社區建設。
      　　第四條縣級以上人民政府房產行政主管部門負責本行政區域內物業服務活動的監督管理工作，依法履行下列職責：
      　　（一）對物業服務企業資質、服務質量進行監督管理；
      　　（二）對物業服務企業組織開展信用評價；
      　　（三）對物業服務企業及其從業人員、業主委員會進行業務指導、培訓和監督管理；
      　　（四）對物業的使用與維護進行監督管理；
      　　（五）對物業承接查驗、物業服務企業退出交接活動進行指導和監督；
      　　（六）對物業保修金和住宅專項維修資金的交存、使用進行監督管理；
      　　（七）建立、維護物業服務和管理電子信息平臺；
      　　（八）處理物業服務活動中的投訴；
      　　（九）法律、法規規定的其他職責。
      　　縣級以上人民政府城鄉規劃、建設、國土資源、公安、民政、環境保護、城市管理、工商行政管理、質量技術監督、價格等行政主管部門，按照各自職責共同做好物業服務監督管理工作。
      　　第五條街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在同級黨組織領導和民政部門指導監督下，依法組織和指導本轄區內的業主成立業主大會、選舉業主委員會，監督業主大會、業主委員會依法履行職責，協調物業服務與社區管理、社區服務的關系，調解物業服務糾紛；居（村）民委員會協助街道辦事處、鄉鎮人民政府做好與物業服務有關的工作。
      　　物業服務和管理應當納入基層精神文明建設的考核內容。
      　　第六條街道辦事處、鄉鎮人民政府應當建立物業服務聯席會議制度。
      　　聯席會議由街道辦事處、鄉鎮人民政府召集，房產、公安、民政、城市管理等行政主管部門和居（村）民委員會、業主委員會、物業服務企業、專業經營單位等各方代表參加，具體解決物業服務和管理活動中需要協調的問題。
      　　第七條物業服務行業協會應當加強行業自律管理，制定物業服務規范和等級標準，建立和完善物業服務企業及其從業人員的自律制度，提高物業服務水平。
      　　第二章物業區域的規劃與建設
      　　第八條物業區域的劃分，應當遵循規劃優先、功能完善、資源共享、便民利民的原則。
      　　城鄉規劃行政主管部門審查項目規劃設計方案時，應當征求房產行政主管部門對物業區域劃分的意見。
      　　第九條建設單位應當根據建設項目用地規劃許可證確定的紅線圖，結合物業的共用設施設備、社區建設等因素劃分物業區域。
      　　物業配套設施設備共用的，應當劃分為一個物業區域；規模過大劃分為一個物業區域不便于管理或者已經分割成多個自然街區，且其配套設施設備能夠分割、獨立使用的，可以劃分為不同的物業區域。
      　　第十條建設單位應當在取得房屋預售許可或者現房銷售前，向房產行政主管部門提出劃分物業區域的備案申請。房產行政主管部門應當征求城鄉規劃行政主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府、居（村）民委員會等單位的意見，自受理備案申請之日起二十日內核定并予以答復。
      　　建設單位應當在核定的物業區域內顯著位置公示物業區域詳細分布圖，以及屬于全體業主共有部分、共用設施設備的配置和建設標準，并在房屋買賣合同中明示。
      　　第十一條已投入使用但尚未劃分物業區域或者需要調整物業區域的，由房產行政主管部門征求城鄉規劃行政主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府、居（村）民委員會以及相關業主意見后，確定物業區域。
      　　調整物業區域的，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。
      　　第十二條新建住宅的，建設單位應當按照下列要求在物業區域內配置物業服務用房：
      　　（一）不低于總建筑面積千分之二，且最少不低于一百平方米；
      　　（二）應當具備通水、通電、通信、采光、通風等基本使用功能和辦公條件，配置獨立合格的水、電等計量裝置。
      　　物業服務用房屬于全體業主共有，任何單位和個人不得分割、轉讓、抵押，也不得擅自變更用途。
      　　業主委員會辦公用房從物業服務用房中安排，其面積不低于二十平方米。
      　　第十三條城鄉規劃行政主管部門在建設工程規劃許可過程中，應當對物業服務用房的設計指標進行審查。
      　　房產行政主管部門在核發房屋銷售許可時，應當對物業服務用房進行核查。
      　　第十四條集中建設的保障性住房應當按照不低于總建筑面積千分之三的比例增加配置物業服務經營性用房，由物業服務企業經營管理，收益用于補充物業服務費。
      　　第十五條新建住宅物業區域內的供水、供電、供氣、供熱等專業經營設施設備，應當符合國家技術標準和技術規范，并與主體工程同時設計、同時施工、同時交付。
      　　建設項目竣工驗收合格后，建設單位應當將物業區域內供水、供電、供氣、供熱等專業經營設施設備移交給專業經營單位維護管理，專業經營單位應當接收。
      　　第十六條住宅物業區域內已投入使用的專業經營設施設備尚未移交專業經營單位維護管理的，由業主大會決定是否移交。
      　　決定移交的，房產行政主管部門應當組織有關專業經營單位按照國家技術標準和技術規范進行驗收。驗收合格的，專業經營單位應當接收。驗收不合格的，由專業經營單位提出整改方案，經整改合格后移交。
      　　專業經營設施設備尚在質量保修期內的，其整改費用由建設單位承擔。
      　　第十七條對配套設施設備不齊全的老舊住宅區，縣級以上人民政府應當制定老舊住宅區物業改造規劃和年度實施計劃，加大資金投入，完善配套基礎設施和公共服務設施，改善老舊住宅區的綜合環境和物業服務。
      　　街道辦事處、鄉鎮人民政府、居（村）民委員會應當在征求老舊住宅區業主意見后，劃分物業區域，并報房產行政主管部門備案。
      　　第三章業主及業主大會
      　　第十八條房屋所有權人為業主。尚未登記取得所有權，但基于買賣、贈與、繼承、拆遷或者征收補償等法律行為已經合法占有該房屋的人，認定為物業服務關系中的業主。
      　　業主可以依法委托物業使用人行使業主權利、履行業主義務。委托應當以書面形式提交業主委員會。
      　　第十九條一個物業區域成立一個業主大會，業主大會由物業區域內全體業主組成。業主人數超過三百人的物業區域可以成立業主代表大會，履行業主大會議事規則規定的職責，業主代表的產生方式由業主大會決定。
      　　業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。
      　　第二十條符合下列條件之一的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當組織召開物業區域內首次業主大會會議：
      　　（一）交付的房屋專有部分面積達到建筑物總面積百分之五十的；
      　　（二）交付的房屋套數達到總套數百分之五十的；
      　　（三）自首位業主入住之日起滿兩年且已入住戶數比例達到百分之二十的。
      　　首次業主大會會議的籌備經費根據物業區域規模、業主人數和建筑面積等因素確定，由建設單位承擔；老舊住宅區首次業主大會會議的籌備經費由縣級人民政府承擔。
      　　第二十一條符合首次業主大會會議召開條件的，建設單位應當書面報告房產行政主管部門；業主也可以向房產行政主管部門提出召開首次業主大會會議的書面報告；房產行政主管部門應當書面通知街道辦事處、鄉鎮人民政府。
      　　街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在收到通知之日起三十日內組織成立業主大會會議籌備組，并自籌備組成立之日起六十日內組織召開首次業主大會會議。
      　　第二十二條業主大會會議籌備組由街道黨工委、辦事處或者鄉鎮黨委、人民政府和業主、居（村）民委員會、建設單位的代表組成，其中業主代表人數比例不低于二分之一；業主代表的產生方式由街道辦事處、鄉鎮人民政府征求業主意見后確定。籌備組組長由街道黨工委、辦事處或者鄉鎮黨委、人民政府的代表擔任。
      　　業主大會會議籌備組應當做好以下工作：
      　　（一）確認業主身份、業主人數以及業主所有的專有部分面積；
      　　（二）確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式、內容以及表決規則；
      　　（三）起草業主公約或者管理規約、業主大會議事規則、業主委員會選舉辦法、業主委員會工作規則；
      　　（四）提出首屆業主委員會委員候選人名單；
      　　（五）首次業主大會會議的其他準備工作。
      　　前款內容應當在首次業主大會會議召開十五日前以書面形式告知全體業主，前款第二項內容還應當在物業區域內顯著位置公告。業主對前款內容有異議的，業主大會會議籌備組應當記錄、處理并答復。
      　　第二十三條建設單位應當在首次業主大會會議召開前向街道辦事處、鄉鎮人民政府報送物業區域證明、房屋及建筑面積清冊、業主名冊、竣工總平面圖、交付使用共用設施設備的證明、物業服務用房配置證明等籌備首次業主大會會議所需的文件資料。街道辦事處、鄉鎮人民政府應當將上述資料建檔保存。
      　　第二十四條業主大會會議討論決定下列事項：
      　　（一）制定和修改業主公約或者管理規約、業主大會議事規則、業主委員會選舉辦法、業主委員會工作規則；
      　　（二）選舉業主委員會、更換業主委員會委員或者撤銷業主委員會委員職務；
      　　（三）選聘、續聘和解聘物業服務企業或者決定自行管理物業；
      　　（四）審議業主委員會提交的物業服務合同草案；
      　　（五）依法籌集、管理、使用住宅專項維修資金和物業保修金；
      　　（六）改建、重建共有建筑物及其附屬設施；
      　　（七）改變共有部分的用途；
      　　（八）共用部位、共用設施設備經營的方式和所得收益的管理、分配、使用；
      　　（九）業主大會、業主委員會工作經費的籌集、管理、使用，以及業主委員會委員津貼的來源、支付標準；
      　　（十）改變或者撤銷業主委員會作出的決定；
      　　（十一）法律、法規規定應當由業主共同決定的其他事項。
      　　業主大會的決定，對全體業主具有約束力。
      　　第二十五條業主大會決定本條例第二十四條第一款第五項和第六項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意；決定其他事項的，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。面積和業主人數按照下列方式確定：
      　　（一）專有部分面積按照建筑面積計算，建筑物總面積按照專有部分面積之和計算；
      　　（二）業主人數按照專有部分的數量計算，一個專有部分按照一人計算；建設單位尚未銷售和雖已銷售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按照一人計算；總人數按照以上統計的總和計算。
      　　第二十六條業主大會定期會議由業主委員會按照業主大會議事規則的規定組織召開。有下列情形之一的，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議：
      　　（一）業主委員會半數以上委員或者百分之二十以上業主提議的；
      　　（二）需要提前終止物業服務合同或者重新選聘物業服務企業的；
      　　（三）業主公約或者管理規約、業主大會議事規則規定的其他情形。
      　　業主委員會不履行組織召開業主大會會議義務的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令業主委員會三十日內組織召開；業主委員會逾期仍不組織召開的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府組織召開。
      　　第二十七條業主委員會由業主大會依法選舉產生，對其負責、受其監督。業主委員會委員名單應當在物業區域內顯著位置公告。
      　　業主委員會由五至十一人單數組成，每屆任期不超過五年，可以連選連任。業主委員會主任、副主任由業主委員會在業主委員會委員中推選產生。
      　　業主委員會委員只能由業主擔任并履行職責，不得由他人代理。業主委員會委員出現空缺時，應當按照規定及時補足；缺額人數超過委員總人數百分之五十的，應當重新選舉業主委員會。
      　　第二十八條業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，將業主大會決議和業主委員會委員名單向房產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。
      　　業主委員會持備案證明向公安機關申請刻制業主大會和業主委員會印章。業主大會印章根據業主大會決定使用；業主委員會印章經半數以上委員簽字同意方可使用。
      　　第二十九條業主委員會應當履行下列職責：
      　　（一）執行業主大會的'決定和決議；
      　　（二）召集業主大會會議，定期向業主大會報告工作，并在物業區域內顯著位置公布書面報告，接受業主詢問；
      　　（三）根據業主大會決定，代表業主與業主大會選聘或者續聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；
      　　（四）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督物業服務企業履行物業服務合同，協調處理物業服務活動中的相關問題，維護業主合法權益；
      　　（五）督促業主、物業使用人遵守業主公約或者管理規約，調解因物業使用、維護和管理產生的糾紛；
      　　（六）組織、監督住宅專項維修資金和物業保修金的籌集、使用；
      　　（七）根據業主大會決定或者授權，決定共用部位、共用設施設備的經營方式和所得收益的管理、分配、使用，并公布經營所得收益和支出情況；
      　　（八）配合街道辦事處、鄉鎮人民政府、居（村）民委員會、公安機關等做好物業區域內的社會治安、社區建設和公益宣傳等工作；
      　　（九）法律、法規和業主公約或者管理規約規定的其他職責。
      　　業主委員會會議應當有過半數的委員出席，作出的決定應當經全體委員過半數同意。
      　　第三十條業主委員會委員不得有下列行為：
      　　（一）拒絕或者放棄履行委員職責；
      　　（二）挪用、侵占業主共有財產；
      　　（三）利用職務之便接受減免物業服務費、停車費，以及索取、非法收受建設單位、物業服務企業或者有利害關系業主提供的利益、報酬；
      　　（四）打擊、報復、誹謗、陷害有關投訴、舉報人；
      　　（五）泄露業主信息或者將業主信息用于與物業服務無關的活動；
      　　（六）其他損害業主共同利益或者可能影響其公正履行職責的行為。
      　　業主委員會委員違反前款規定的，街道辦事處、鄉鎮人民政府調查核實后，責令其暫停履行職責，由業主大會決定終止其委員職務。
      　　第三十一條業主委員會委員有下列情形之一的，其委員職務自行終止：
      　　（一）以書面形式向業主大會、業主委員會或者居（村）民委員會提出辭職的；
      　　（二）不再具備業主身份的；
      　　（三）不再具備履行職責能力的；
      　　（四）任職期間被追究刑事責任的；
      　　（五）法律、法規和業主公約或者管理規約規定的其他情形。
      　　第三十二條業主委員會任期屆滿六十日前，應當組織召開業主大會會議，完成換屆選舉。逾期未完成的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當組織召開業主大會會議完成換屆選舉。
      　　第三十三條業主委員會應當自任期屆滿之日起十日內，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物，移交新一屆業主委員會。
      　　業主委員會委員職務在任期內終止的，應當自終止之日起三日內將其保管的前款所列財物移交業主委員會。
      　　拒不移交的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當督促其移交，公安機關應當依法協助。
      　　第三十四條業主大會、業主委員會工作經費從共用部位、共用設施設備經營所得收益中列支，不足部分由全體業主分攤。工作經費的收支情況，應當每年在物業區域內顯著位置公布一次，接受業主監督。
      　　第四章物業服務企業
      　　第三十五條從事物業服務的企業應當具有獨立的法人資格，實行資質管理制度。
      　　物業服務企業應當具有相應的專業技術人員，具備為業主提供專業服務的能力。
      　　第三十六條物業服務企業在物業服務活動中享有下列權利：
      　　（一）根據物業服務合同約定收取物業服務費用；
      　　（二）勸阻、制止損害物業或者其他損害業主共同利益和公共安全的行為；
      　　（三）法律、法規規定和物業服務合同約定的其他權利。
      　　任何單位和個人不得強制物業服務企業代收有關費用或者提供無償服務。
      　　第三十七條物業服務企業在物業服務活動中應當履行下列義務：
      　　（一）按照物業服務合同、國家有關物業服務的規范提供物業服務；
      　　（二）在業主、物業使用人使用物業前，將物業的共用部位、共用設施設備的使用方法、維護要求、注意事項等有關規定書面告知業主、物業使用人；
      　　（三）落實安防人員、設施及安保措施，確保安防監控設施正常運轉，按照法律、法規規定和物業服務合同約定做好物業區域內的安全防范工作；
      　　（四）維護物業區域環境衛生，引導業主進行垃圾分類處理；
      　　（五）定期對物業的共用部位、共用設施設備進行養護，按照物業服務合同約定組織維修；
      　　（六）做好物業維修、養護、更新及其費用收支的各項記錄，妥善保管物業檔案資料和有關財務賬冊，建立物業服務信息平臺，為業主提供免費查詢服務；
      　　（七）實行二十四小時值班制，建立和完善物業服務工作應急預案，及時處理物業服務中的突發事件；
      　　（八）聽取業主委員會、業主、物業使用人的意見，改進和完善物業服務；
      　　（九）法律、法規規定和物業服務合同約定的其他義務。
      　　物業服務企業不得以業主拖欠物業服務費用、不配合管理等理由，減少服務內容，降低服務質量，中斷或者以限時限量等方式變相中斷供水、供電、供氣、供熱，以及實施損害業主合法權益的其他行為。
      　　第三十八條物業服務企業應當將下列信息在物業區域內顯著位置公示：
      　　（一）物業服務企業的資質證書、項目負責人的基本情況、聯系方式、物業服務投訴電話；
      　　（二）物業服務合同約定的服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、收費方式等；
      　　（三）電梯、消防、監控等專業設施設備的日常維修保養單位的名稱、資質、聯系方式和應急處置方案等；
      　　（四）業主交納物業服務費用、公共水電分攤費用情況、住宅專項維修資金使用情況，物業共用部位、共用設施設備經營所得收益和支出情況；（五）物業區域內停車位、車庫的銷售、出租、分配以及使用情況；
      　　（六）房屋修繕、裝飾裝修以及使用過程中的結構變動等安全事項；
      　　（七）其他應當公示的信息。
      　　業主對公示內容有異議的，物業服務企業應當答復。
      　　第三十九條物業服務企業不得在物業服務活動中有下列行為：
      　　（一）擅自允許他人利用共用部位、共用設施設備進行廣告、宣傳、經營等活動；
      　　（二）擅自設置營業攤點；
      　　（三）法律、法規和業主公約或者管理規約規定的其他行為。
      　　物業服務企業不得泄露業主信息，不得對業主進行騷擾、恐嚇、打擊報復或者采取暴力行為。
      　　第四十條縣級以上人民政府房產行政主管部門應當建立物業服務企業考核和信用評價體系，聽取業主和業主委員會的評價意見，將評價意見作為物業服務企業資質管理和服務質量考核的內容；定期組織對物業服務企業進行檢查和考核，并向社會公布。
      　　物業服務企業應當向房產行政主管部門定期報送信用檔案信息、統計報表等資料。
      　　第五章物業服務
      　　第四十一條住宅物業的建設單位在業主、業主大會首次選聘物業服務企業前，應當采取招標投標方式公開選聘前期物業服務企業。投標人少于三個或者住宅面積不超過三萬平方米的，經房產行政主管部門批準，可以采取協議方式選聘前期物業服務企業。建設單位選聘前期物業服務企業應當接受街道辦事處、鄉鎮人民政府監督。
      　　業主購買住宅物業后，建設單位更換前期物業服務企業的，應當征得半數以上業主同意。
      　　建設單位應當與選聘的物業服務企業簽訂前期物業服務合同，并報房產行政主管部門備案。
      　　第四十二條前期物業服務收費標準納入政府定價目錄管理。
      　　前期物業服務合同生效之日至物業交付之日的前期物業服務費用，由建設單位承擔；物業交付之日后的前期物業服務費用，由業主承擔。
      　　第四十三條建設單位應當按照國家規定和房屋買賣合同、前期物業服務合同的約定，向業主和前期物業服務企業交付權屬明確、資料完整、質量合格、功能完備、配套齊全的物業。
      　　交付的物業應當具備以下條件：
      　　（一）建設項目竣工驗收合格，取得城鄉規劃、消防、環境保護等行政主管部門出具的認可或者準許使用文件，并經建設行政主管部門備案；
      　　（二）供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設施設備按照規劃設計要求建成，供水、供電、供氣等計量裝置已按照專有部分一戶一終端結算表、共有部分獨立計量表配置；
      　　（三）教育、郵政、醫療衛生、文化體育、環境衛生、社區服務等公共服務設施已按照規劃設計要求建成；
      　　（四）道路、車位、綠地和物業服務用房等公共配套設施按照規劃設計要求建成，并滿足使用功能要求；
      　　（五）電梯、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、監控系統等共用設施設備取得使用合格證書；
      　　（六）同一住宅建設項目分期建設的，已建成的住宅周邊場地與施工工地之間設置符合安全要求的隔離設施；
      　　（七）物業使用、維護和管理的相關技術資料完整齊全；
      　　（八）法律、法規規定的其他條件。
      　　建設單位將未達到交付條件的新建物業交付給買受人的，應當承擔相應的責任，并承擔前期物業服務費用。
      　　第四十四條建設單位應當在物業交付十五日前，與選聘的前期物業服務企業完成物業共用部位、共用設施設備的承接查驗工作，按照國家規定移交承接查驗資料。承接查驗后，雙方應當簽訂物業承接查驗協議，作為前期物業服務合同的補充協議。
      　　第四十五條前期物業服務企業應當自物業承接查驗完成之日起三十日內，向房產行政主管部門備案下列資料：
      　　（一）前期物業服務合同；
      　　（二）物業承接查驗協議；
      　　（三）建設單位移交資料清單；
      　　（四）查驗、交接記錄；
      　　（五）其他與承接查驗有關的資料。
      　　第四十六條物業服務企業應當將承接查驗有關的文件、資料和記錄建檔保存。
      　　物業承接查驗檔案屬于全體業主所有，業主有權免費查詢。前期物業服務企業應當在業主大會成立之日起十日內，向業主委員會移交物業承接查驗檔案。
      　　第四十七條業主大會成立后，業主委員會應當與業主大會決定選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同。鼓勵業主大會采用招標投標方式選聘物業服務企業。
      　　物業服務合同應當對物業服務內容、服務標準、收費項目、收費標準及調整辦法、收費方式、雙方權利義務、物業服務用房、住宅專項維修資金的管理與使用、共用部位和共用設施設備的管理與使用、合同期限、物業服務企業的退出、資料的移交、違約責任等內容進行約定。
      　　物業服務企業應當自物業服務合同簽訂之日起十五日內，將物業服務合同報房產行政主管部門備案。
      　　第四十八條業主、物業使用人應當遵守業主公約或者管理規約，按照物業服務合同約定履行義務。
      　　業主、物業使用人有權向相關行政主管部門投訴和舉報，對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。
      　　業主、物業使用人未按照合同約定交納物業服務費用的，物業服務企業可以依法申請仲裁或者提起訴訟。
      　　第四十九條業主委員會應當在物業服務合同期滿九十日前組織召開業主大會會議，決定續聘或者選聘新的物業服務企業。合同期滿仍未決定的，原物業服務合同應當繼續履行，物業服務企業在物業服務合同期滿九十日前書面告知業主委員會到期終止合同的除外。
      　　業主大會決定選聘新的物業服務企業的，原物業服務企業應當在物業服務合同終止之日與業主委員會辦理完全部交接手續，并履行下列交接義務：
      　　（一）移交本條例第四十五條規定的資料；
      　　（二）移交物業服務用房；
      　　（三）提供物業服務期間形成的有關物業及設施設備改造、維修、運行、保養的有關資料；
      　　（四）移交提供物業服務期間配置的固定設施設備及其資料；
      　　（五）結清預收、代收和預付、代付的有關費用；
      　　（六）提供電梯、消防、監控等專業設施設備的技術手冊、維護保養記錄等相關資料；
      　　（七）移交利用共用部位、共用設施設備經營的相關資料、物業服務費用和公共水電分攤費用交納記錄等資料；
      　　（八）法律、法規規定和物業服務合同約定的其他事項。
      　　第五十條業主可以采取業主直接管理、業主委員會負責管理、成立其他管理機構管理等形式對物業實施自行管理，并對下列事項作出決定：
      　　（一）自行管理的執行機構、管理人；
      　　（二）自行管理的內容、標準、費用和期限；
      　　（三）聘請專業經營單位的方案；
      　　（四）其他有關自行管理的內容。
      　　第六章物業的使用與維護
      　　第五十一條業主對物業專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業主的合法權益。
      　　業主對物業專有部分以外的共有部分，享有共有和共同管理的權利，承擔義務。
      　　第五十二條業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規和業主公約或者管理規約外，影響相鄰人合法權益的，應當經有利害關系的業主同意，并依法辦理有關手續，同時告知業主委員會和物業服務企業。
      　　第五十三條利用業主共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主委員會、物業服務企業的同意后，按照規定辦理有關手續，經營所得收益屬于全體業主共有。
      　　業主委員會、物業服務企業應當每半年公布一次經營所得收益和支出情況，接受業主監督。
      　　第五十四條物業區域內按照建設工程規劃許可證確定且初始登記所有權人為建設單位的停車位、車庫的歸屬，由當事人通過銷售、附贈或者出租等方式約定，不得銷售給業主以外的單位和個人。優先滿足業主需要后對外出租的，每次租賃期限不得超過一年。
      　　物業區域內占用業主共有道路或者場地用于停放車輛的車位，屬于全體業主共有，其分配、使用及收費管理具體事項由業主大會決定；建設單位、物業服務企業不得銷售或者變相銷售。
      　　第五十五條物業區域內劃定車位、停放車輛，不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防通道，不得妨礙其他車輛和行人的正常通行。
      　　第五十六條業主、物業使用人修繕、裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務企業。物業服務企業應當將房屋修繕、裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主、物業使用人，業主、物業使用人和房屋修繕、裝飾裝修單位或者個人應當遵守。
      　　第五十七條物業區域內禁止下列行為：
      　　（一）損壞或者擅自改變房屋承重結構、主體結構和門窗位置，超荷載存放物品；
      　　（二）將沒有防水功能的房間或者陽臺改為衛生間、廚房，或者將衛生間改在下層住戶的客廳、廚房、臥室、書房的上方；
      　　（三）違法建設建筑物、構筑物，破壞、擅自改變房屋外貌或者擅自改變架空層、設備層等共用部位、共用設施設備規劃用途；
      　　（四）擅自占用、挖掘物業區域內道路、場地，損毀樹木、綠地；
      　　（五）違反安全標準存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品，擅自占壓、遷移燃氣管道，損壞或者擅自停用公共消防設施和器材，妨礙公共通道、安全出口、消防通道暢通；
      　　（六）隨意棄置垃圾、排放污水、高空拋物或者露天焚燒雜物，制造超過規定標準的噪聲、振動、光源等；
      　　（七）擅自架設電線、電纜，在建筑物、構筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫，在樓道等業主共用部位堆放物品；
      　　（八）違反規定停放車輛；
      　　（九）違反規定出租房屋；
      　　（十）違反規定飼養動物或者種植植物；
      　　（十一）法律、法規和業主公約或者管理規約禁止的其他行為。
      　　有前款所列行為的，物業服務企業應當及時勸阻、制止，并向業主委員會和建設、公安、環境保護、城市管理等有關行政主管部門報告，有關行政主管部門應當依法處理。
      　　第五十八條禁止在物業區域內飼養烈性犬和大型犬，具體品種和體高、體重標準由省人民政府公安機關確定，并向社會公布。
      　　業主、物業使用人在物業區域內飼養前款規定以外其他犬只應當遵守有關法律、法規和業主公約或者管理規約，攜犬只出戶的，應當束犬鏈牽引；犬只傷害他人的，養犬人應當依法承擔相應的法律責任。
      　　物業服務企業應當加強物業區域內養犬行為的監督，及時制止違法違規養犬行為。
      　　第五十九條城鄉規劃、建設、公安、環境保護、城市管理、工商行政管理、價格等行政主管部門，應當加強物業區域內公共秩序、治安消防、環境衛生、房屋使用、物業收費等方面的監督管理，建立違法行為投訴、處理和回復制度，并在物業區域內顯著位置公布聯系方式，依法及時處理物業區域內的違法行為。
      　　第六十條建設單位應當按照國家和省有關規定承擔物業的保修責任。
      　　建設單位應當在新建住宅物業交付前，按照物業建筑安裝總造價百分之二的比例交存物業保修金，作為物業保修期內維修費用的保障。物業保修金不得納入房屋建設成本。
      　　物業保修金實行統一交存、權屬不變、專款專用、政府監管的原則，由房產行政主管部門指定的機構統一管理。在物業保修期內，建設單位不履行保修責任或者因歇業、破產等原因無法履行保修責任的，維修費用在物業保修金中列支。
      　　物業保修金交存期限為五年。保修期內，物業保修金不足的，建設單位應當補足；保修期滿后，物業保修金有結余的，應當返還建設單位。
      　　第六十一條業主專有部分出現危害安全、影響觀瞻、妨礙公共利益及其他影響物業正常使用情形時，業主應當及時養護、維修，相鄰業主應當提供便利。
      　　第六十二條物業保修期滿后，物業區域內共用部位、共用設施設備的維修和更新改造，由全體業主共同承擔，法律、法規另有規定的除外。
      　　共用部位主要包括建筑物的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等；共用設施設備主要包括電梯、天線、公共照明、消防設施、安防設施、綠地、道路、溝渠、池、井、非專有車位車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。
      　　電梯等屬于業主共有的特種設備，由物業服務企業或者業主根據物業服務合同約定，按照特種設備管理法律、法規的有關規定，委托專業服務單位負責定期維護、保養，確保使用安全。
      　　第六十三條住宅物業、住宅物業區域內的非住宅物業或者與單幢住宅結構相連的非住宅物業的業主，應當交存住宅專項維修資金。
      　　住宅專項維修資金的交存、使用、管理，按照國家和省有關規定執行。住宅專項維修資金的使用，經業主大會依法決定，可以根據維修范圍以單元（棟）為單位進行表決，也可以采取異議表決，即根據業主公約或者管理規約的規定，持不同意見的業主專有部分占建筑物總面積三分之一以下且占總人數三分之一以下的，視為表決通過。
      　　第六十四條物業保修期滿后，發生下列危及房屋安全和人身財產安全等緊急情況時，物業服務企業、業主委員會、居（村）民委員會應當先行采取應急措施，并向房產行政主管部門提出使用住宅專項維修資金的申請：
      　　（一）屋面、外墻滲漏的；
      　　（二）電梯故障的；
      　　（三）消防設施故障的；
      　　（四）公共護欄（圍）破損嚴重的；
      　　（五）樓體外立面有脫落危險的；
      　　（六）共用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙的；
      　　（七）危及房屋安全和人身財產安全的其他情形。
      　　房產行政主管部門收到維修申請后，應當即時核準并撥付住宅專項維修資金。
      　　第六十五條住宅物業區域內供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數據傳輸等專業經營單位，應當負責分戶終端計量裝置或者入戶端口以外設施設備的維修、養護、更新，并承擔相關費用。法律、法規另有規定的，從其規定。
      　　已經移交給專業經營單位維護管理的設施設備，其維修、養護、更新等費用，不得從物業服務費中列支。
      　　專業經營單位對專業經營設施設備進行維修、養護、更新時，業主應當配合。
      　　第七章法律責任
      　　第六十六條違反本條例，法律、法規有規定的，從其規定；造成他人損害的，依法承擔民事責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
      　　第六十七條建設單位有下列行為之一的，由縣級以上人民政府房產行政主管部門依照下列規定處罰，并錄入企業信用檔案：
      　　（一）違反本條例第二十三條、第四十一條第三款，未按照規定報送相關資料或者備案的，責令限期改正；逾期未改正的，處1萬元以上3萬元以下罰款；
      　　（二）違反本條例第四十一條第一款，未通過招標投標方式或者未經批準擅自采用協議方式選聘前期物業服務企業的，責令限期改正，處5萬元以上10萬元以下罰款；
      　　（三）違反本條例第六十條第一款，在物業保修期內未按照規定履行保修責任的，責令限期改正；逾期未改正的，依法確定有法定資質的第三方進行維修，所需費用由建設單位承擔，并處所需維修費用一倍以上三倍以下罰款。
      　　第六十八條專業經營單位違反本條例第十五條第二款、第十六條第二款和第六十五條第一款，未按照規定接收專業經營設施設備或者未按照規定對專業經營設施設備進行維修、養護、更新的，由縣級以上人民政府相關行政主管部門責令限期改正；影響房屋交付使用、業主正常生活或者造成人身、財產損害的，依法承擔民事責任。
      　　第六十九條物業服務企業有下列行為之一的，由縣級以上人民政府房產行政主管部門依照下列規定處罰，并錄入物業服務企業信用檔案：
      　　（一）違反本條例第三十七條第二款，中斷或者以限時限量等方式變相中斷供水、供電、供氣、供熱以及實施損害業主合法權益的其他行為的，責令限期改正，處1萬元以上5萬元以下罰款；逾期未改正的，按照原處罰數額按日連續處罰；
      　　（二）違反本條例第三十八條第一款，未按照規定在物業區域內公示有關信息的，責令限期改正；逾期未改正的，處1萬元以上3萬元以下罰款；
      　　（三）違反本條例第三十九條第一款規定的，責令限期改正，處1萬元以上5萬元以下罰款；有收益的，用于物業區域內共用部位、共用設施設備的維修和養護；逾期未改正的，按照原處罰數額按日連續處罰；
      　　（四）違反本條例第四十五條、第四十六條第一款、第四十七條第三款，未按照規定備案或者保存、移交物業承接查驗資料、檔案的，責令限期改正；逾期未改正的，處1萬元以上3萬元以下罰款；
      　　（五）違反本條例第四十九條，擅自撤離物業區域、停止物業服務的，或者被解聘的物業服務企業未按照規定辦理交接手續、拒不退出的，責令限期改正，處5萬元以上10萬元以下罰款；逾期未改正的，按照原處罰數額按日連續處罰。
      　　第七十條物業服務企業違反本條例第三十九條第二款，泄露業主信息或者對業主進行騷擾、恐嚇、打擊報復、采取暴力行為的，由公安機關按照《中華人民共和國治安管理處罰法》處罰，由房產行政主管部門錄入物業服務企業信用檔案。
      　　第七十一條建設單位、物業服務企業違反本條例第五十四條，銷售或者變相銷售停車位、車庫的，由縣級以上人民政府房產行政主管部門責令改正，退還違法所得，并處違法所得一倍以上三倍以下罰款；未按照規定出租停車位、車庫的，責令限期改正，沒收違法所得，并處違法所得一倍以上三倍以下罰款。
      　　第七十二條業主、物業使用人違反本條例第五十八條第一款，在物業區域內飼養烈性犬和大型犬的，由公安機關沒收犬只，并處5000元以上1萬元以下罰款。
      　　業主、物業使用人違反本條例第五十八條第二款，攜犬只出戶未束犬鏈牽引的，由公安機關責令改正；拒不改正的，處500元以上1000元以下罰款；情節惡劣或者造成嚴重后果的，沒收犬只。
      　　第七十三條國家機關及其工作人員有下列情形之一的，由其主管機關或者監察機關依法對直接負責的主管人員和其他直接責任人員給予行政處分：
      　　（一）未按照規定履行監督管理職責的；
      　　（二）未按照規定籌備、組織召開業主大會會議的；
      　　（三）未按照規定在物業區域內顯著位置公布聯系方式或者對物業服務活動中的投訴，不及時受理、依法處理的；
      　　（四）發現違法行為或者接到舉報后不及時查處的；
      　　（五）截留、挪用、侵占或者未按時審核撥付住宅專項維修資金的；
      　　（六）違法實施行政許可或者行政處罰的；
      　　（七）其他玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權的行為。
      　　第八章附則
      　　第七十四條本條例規定的業主公約或者管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則、物業服務合同示范文本，由省人民政府住房和城鄉建設行政主管部門制訂。
      　　第七十五條本條例自20xx年10月1日起施行。
      物業管理條例14
      

      　　第一章 總則
      　　第一條 為了規范物業管理行為，維護業主、非業主使用人和物業服務企業的合法權益，保障物業的合理使用，創造良好的生活、工作環境，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《浙江省物業管理條例》等有關法律、法規的規定，結合本市實際，制定本條例。
      　　第二條 本市行政區域內的物業管理、使用及其監督管理活動適用本條例。
      　　本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業或者自行管理形式，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內環境衛生和秩序的活動。
      　　第三條 市房產主管部門負責全市物業管理活動的監督管理工作。
      　　各區、縣(市)房產主管部門依照本條例對轄區內日常物業管理活動實施監督管理，對業主大會和業主委員會日常運作開展業務指導。
      　　建設、公安、民政、財政、城鄉規劃、綠化、環保、工商、質監、城管、人防、價格、消防等部門按照各自職責，協助做好物業管理的監督管理工作。
      　　第四條 街道辦事處、鄉(鎮)人民政府負責指導監督本轄區內業主大會、業主委員會的組建及日常工作，協調物業管理和社區建設的相互關系。
      　　社區居民委員會協助街道辦事處、鄉(鎮)人民政府開展物業管理相關工作。
      　　第五條 各區、縣(市)人民政府應當加強對本行政區域內物業管理工作的領導，建立由轄區房產主管部門、街道辦事處、鄉(鎮)人民政府及相關部門和單位參加的物業管理聯席會議制度，協調解決轄區內物業管理的重大問題，并建立物業管理爭議化解和糾紛處理工作機制，為處理物業管理爭議和糾紛提供便利。
      　　人民調解委員會可以依法調解本轄區內業主、業主委員會、物業服務企業之間的物業管理糾紛。
      　　第六條 物業服務行業組織應當建立誠信檔案，制定物業服務規范，加強對物業服務企業和物業服務從業人員的自律性管理。
      　　第二章 業主、業主大會和業主委員會
      　　第七條 房屋等物業的所有權人為業主，在物業管理活動中，享有法律、法規規定的權利，履行相應的義務，并遵守管理規約、業主大會議事規則及物業服務合同約定。
      　　物業管理區域內的全體業主組成業主大會。
      　　第八條 物業管理區域內房屋出售并交付使用的建筑面積達到建筑物總面積百分之六十以上，或者首套房屋出售并交付使用已滿兩年、且房屋出售并交付使用的建筑面積達到建筑物總面積百分之三十以上的，建設單位應當在兩個月內向所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府報送下列籌備首次業主大會會議所需的資料：
      　　(一)物業管理區域劃分資料;
      　　(二)房屋及建筑物面積清冊;
      　　(三)業主名冊;
      　　(四)建筑規劃總平面圖;
      　　(五)共用設施設備的交接資料;
      　　(六)物業管理用房配置確認資料;
      　　(七)其他有關的文件資料。
      　　第九條 符合成立業主大會條件的，街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當在收到建設單位或者百分之五以上業主提出籌備業主大會書面申請后兩個月內指導業主成立業主大會籌備組。
      　　業主大會籌備組由業主代表、建設單位以及街道辦事處、鄉(鎮)人民政府或者社區居民委員會的代表組成，成員人數應當為單數。業主代表由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府組織業主推薦產生，業主代表人數不低于籌備組總人數的百分之五十。籌備組組長由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府或者委托的社區居民委員會代表擔任。
      　　籌備組成員名單應當自成立之日起三日內在物業管理區域內書面公告。業主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府協調解決。
      　　第十條 籌備組應當自成立之日起三個月內組織召開首次業主大會會議，并做好下列籌備工作：
      　　(一)確定并公示業主身份、業主人數以及所擁有的專有部分面積;
      　　(二)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;
      　　(三)草擬管理規約、業主大會議事規則;
      　　(四)依法確定首次業主大會會議表決規則;
      　　(五)制定業主委員會委員候選人產生辦法，確定業主委員會委員候選人名單;
      　　(六)制定業主委員會選舉辦法;
      　　(七)完成組織召開首次業主大會會議的其他準備工作。
      　　前款內容應當在首次業主大會會議召開十五日前在物業管理區域內書面公告。業主對公告內容有異議的，籌備組應當記錄并作出答復。
      　　第十一條 業主大會按照下列方式確認參加會議的業主：
      　　(一)業主到會并在會議簽到表上確認;
      　　(二)業主在表決票上或者表決票發放表上確認;
      　　(三)業主大會議事規則以及法律、法規規定的其他方式。
      　　業主可以書面委托代理人出席業主大會會議。物業服務企業工作人員不得以業主代理人身份出席。業主委員會要求物業服務企業列席會議的，物業服務企業的負責人或者其書面委托的代理人應當列席會議。
      　　第十二條 業主人數和總人數按照下列方法確定：
      　　(一)業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按照一人計算，但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付使用的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按照一人計算;
      　　(二)總人數，按照前項的統計總和計算。
      　　第十三條 專有部分面積和建筑物總面積按照下列方法確定：
      　　(一)專有部分面積按照不動產登記簿記載的面積計算;尚未進行不動產登記的，按照測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的，按照房屋買賣合同記載的面積計算;沒有房屋買賣合同的，按照建設工程規劃許可證上載明的面積計算;
      　　(二)建筑物總面積，按照前項的統計總和計算。
      　　第十四條 業主可以以幢、單元或者樓層等為單位，推選相應區域內的業主為業主代表。
      　　業主可以接受同一物業管理區域內的其他業主書面委托在一定期限內代其行使共同管理權。
      　　非業主使用人可以接受業主書面委托行使業主權利，但不得擔任業主委員會委員。
      　　第十五條 首次業主大會會議應當表決通過管理規約、業主大會議事規則，并選舉產生業主委員會。
      　　劃分為一個物業管理區域的分期開發的建設項目，首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素，在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。物業管理區域內尚未出售和已出售但尚未交付使用的物業由建設單位履行業主職責。業主委員會應當將業主大會決定的事項書面告知建設單位。建設單位銷售該物業管理區域內的物業的，應當在銷售合同中注明業主大會的決定事項。
      　　第十六條 首次業主大會會議的籌備經費由建設單位承擔。建設單位應當在物業交付使用前將首次業主大會會議籌備經費交給街道辦事處、鄉(鎮)人民政府，由業主大會籌備組使用。
      　　籌備經費應當專戶儲存，專款專用。首次業主大會會議召開后，業主大會籌備組應當將籌備經費的使用情況向全體業主公布，接受全體業主的監督。籌備經費的結余部分應當納入物業專項維修資金或者根據業主大會的決定使用。
      　　第十七條 街道辦事處、鄉(鎮)人民政府或者受其委托的社區居民委員會應當對業主大會會議表決情況進行監督。
      　　業主委員會不按照規定組織召開業主大會會議的，業主可以請求物業所在區、縣(市)房產主管部門，街道辦事處，鄉(鎮)人民政府協調、確定召開時間;逾期仍未召開的，由物業所在區、縣(市)房產主管部門，街道辦事處，鄉(鎮)人民政府指導、幫助社區居民委員會指導業主召開。
      　　第十八條 業主委員會委員應當是本物業管理區域內的自然人業主或者單位業主委托的自然人代表，具有完全民事行為能力，遵守國家有關法律、法規，遵守臨時管理規約、管理規約和業主大會議事規則。
      　　業主委員會委員人數應當為五人以上單數，由業主大會會議選舉產生。
      　　未能選舉產生業主委員會或者業主委員會委員人數不足總數的二分之一的，在新一屆業主委員會產生之前，由物業所在地的社區居民委員會在街道辦事處、鄉(鎮)人民政府的指導、幫助下指導業主根據業主大會議事規則召開業主大會，并執行業主大會的決定。經專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業主且占總人數二分之一以上的業主反對或者業主委員會選舉產生后，社區居民委員會應當終止行使本款規定的職責。
      　　第十九條 業主委員會可以設立候補委員制度。候補委員人數不超過業主委員會正式委員人數的百分之五十。候補委員可以與正式委員一同由業主大會選舉產生，其選舉產生規則、任職資格和職務終止規則應當與正式委員相同。設立候補委員的，應當和業主委員會一并備案。
      　　業主委員會因委員辭職等原因缺額且缺額人數不超過正式委員總人數的百分之五十的，可以從候補委員中按照得票數的多少自動遞補，并且在本物業管理區域內公告。業主委員會委員缺額人數超過正式委員總人數的百分之五十的，應當重新選舉業主委員會。候補委員具體遞補規則等內容應當在業主大會議事規則中予以明確。
      　　第二十條 業主發現業主委員會委員有下列情形之一的，可以依照法律、法規和業主大會議事規則的規定，提議業主大會定期會議或者臨時會議審議決定是否終止其委員職務：
      　　(一)不履行業主委員會委員職責和業主義務，不遵守管理規約，情節嚴重的;
      　　(二)收受物業服務企業或者有利害關系業主提供的利益或者報酬的;
      　　(三)向物業服務企業銷售商品、承攬業務的;
      　　(四)牟取可能妨礙公正履行職務的其他利益的;
      　　(五)其他侵害業主合法權益的行為。
      　　業主大會會議審議決定是否終止業主委員會委員職務時，應當允許該委員提出申辯，并記錄歸檔。
      　　第二十一條 業主委員會委員有下列情形之一的，其委員職務自行終止：
      　　(一)不再是本物業管理區域的業主的';
      　　(二)因疾病或者其他原因喪失履行職責能力的;
      　　(三)以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭職的;
      　　(四)被依法追究刑事責任的。
      　　第二十二條 業主委員會應當按照業主大會議事規則規定及業主大會決定召開會議。經三分之一以上業主委員會委員的提議，應當在七日內召開業主委員會會議。
      　　業主委員會委員不能委托代理人參加會議。候補委員可以列席業主委員會會議，但不具有表決權。
      　　第二十三條 業主委員會應當通過公告等形式及時公布業主大會和業主委員會決定等物業管理中的重大事項，做好物業管理中重要事項的記錄，并接受業主查詢。
      　　業主委員會應當聽取業主和非業主使用人對物業管理和業主委員會日常工作的意見和建議，接受咨詢、投訴和監督。
      　　第二十四條 業主委員會的任期為三至五年，具體由業主大會決定，任期屆滿自行終止。業主委員會委員可以連選連任。業主委員會在任期屆滿的三個月前，應當書面報告所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府，并按照規定開展換屆選舉工作。
      　　第二十五條 業主大會選舉產生新一屆業主委員會之日起十日內，上一屆業主委員會應當在街道辦事處、鄉(鎮)人民政府指導下，將其保管的有關憑證、檔案等資料、印章以及其他屬于全體業主共有的財物，移交給新一屆業主委員會，并完成交接工作。
      　　業主委員會委員資格在任期內提前終止的，應當在終止之日起三日內向本屆業主委員會移交由其保管的前款所列資料及財物。
      　　拒不移交本條第一、二款所述物品的，業主委員會可以請求物業所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府或者公安機關協助移交。
      　　第二十六條 業主大會、業主委員會的運作經費由全體業主共同承擔。物業管理區域內有共用部位、共用設施設備收益的，運作經費可以在共用部位、共用設施設備收益中列支，具體額度由首次業主大會籌備組或者業主委員會提出意見，并在業主大會會議上表決通過后執行。
      　　業主委員會應當每年公布上一年度業主大會、業主委員會運作經費的使用情況，接受全體業主的監督。
      　　第三章 物業管理服務
      　　第二十七條 物業管理區域由所在區、縣(市)房產主管部門會同街道辦事處、鄉(鎮)人民政府及社區居民委員會，遵循相對集中、便于管理的原則，按照下列方法根據物業的共用設施設備配置、建筑規模、社區建設等因素進行劃分：
      　　(一)新建物業項目，包括分期開發或者有兩個以上建設單位開發建設的區域，擁有共用主要配套設施設備的，核定為一個物業管理區域;
      　　(二)舊城區規劃范圍內新開發建設的項目，與周邊原有項目房屋相毗連的，經各自的業主大會同意，可以歸并一個物業管理區域。
      　　建設單位應當在取得建設工程規劃許可證之日起三十日內，向項目所在區、縣(市)房產主管部門提供建設項目規劃設計方案、總平面圖和建設工程規劃許可證及附件附圖。區、縣(市)房產主管部門應當在收到相關材料之日起十個工作日內核定物業管理區域并書面告知開發建設單位。
      　　跨區、跨街道或者鄉(鎮)的建設項目，由所在區或者街道辦事處、鄉(鎮)人民政府共同的上一級房產主管部門會同同級民政部門負責劃分物業管理區域。
      　　建設單位在房屋銷售時，應當將有關主管部門核定的物業管理區域范圍，通過合同約定方式向物業買受人明示。
      　　第二十八條 具備下列條件之一的，業主委員會可以向所在區、縣(市)房產主管部門提出調整物業管理區域的要求：
      　　(一)經自然分割或者習慣形成的兩個以上相對獨立區域，能明確分清共用配套設施設備管理維護責任，并經各區域中專有部分面積占建筑物總面積過半數且人數占總人數過半數的業主同意劃分為多個物業管理區域的;
      　　(二)兩個以上獨立物業管理區域經各自業主大會同意，合并為一個物業管理區域的。
      　　要求調整物業管理區域的，業主委員會應當提交物業管理區域劃分方案、物業管理用房劃分方案、設施設備維護管理責任劃分方案、調整后物業管理區域管理方案和業主大會決議等材料。所在區、縣(市)房產主管部門應當在收到相關材料之日起二十個工作日內，會同當地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府及社區居民委員會作出是否調整物業管理區域的決定。
      　　第二十九條 建設單位應當在辦理房屋所有權初始登記前，按照不少于物業實測地上總建筑面積千分之七的比例提供物業管理用房，其中千分之三為辦公用房，千分之四為經營用房。但物業管理區域內的物業均為非住宅的，按照不少于物業實測地上總建筑面積千分之三的比例提供物業管理辦公用房。城鄉規劃主管部門批建為商業或者辦公用途的地下部分建筑面積計入地上總建筑面積。
      　　物業管理用房的具體位置和面積應當在建設工程規劃許可證及附件附圖中載明，并在辦理物業銷售(預售)證之前予以確定。物業管理用房的所有權屬于該物業管理區域內的全體業主，其所有權不得分割、轉讓和抵押，其用途不得擅自改變。
      　　業主委員會成立之前，物業管理用房由區、縣(市)房產主管部門代為接收后移交前期物業服務企業使用和經營。前期物業服務企業出租物業經營用房的，租賃期限最長不超過業主委員會成立后十二個月。業主委員會成立后，物業管理用房的使用和經營方案應當經業主委員會同意并公告。
      　　第三十條 一個物業管理區域應當由一個具備相應資質的物業服務企業統一提供物業服務。已成立業主大會的物業管理區域，經專有部分面積占建筑物總面積過半數且人數占總人數過半數的業主同意，可以根據物業特點自行決定選聘物業服務企業的資質等級及服務內容。
      　　第三十一條 住宅物業的建設單位應當通過招標投標方式選聘物業服務企業進行前期物業服務，并簽訂前期物業服務合同。其中，物業管理區域總建筑面積超過十萬平方米的，應當采用公開招標方式選聘物業服務企業;投標人少于三個、物業管理區域總建筑面積小于五萬平方米的，經物業所在地區、縣(市)房產主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業，并簽訂前期物業服務合同。同一物業管理區域內的非住宅面積計入物業管理區域總面積。
      　　前期物業服務合同約定期限的，其期限不短于物業管理區域具備成立業主大會條件之日起一年。前期物業服務期間，物業服務企業經征得物業管理區域內專有部分面積占建筑總面積過半數且人數占總人數過半數的業主同意后，提前終止有約定期限的前期物業服務合同的，自書面通知到達建設單位之日起滿三個月時合同終止。建設單位應當按照物業管理及前期物業管理招標投標相關規定及時另行選聘物業服務企業。但業主大會已經按照規定選聘物業服務企業的，自業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效之日起，該前期物業服務合同終止。
      　　第三十二條 物業服務企業應當在前期物業管理期間履行以下職責：
      　　(一)參與工程的檢查，對發現的工程質量問題和其他不利于物業使用和管理的問題，及時向建設單位或者相關專業管理部門提出整改建議，并協助專業管理部門督促落實;
      　　(二)就共用設施設備的安裝位置、管線走向等事項向建設單位提出建議，并參與共用設施設備的安裝、調試等工作;
      　　(三)建立物業共用部位、共用設施設備等工程信息資料，建立日常管理檔案;
      　　(四)根據臨時管理規約、前期物業服務合同的約定，向業主提供物業服務并引導業主遵守約定，維護物業公共利益和管理秩序。
      　　第三十三條 物業服務企業對物業的共用部位、共用設施設備及相關場地等進行查驗時，應當和建設單位或者業主委員會簽訂承接查驗協議，對物業承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權利義務、違約責任等事項作出明確約定。
      　　第三十四條 業主委員會應當依據法律、法規的規定與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同。
      　　物業服務企業應當按照物業服務合同的約定提供相應的服務，并遵守下列規定：
      　　(一)符合國家、省和本市規定的技術標準、規范;
      　　(二)及時向業主、非業主使用人告知安全合理使用物業的注意事項;
      　　(三)定期聽取業主的意見和建議，改進和完善服務;
      　　(四)協助公安機關做好物業管理區域內的安全防范工作;
      　　(五)接受社區居民委員會監督指導，配合做好社區管理相關工作。
      　　物業服務企業在物業服務合同簽訂之日起十五日內應當將合同副本報物業所在區、縣(市)房產主管部門備案。
      　　第三十五條 物業服務合同的一方提前終止有約定期限的物業服務合同的，自書面通知到達對方之日起滿三個月合同終止。合同終止的不影響當事人承擔相應的違約責任。
      　　物業服務合同期限屆滿前三個月，業主委員會應當組織召開業主大會會議開展物業服務企業選聘工作。物業服務合同期滿仍未完成選聘工作，經雙方協商，原物業服務企業同意延續的，原物業服務合同自動延續至選聘工作完成。在原合同延續期間，任何一方提前終止合同的，自書面通知到達對方之日起三十日內合同終止。
      　　物業服務企業不得以業主欠交物業服務費等理由拒絕退出物業項目。
      　　第三十六條 物業服務企業退出物業管理項目時，應當向業主委員會移交全部物業管理檔案、資料和相關財物。
      　　物業服務企業退出物業項目時業主大會仍未選聘到新物業服務企業的，物業所在街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當進行應急管理。社區居民委員會可以在街道辦事處、鄉(鎮)人民政府委托下根據應急管理的需要負責組織不超過六個月的基本保潔、保安等服務，相關費用由業主承擔。各相關職能部門及供水、供電、供氣等專業單位應當予以配合。
      　　第三十七條 物業服務收費根據不同物業的性質和特點、物業服務不同的階段，分別實行政府指導價和市場調節價。政府指導價適用范圍和收費標準由價格主管部門制定。實行市場調節價的物業項目，收費標準由物業服務合同(包括前期物業服務合同)確定。物業服務收費項目和標準應當向全體業主公布。
      　　物業服務收費標準根據收費與服務水平相適應的原則，并根據物業服務成本變化情況等因素進行調整。
      　　第三十八條 物業交付使用前，建設單位應當依照前期物業服務合同的約定向物業服務企業支付物業服務費;物業交付使用后，物業服務費由業主承擔。
      　　業主應當依照物業服務合同(包括前期物業服務合同)的約定及時交納物業服務費。業主違反物業服務合同約定，經書面催交，逾期不交納物業服務費的，業主委員會可以采用在本物業管理區域公示等方式協助物業服務企業催交。
      　　物業服務合同雙方約定預收物業服務費的，預收期限最高不得超過十二個月。物業服務合同存續的剩余期限不足十二個月的，則預收期限不得超過合同的剩余期限。
      　　第三十九條 物業服務企業根據物業服務合同約定和有關法律、法規規定，可以對物業管理用房中的經營用房和物業管理區域內共用部位、共用設施設備進行經營，收益歸全體業主所有，可用于共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造或者補充物業專項維修資金，也可以根據業主大會的決定用于物業管理的其他需要。
      　　物業經營性收益由物業服務企業代管的，應當單獨列賬;由業主委員會自行管理的，應當以業主委員會名義開設賬戶，不得以任何個人或者其他組織名義進行管理。
      　　實行物業服務包干制收費方式的物業服務項目，每半年公布一次物業共用部位、共用設施設備以及相關場地經營所得的收支情況;實行物業服務酬金制收費方式的物業服務項目，每年公布一次各項資金收支情況。
      　　前期物業服務期間，建設單位和物業服務企業應當在前期物業服務合同中詳細約定物業經營性收益使用管理事項，并向業主公示告知。前期物業服務結束時，物業服務企業應當審計前期物業服務期間物業經營性收益收支情況，并將審計結果在物業管理區域內公示。
      　　第四十條 經專有部分面積占建筑物總面積過半數且人數占總人數過半數的業主同意，物業管理區域可以在街道辦事處、鄉(鎮)人民政府、社區居民委員會的監督指導下由業主自行管理。實行自行管理的應當將執行機構、管理方案、收費標準和管理期限等內容提交業主大會會議表決。
      　　業主采用民事雇傭方式聘請自然人進行服務的，應當為其支付依法屬于業主責任的意外傷害等保障費用。電梯、消防、技防等涉及人身、財產安全以及其他有特定要求的設施設備管理，應當委托專業機構進行維護和養護。
      　　業主自行管理中需要開具發票的，業主委員會可以持街道辦事處、鄉(鎮)人民政府或者社區居民委員會的證明材料，向稅務部門申請辦理臨時稅務登記證，憑臨時稅務登記證可以向物業所在地的稅務部門申請領用發票并自行開具。
      　　業主大會可以委托具有資質的專業機構對管理費用、物業專項維修資金、物業經營性收益等進行財務管理和財務審計。管理賬目每年向業主公布一次。
      　　第四章 物業使用和維修
      　　第四十一條 業主、非業主使用人在使用物業時應當依照有利于使用安全、團結互助和公平合理的原則，正確處理用水、排水、通行、通風、采光、日照、管線鋪設和建筑維修、有害物質排放等方面的相鄰關系。
      　　建設單位應當在銷售物業之前制定臨時管理規約，作為物業買賣合同的附件。業主大會成立后，業主大會應當制定管理規約。臨時管理規約和管理規約的示范文本由市房產主管部門制定。
      　　第四十二條 物業使用中禁止下列行為：
      　　(一)違法拆改、變動房屋承重結構;
      　　(二)將無防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房，或者將衛生間改在下層住戶的臥室、起居室(廳)、書房和廚房的上方;
      　　(三)違法搭建、改建建筑物、構筑物;違法挖掘房屋地下空間;
      　　(四)擅自改變房屋用途或者將配套設施挪作他用;
      　　(五)擅自改變房屋外立面;
      　　(六)擅自將雨污水混接或者在排水管上接管;損害管道燃氣設施，占用、堵塞、封閉管道設施影響公共安全;
      　　(七)擅自占用綠地，損毀樹木、綠化設施;
      　　(八)損壞消防設施，占用、堵塞、封閉消防通道、消防登高面等消防場地;
      　　(九)違反國家和地方規定，向環境超標排放污染物;
      　　(十)占用共用部位、共用設施設備;
      　　(十一)法律、法規禁止的其他行為。
      　　對違反有關法律、法規規定使用物業的，物業服務企業應當及時進行勸阻、制止，并向相關部門和業主委員會報告，相關部門和業主委員會應當根據相應規定及時處理。
      　　第四十三條 業主或者非業主使用人進行物業裝修，應當事先告知物業服務企業，并按照物業裝修有關規定辦理手續。物業服務企業應當對業主或者非業主使用人的物業裝修活動進行監督，業主應當予以配合。
      　　第四十四條 業主大會成立前，車輛停放在物業管理區域內共用部位的，其收費標準應當按照價格主管部門的規定執行。業主大會成立后，車輛在物業管理區域內行駛、停放、收費等管理制度由業主大會制定。業主大會決定對車輛停放收費的，應當確定收費標準。車主對車輛有保管要求的，由車主和物業服務企業另行簽訂保管合同。
      　　第四十五條 物業交付使用前，建設單位應當依照有關規定將驗收合格的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等設施設備移交給相關專業單位負責管理，并移交有關技術資料。相關專業單位應當及時接收。物業交付使用時，建設單位應當將有關設施設備移交專業單位管理的情況予以公示。
      　　專業單位接收后，應當及時做好有關設施設備的維修、更新和養護，確保物業管理區域內有關設施設備的安全運轉和正常使用。
      　　物業管理區域內供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等專業單位應當向最終用戶收取有關費用。專業單位委托物業服務企業代收代交有關費用和進行有關設施設備日常維修養護的，雙方應當簽訂委托協議，明確委托的主要事項和費用支付的標準與方式。未簽訂委托協議的由專業單位自行負責相關工作。
      　　第四十六條 物業保修期滿后的維修、更新、改造費用，按照下列規定承擔：
      　　(一)專用部位和專用設施設備包括在構造上及利用上具有獨立性，由單個業主獨立使用、處分的物業部位、設施設備及場地等，其維修、更新、改造費用，由業主或者非業主使用人承擔;
      　　(二)共用部位和共用設施設備(供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等設施設備除外)包括由全體業主共同使用、管理的物業部位、設施設備及場地等，其維修、更新、改造費用，由相關業主按照各自擁有的物業建筑面積比例共同承擔。屬人為損壞的，其維修費用由責任人承擔。
      　　物業維修、更新時，相關業主、非業主使用人應當予以配合。供水、供電、供氣、環衛、人防等專業單位進行相關作業需要進入物業管理區域的，物業服務企業和相關業主、非業主使用人應當配合。
      　　第四十七條 業主轉讓或者出租物業時，應當將臨時管理規約、管理規約、物業服務費標準等事項告知受讓人或者承租人，并對物業服務費的結算作明確約定。受讓人應當在辦理產權交易手續之日起三十日內，將物業產權轉移情況、業主姓名、聯系方式等告知物業服務企業和業主委員會。
      　　第五章 物業保修金和物業專項維修資金
      　　第四十八條 用于銷售的物業，建設單位在房屋產權初始登記之前，應當按照物業建筑安裝總造價百分之二的比例交存物業保修金，作為物業保修期內維修費用的保證。物業建筑安裝總造價應當以建設項目工程決算金額為準;在房屋產權初始登記時無法提供工程決算報告的，可以以市建設主管部門頒發的建筑工程施工許可證中明確的合同造價作為預交物業保修金的基數，并根據工程決算報告提請結算最終金額。
      　　物業保修金實行“統一交存、權屬不變、專款專用、政府監管”的原則，由市、縣(市)房產主管部門指定的機構(以下稱保修金管理機構)統一管理。
      　　第四十九條 在物業保修期內有下列情形之一，建設單位不履行保修責任或者因歇業、破產等原因無法履行保修責任的，維修費用在物業保修金中列支：
      　　(一)經專業機構鑒定或者相關質量主管部門認定房屋建筑安裝工程存在質量問題的;
      　　(二)經城鄉規劃主管部門認定未按照經批準的建設工程設計方案進行配套設施建設的。
      　　需要使用物業保修金的，由相關業主或者業主委員會提出申請，經保修金管理機構核實后撥付，由業主委員會組織維修。
      　　第五十條 物業保修金存儲期限為八年。存儲期間每年結息一次，當年交存、使用或者退還的部分按照同期銀行活期存款利率計息，其余部分按照不低于一年期同期銀行定期存款利率計息。
      　　物業保修金存儲期間，建設單位因注銷、清算等原因，無法繼續履行保修責任的，可以申請由相關聯的非自然人股東繼續履行保修責任，并將原交存的物業保修金本息變更至該非自然人股東名下。
      　　物業保修金存儲期滿后，保修金管理機構應當將物業保修金本息余額退還給建設單位。建設單位因歇業、破產或者出現其他情形致使單位不存在且未辦理前款手續的，保修金管理機構應當進行公示，公示期為三十日。公示期滿無異議的，物業保修金本息余額轉為同一物業管理區域的物業專項維修資金。
      　　第五十一條 物業專項維修資金實行“業主交納、統一存儲、按幢核算、建賬到戶”和“業主決策、專款專用、政府監管”的原則，由市、縣(市)人民政府指定的機構(以下稱維修資金管理機構)統一管理，專項用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造。
      　　物業專項維修資金應當建立年度公布及日常查詢制度，并接受業主和房產、財政部門的監督。
      　　第五十二條 首期物業專項維修資金由建設單位代收代交。建設單位應當在房屋產權初始登記之前，按照物業總建筑面積及交存標準向維修資金管理機構統一交存。物業交付使用時建設單位按照專有部分建筑面積及同一交存標準向業主收取，其余部分的首期物業專項維修資金由建設單位承擔。
      　　前款所稱物業總建筑面積以具有法定測繪資質的單位提供的測繪成果為準;前款所稱交存標準為房屋建筑安裝工程每平方米建筑面積平均造價的百分之五至百分之八，具體標準由房產主管部門會同同級財政部門根據當地實際和房屋結構類型確定，報經市、縣(市)人民政府批準后公布。
      　　第五十三條 物業專項維修資金本息余額不足首期交存額的百分之三十時，維修資金管理機構應當及時通知相應物業管理區域的業主委員會組織續交。續交方式、金額等具體事項由該物業管理區域管理規約規定或者業主大會決定。
      　　第五十四條 物業專項維修資金存款每年計息一次，當年交存或者使用的部分按照同期銀行活期存款利率計息，其余部分按照不低于一年期同期銀行定期存款利率計息。
      　　物業專項維修資金的利差余額按照收益分攤原則建立相應物業管理區域的維修資金公共賬戶，統籌用于共用部位、共用設施設備的應急維修。
      　　第五十五條 使用物業專項維修資金按照下列程序辦理：
      　　(一)物業服務企業提出維修內容、施工單位、工程預算方案及資金申請額等相關事項;
      　　(二)業主委員會審核維修內容、施工單位、工程預算方案及資金申請額等事項后征求業主意見，同時將上述事項在物業管理區域內公示;
      　　(三)征得維修資金列支范圍內專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數占總人數三分之二以上的業主同意后，由物業服務企業持申請表、工程預算方案及經業主委員會確認的征求業主意見表等資料，向維修資金管理機構提出申請;
      　　(四)維修資金管理機構經核實后，撥付核實額度百分之五十至七十的維修費用;
      　　(五)工程完工后，物業服務企業持具備法定資質的專門機構出具的審計報告書、業主委員會審核簽章的施工承包合同、工程款及審計費發票、業主委員會驗收合格證明等資料向維修資金管理機構申請撥付維修費用的余額。工程決算金額在一萬元以內的，經業主委員會審核同意，可以免予審計。
      　　工程決算金額超出預算金額百分之二十以上或者一萬元以上的，超出部分需按照使用程序重新申報。
      　　第五十六條 電梯、消防設施設備嚴重損壞，危及公共安全的，經業主委員會書面同意后，可以按照下列簡易程序申請使用物業專項維修資金：
      　　(一)物業服務企業向所在區、縣(市)質監或者消防部門提交經業主委員會同意的電梯或者消防設施設備維修報告;
      　　(二)質監或者消防部門對工程維修內容、工程預算、施工單位等事項予以書面確認。物業服務企業應當將確認內容在物業管理區域內公示，公示期限不少于五日;
      　　(三)物業服務企業持質監或者消防部門的確認書、工程預算方案、業主委員會的書面同意意見等資料，向維修資金管理機構申請物業專項維修資金;
      　　(四)維修資金管理機構經審核后，撥付核實額度百分之五十至七十的維修費用;
      　　(五)工程完工后，物業服務企業持由質監或者消防部門出具的整改合格證明、經審計的工程決算報告等，向維修資金管理機構申請撥付維修費用的余額;
      　　(六)業主委員會應當在物業專項維修資金撥付使用完畢后一個月內向全體業主公告。
      　　第五十七條 經物業管理區域內專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數占總人數三分之二以上的業主同意，可以采用業主自主管理物業專項維修資金的方式，由業主大會授權業主委員會負責物業專項維修資金的日常管理。
      　　實行物業專項維修資金自主管理的，應當按照下列程序辦理：
      　　(一)由業主委員會草擬自主管理物業專項維修資金的實施方案，方案應當明確物業專項維修資金的存儲銀行、計息方法、管理費用列支渠道及數額、使用流程、本息余額查詢及公布方案等內容;
      　　(二)召開業主大會會議對實施方案進行表決。業主大會會議應當邀請街道辦事處、鄉(鎮)人民政府、社區居民委員會代表列席。實施方案應當征得物業管理區域內專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數占總人數三分之二以上的業主同意;
      　　(三)業主委員會將實施方案、業主表決意見明細情況及業主大會決定等相關資料報維修資金管理機構;
      　　(四)維修資金管理機構對申請資料進行核實，將實施方案、業主表決意見明細情況及業主大會決定在相關物業管理區域內公示，公示期不少于三十日。發現申請資料有任何虛假情形的，維修資金管理機構不予辦理資金移交手續。
      　　第五十八條 任何機構和個人不得將物業保修金和物業專項維修資金用于出借、擔保及任何經營性活動。
      　　第六章 法律責任
      　　第五十九條 對違反本條例的行為，國務院《物業管理條例》、《浙江省物業管理條例》等法律、法規已有規定的，按照相關規定處罰;沒有規定的，按照本條例的規定予以處罰。
      　　本條例規定的行政處罰，屬于經國務院或者省人民政府批準的城市管理相對集中行政處罰權范圍的，由城市管理行政執法機關負責實施。
      　　第六十條 建設單位未按照本條例第十六條第一款規定交納首次業主大會會議籌備經費的，由區、縣(市)房產主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處五千元罰款。
      　　第六十一條 物業服務企業違反本條例第三十四條第三款規定，未按照要求將物業服務合同備案的，由區、縣(市)房產主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處二千元以上五千元以下罰款。
      　　第六十二條 物業服務企業違反本條例第三十六條第一款規定，退出物業服務時未移交物業管理檔案、資料和相關財物的，由區、縣(市)房產主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處一萬元以上十萬元以下罰款。
      　　第六十三條 物業服務企業違反本條例第三十九條第三款規定，未按照要求公布經營性收益收支情況，由區、縣(市)房產主管部門責令改正，可以處五千元以上一萬元以下罰款。
      　　第六十四條 業主或者非業主使用人違反本條例第四十二條第一款第一項、第二項規定的，由區、縣(市)房產主管部門責令改正，恢復原狀，可以處五萬元以上十萬元以下罰款;情節較輕的，可以處一萬元以上五萬元以下罰款。
      　　第六十五條 業主或者非業主使用人違反本條例第四十二條第一款第三項、第四項、第五項規定的，由城鄉規劃主管部門依法查處;違反本條例第四十二條第一款第六項規定的，由市政設施和公用事業主管部門依法查處;違反本條例第四十二條第一款第七項規定的，由綠化主管部門依法查處;違反本條例第四十二條第一款第八項規定的，由公安機關消防機構或者公安派出所依法查處;違反本條例第四十二條第一款第九項規定的，由環境保護主管部門依法查處。
      　　違反本條例第四十二條第一款第十項規定的，相關利害關系人可以依法向人民法院提起訴訟。
      　　第六十六條 建設單位違反本條例第四十八條、第五十二條規定，不按照要求交存物業保修金、物業專項維修資金的，由市、縣(市)房產主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處一萬元以上三萬元以下罰款。
      　　第六十七條 違反本條例規定，房產主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員有下列行為之一的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分：
      　　(一)挪用物業專項維修資金或者物業保修金的;
      　　(二)發現違法行為不依法予以查處的;
      　　(三)利用職務之便，收受建設單位或者其他人的財物等不正當利益的;
      　　(四)其他玩忽職守、濫用職權、以權謀私的行為。
      　　第七章 附則
      　　第六十八條 本條例自20xx年5月1日起施行。
      物業管理條例15
      

      　　第一章總則
      　　第一條
      　　為了規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，制定本條例。
      　　第二條
      　　本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。
      　　第三條
      　　國家提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業。
      　　第四條國家鼓勵采用新技術、新方法，依靠科技進步提高物業管理和服務水平。
      　　第五條
      　　國務院建設行政主管部門負責全國物業管理活動的監督管理工作。縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。
      　　第二章業主及業主大會
      　　第六條
      　　房屋的所有權人為業主。
      　　業主在物業管理活動中，享有下列權利：
      　　(一)按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務;
      　　(二)提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議;
      　　(三)提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議;
      　　(四)參加業主大會會議，行使投票權;
      　　(五)選舉業主委員會成員，并享有被選舉權;
      　　(六)監督業主委員會的工作;
      　　(七)監督物業服務企業履行物業服務合同;
      　　(八)對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權;
      　　(九)監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用;
      　　(十)法律、法規規定的其他權利。
      　　第七條
      　　業主在物業管理活動中，履行下列義務：
      　　(一)遵守管理規約、業主大會議事規則;
      　　(二)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;
      　　(三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;
      　　(四)按照國家有關規定交納專項維修資金;
      　　(五)按時交納物業服務費用;
      　　(六)法律、法規規定的其他義務。
      　　第八條
      　　物業管理區域內全體業主組成業主大會。
      　　業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。
      　　第九條
      　　一個物業管理區域成立一個業主大會。
      　　物業管理區域的劃分應當考慮物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。
      　　第十條
      　　同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業主大會，并選舉產生業主委員會。但是，只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。
      　　第十一條
      　　下列事項由業主共同決定：
      　　(一)制定和修改業主大會議事規則;
      　　(二)制定和修改管理規約;
      　　(三)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;
      　　(四)選聘和解聘物業服務企業;
      　　(五)籌集和使用專項維修資金;
      　　(六)改建、重建建筑物及其附屬設施;
      　　(七)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
      　　第十二條
      　　業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但是，應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。
      　　業主可以委托代理人參加業主大會會議。
      　　業主大會決定本條例第十一條第(五)項和第(六)項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意;決定本條例第十一條規定的其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。
      　　業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。
      　　業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。
      　　第十三條
      　　業主大會會議分為定期會議和臨時會議。
      　　業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。經20%以上的業主提議，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。
      　　第十四條
      　　召開業主大會會議，應當于會議召開15日以前通知全體業主。
      　　住宅小區的業主大會會議，應當同時告知相關的居民委員會。
      　　業主委員會應當做好業主大會會議記錄。
      　　第十五條
      　　業主委員會執行業主大會的決定事項，履行下列職責：
      　　(一)召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況;
      　　(二)代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;
      　　(三)及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;
      　　(四)監督管理規約的實施;
      　　(五)業主大會賦予的其他職責。
      　　第十六條
      　　業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。
      　　業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任。
      　　業主委員會主任、副主任在業主委員會成員中推選產生。
      　　第十七條
      　　管理規約應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
      　　管理規約應當尊重社會公德，不得違反法律、法規或者損害社會公共利益。
      　　管理規約對全體業主具有約束力。
      　　第十八條
      　　業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主委員會的組成和成員任期等事項作出約定。
      　　第十九條
      　　業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。
      　　業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。
      　　第二十條
      　　業主大會、業主委員會應當配合公安機關，與居民委員會相互協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。
      　　在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監督。
      　　住宅小區的業主大會、業主委員會作出的決定，應當告知相關的居民委員會，并認真聽取居民委員會的建議。
      　　第三章前期物業管理
      　　第二十一條
      　　在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位選聘物業服務企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。
      　　第二十二條
      　　建設單位應當在銷售物業之前，制定臨時管理規約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
      　　建設單位制定的臨時管理規約，不得侵害物業買受人的合法權益。
      　　第二十三條
      　　建設單位應當在物業銷售前將臨時管理規約向物業買受人明示，并予以說明。
      　　物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。
      　　第二十四條
      　　國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業。
      　　住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業;投標人少于3個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。
      　　第二十五條
      　　建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。
      　　第二十六條
      　　前期物業服務合同可以約定期限;但是，期限未滿、業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。
      　　第二十七條
      　　業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。
      　　第二十八條
      　　物業服務企業承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。
      　　第二十九條
      　　在辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料：
      　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;
      　　(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;
      　　(三)物業質量保修文件和物業使用說明文件;
      　　(四)物業管理所必需的其他資料。
      　　物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時將上述資料移交給業主委員會。
      　　第三十條
      　　建設單位應當按照規定在物業管理區域內配置必要的物業管理用房。
      　　第三十一條
      　　建設單位應當按照國家規定的.保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。
      　　物業管理服務編輯
      　　第三十二條
      　　從事物業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格。
      　　國家對從事物業管理活動的企業實行資質管理制度。具體辦法由國務院建設行政主管部門制定。
      　　第三十三條
      　　從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書。
      　　第三十四條
      　　一個物業管理區域由一個物業服務企業實施物業管理。
      　　第三十五條
      　　業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業訂立書面的物業服務合同。
      　　物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。
      　　第三十六條
      　　物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。
      　　物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。
      　　第三十七條
      　　物業服務企業承接物業時，應當與業主委員會辦理物業驗收手續。
      　　業主委員會應當向物業服務企業移交本條例第二十九條第一款規定的資料。
      　　第三十八條
      　　物業管理用房的所有權依法屬于業主。未經業主大會同意，物業服務企業不得改變物業管理用房的用途。
      　　第三十九條
      　　物業服務合同終止時，物業服務企業應當將物業管理用房和本條例第二十九條第一款規定的資料交還給業主委員會。
      　　物業服務合同終止時，業主大會選聘了新的物業服務企業的，物業服務企業之間應當做好交接工作。
      　　第四十條
      　　物業服務企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業性服務企業，但不得將該區域內的全部物業管理一并委托給他人。
      　　第四十一條
      　　物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業服務企業按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定。
      　　第四十二條
      　　業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。
      　　已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。
      　　第四十三條
      　　縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門，應當加強對物業服務收費的監督。
      　　第四十四條
      　　物業服務企業可以根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。
      　　第四十五條
      　　物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。
      　　物業服務企業接受委托代收前款費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。
      　　第四十六條
      　　對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業服務企業應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。
      　　有關行政管理部門在接到物業服務企業的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。
      　　第四十七條
      　　物業服務企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時，物業服務企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。
      　　物業服務企業雇請保安人員的，應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。
      　　第四十八條
      　　物業使用人在物業管理活動中的權利義務由業主和物業使用人約定，但不得違反法律、法規和管理規約的有關規定。
      　　物業使用人違反本條例和管理規約的規定，有關業主應當承擔連帶責任。
      　　第四十九條
      　　縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門應當及時處理業主、業主委員會、物業使用人和物業服務企業在物業管理活動中的投訴。
      　　第四章使用與維護
      　　第五十條
      　　物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。
      　　業主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續后告知物業服務企業;物業服務企業確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意后，由業主依法辦理有關手續。
      　　第五十一條
      　　業主、物業服務企業不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主的共同利益。
      　　因維修物業或者公共利益，業主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會和物業服務企業的同意;物業服務企業確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會的同意。
      　　業主、物業服務企業應當將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內恢復原狀。
      　　第五十二條
      　　供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。
      　　前款規定的單位因維修、養護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。
      　　第五十三條
      　　業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務企業。
      　　物業服務企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主。
      　　第五十四條
      　　住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。
      　　專項維修資金屬于業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
      　　專項維修資金收取、使用、管理的辦法由國務院建設行政主管部門會同國務院財政部門制定。
      　　第五十五條
      　　利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。
      　　第五十六條
      　　物業存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修養護，有關業主應當給予配合。
      　　責任人不履行維修養護義務的，經業主大會同意，可以由物業服務企業維修養護，費用由責任人承擔。
      　　第五章法律責任
      　　第五十七條
      　　違反本條例的規定，住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘物業服務企業或者未經批準，擅自采用協議方式選聘物業服務企業的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。
      　　第五十八條
      　　違反本條例的規定，建設單位擅自處分屬于業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
      　　第五十九條
      　　違反本條例的規定，不移交有關資料的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正;逾期仍不移交有關資料的，對建設單位、物業服務企業予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款。
      　　第六十條
      　　違反本條例的規定，未取得資質證書從事物業管理的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
      　　以欺騙手段取得資質證書的，依照本條第一款規定處罰，并由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。
      　　第六十一條
      　　違反本條例的規定，物業服務企業聘用未取得物業管理職業資格證書的人員從事物業管理活動的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令停止違法行為，處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
      　　第六十二條
      　　違反本條例的規定，物業服務企業將一個物業管理區域內的全部物業管理一并委托給他人的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，處委托合同價款30%以上50%以下的罰款;情節嚴重的，由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。委托所得收益，用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用;給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
      　　第六十三條
      　　違反本條例的規定，挪用專項維修資金的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數額2倍以下的罰款;物業服務企業挪用專項維修資金，情節嚴重的，并由頒發資質證書的部門吊銷資質證書;構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。
      　　第六十四條
      　　違反本條例的規定，建設單位在物業管理區域內不按照規定配置必要的物業管理用房的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。
      　　第六十五條
      　　違反本條例的規定，未經業主大會同意，物業服務企業擅自改變物業管理用房的用途的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，并處1萬元以上10萬元以下的罰款;有收益的，所得收益用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用。
      　　第六十六條
      　　違反本條例的規定，有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規定處以罰款;所得收益，用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用：
      　　(一)擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的;
      　　(二)擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益的;
      　　(三)擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的。
      　　個人有前款規定行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款;單位有前款規定行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。
      　　第六十七條
      　　違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業服務企業可以向人民法院起訴。
      　　第六十八條
      　　業主以業主大會或者業主委員會的名義，從事違反法律、法規的活動，構成犯罪的，依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。
      　　第六十九條
      　　違反本條例的規定，國務院建設行政主管部門、縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監督管理職責，或者發現違法行為不予查處，構成犯罪的，依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。
      　　物業管理的工作原則
      　　(一)權責分明原則：在物業管理區域內，業主、業主大會、業主委員會、物業管理企業的權利與責任應當非常明確，物業管理企業各部門的權利與職責要分明。一個物業管理區域內的全體業主組成一個業主大會，業主委員會是業主大會的執行機構。物業的產權是物業管理權的基礎，業主、業主大會或業主委員會是物業管理權的主體，是物業管理權的核心。
      　　(二)業主主導原則：業主主導，是指在物業管理活動中，以業主的需要為核心，將業主置于首要地位。強調業主主導，是現代物業管理與傳統體制下房屋管理的根本區別。
      　　(三)服務第一原則：所做的每一項工作都是服務，物業管理必須堅持服務第一的原則。
      　　(四)統一管理原則：一個物業管理區域只能成立一個業主大會，一個物業管理區域由一個物業管理企業實施物業管理。
      　　(五)專業高效原則：物業管理企業進行統一管理，并不等于所有的工作都必須要由物業管理企業自己來承擔，物業管理企業可以將物業管理區域內的專項服務委托給專業性服務企業，但不得將該區域內的全部物業管理一并委托給他人。
      　　(六)收費合理原則：物業管理的經費是搞好物業管理的物質基礎。物業服務收費應當遵循合理、公平以及費用與服務水平相適應的原則。區別不同的物業的性質和特點，由業主和物業管理企業按有關規定進行約定。收繳的費用要讓業主和使用人能夠接受并感到質價相符，物有所值。物業管理的專項維修資金要依法管理和使用。物業管理企業可以通過實行有償服務和開展多種經營來增加收入。
      　　(七)公平競爭原則：物業管理是社會主義市場經濟的產物，在市場經濟中應當實行公開、公平、公正的競爭機制，在選聘物業管理企業時，應該堅持招標、投標制度，委托方發標，一般要有3個以上的物業管理企業投標，招標要公開，揭標要公正。
      　　(八)依法行事原則：物業管理遇到的問題十分復雜，涉及到法律非常廣泛，整個物業管理過程中時時刻刻離不開法律、法規。依法簽訂的《物業服務合同》，是具有法律效力的規范文書，是物業管理的基本依據。
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