房地產(chǎn)估價師案例與分析考點(diǎn)練習(xí)題

2018房地產(chǎn)估價師案例與分析考點(diǎn)練習(xí)題

　　試題一

　　某正常生產(chǎn)的工廠位于某城市市區(qū)，距市中心直線距離約15km。土地面積7672m2;自用生產(chǎn)車間建筑面積3300m2;辦公樓建筑面積1050m2;臨街商業(yè)用房建筑面積580m2，已出租。商業(yè)用房的用地已于1995年辦理了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，出讓年限為40年，其余自用房屋的用地為國有劃撥土地。該廠已取得了國有土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證。現(xiàn)規(guī)劃部門己將該區(qū)域規(guī)劃為居住區(qū)，某房地產(chǎn)開發(fā)商有意投資該宗土地，請房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)預(yù)測開發(fā)效益。

　　請問：房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)應(yīng)搜集哪些資料?

　　【正確答案】：1.現(xiàn)狀房地產(chǎn)狀況(實(shí)物、區(qū)位和權(quán)益)資料;

　　2.規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計條件或詳細(xì)規(guī)劃(或拆遷新建或改建的合法的最佳方案)(或技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo));

　　3.該地區(qū)居住物業(yè)的市場狀況(或發(fā)展趨勢)(或租金：售價水平)(或經(jīng)營期的現(xiàn)金流)資料;

　　4.該地區(qū)居住物業(yè)的建安成本和間接費(fèi)用(或建造成本費(fèi)用);

　　5.相關(guān)稅費(fèi)：

　　6.貸款利率;

　　7.該地區(qū)類似居住物業(yè)開發(fā)的平均利潤水平;

　　8.該地區(qū)的拆遷政策法及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)用;

　　9.市政配套費(fèi)用和土地開發(fā)費(fèi)用;

　　10.該地區(qū)土地出讓金(地價)的規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。

　　注：多答合理的可給分。

　　試題二

　　簡述商業(yè)房地產(chǎn)有哪些特點(diǎn)?

　　【正確答案】：商業(yè)房地產(chǎn)的特點(diǎn)包括五點(diǎn)，分別是：

　　1.收益性

　　商業(yè)房地產(chǎn)屬于經(jīng)營性房地產(chǎn)，其主要特點(diǎn)是能夠用以獲得收益，其收益和獲利方式大致分為兩類：一類是房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)后直接銷售、投資轉(zhuǎn)賣，這類商業(yè)房地產(chǎn)多為小區(qū)級零星商鋪、街鋪，其特點(diǎn)表現(xiàn)為分散、體量小及經(jīng)營檔次在中檔以下，這種商業(yè)房地產(chǎn)獲利方式從嚴(yán)格意義上講仍屬于房地產(chǎn)開發(fā)范疇，主要獲取開發(fā)利潤;另一類則是長期投資經(jīng)營，有開發(fā)商自營、業(yè)主自營、出租給他人經(jīng)營等方式，這類包含各種體量商業(yè)房地產(chǎn)。

　　2.經(jīng)營內(nèi)容多，業(yè)態(tài)多樣

　　在同一宗商業(yè)房地產(chǎn)特別是大體量的商業(yè)房地產(chǎn)中，往往會有不同的經(jīng)營內(nèi)容。

　　3.出租、轉(zhuǎn)租經(jīng)營多，產(chǎn)權(quán)分散復(fù)雜

　　商業(yè)房地產(chǎn)的業(yè)主常常將其房地產(chǎn)出租給他人經(jīng)營，有的承租人從業(yè)主手上整體承租后又分割轉(zhuǎn)租給第三者，造成商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)分散、復(fù)雜，因此在進(jìn)行房地產(chǎn)估價時要調(diào)查清楚產(chǎn)權(quán)狀況，分清估價價值定義是出租****益評估還是承租****益評估，避免有的.估價委托人僅是承租人，卻以房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人的身份委托。

　　4.裝修高檔而復(fù)雜

　　為了營造舒適宜人的購物消費(fèi)環(huán)境，商業(yè)房地產(chǎn)通常要進(jìn)行相對高檔的裝修，而且形式各異，要準(zhǔn)確估算其價值需要單獨(dú)計算。另外，商業(yè)用房裝修升級快，經(jīng)營者或承租者經(jīng)常是買下或租下商業(yè)用房后，對其進(jìn)行重新裝修，因此在抵押估價、交易估價、轉(zhuǎn)租估價等過程中，要考慮重新裝修的情況。在估價時應(yīng)充分分析現(xiàn)有裝修狀況能否有效利用，如無法利用應(yīng)考慮追加裝修投入對評估價值的影響。

　　5.垂直空間價值衰減性明顯

　　商業(yè)房地產(chǎn)的價值在垂直空間(立體空間)范圍內(nèi)表現(xiàn)出明顯的衰減性。一般來說，商業(yè)房地產(chǎn)因為底層(如一樓)對于消費(fèi)者而言具有最便捷的通達(dá)度而能獲得最大的效益，導(dǎo)致其價值最高，而向上的樓層的價值呈現(xiàn)快速衰減，越到后面，價值衰減則越慢。這是因為底層對于消費(fèi)者而言具有最便捷的通達(dá)度，不需要借助于垂直方面的交通工具。而向上的樓層需要借助垂直交通工具，通達(dá)的便捷度隨之減弱。

　　【答案解析】：

　　【該題針對“不同類型房地產(chǎn)估價”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

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